• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed 10 laty ojciec przekazał synowi i jego małżonce półtorahektarową nieruchomość. Na nieruchomości tej znajduje się dom mieszkalny i budynek gospodarczy. Syn z małżonką na rzecz ojca i jego partnerki życiowej ustanowili dożywotnio i nieodpłatnie służebność osobistą całego domu i budynku gospodarczego oraz gruntów. Darczyńca postanowił, aby darowizna nie podlegała zaliczeniu na poczet schedy spadkowej. Małżeństwo syna się rozpadło dwa lata temu – rozwód bez orzekania o winie. Obecnie rozpoczyna się sprawa o podział majątku. Jak syn powinien wyliczyć wartość opisanej służebność?
Obciążenie nieruchomości służebnością wpływa na jej wartość przy wycenie przez rzeczoznawcę w sprawie o podział majątku.
Rzeczoznawca może zastosować jedną z poniższych metod – żadna nie jest lepsza od drugiej. Są stosowane często zamiennie. Warto więc powołać rzeczoznawcę, aby uniknąć komplikacji, szczególnie, że wzór wymaga znajomości wielu zmiennych na lokalnym rynku.
Mówi o tym § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.):
„ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.
5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.”
Zobacz też: Jak obliczyć wartość służebności mieszkania
Wartość prawa służebności osobistej może być także określona przy zastosowaniu wzoru:
WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t
w którym:
WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),
CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),
obliczony jako różnica (Wp – Wo)
gdzie:
Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,
Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności) Treść służebności osobistej, jako prawa rzeczowego ograniczonego, określa przepis art. 296 K.c., zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej, zaś zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 K.c.).
1, 2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),
r – stopa dyskontowa.
Natomiast do celów podatkowych, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy PCC, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności, a roczna wartość służebności osobistej jest ustalana w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.
Przykład dla nieruchomości o wartości 225 000 zł:
Wartość służebności S = f (cz., cz.), stanowi funkcja dwóch elementów:
Określenie czasu trwania życia – Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego „w sprawie dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn” – www.stat.gov.pl.
Podejście dochodowe, metodą inwestycyjną – wg formuły:
S = Dr x Wk
Czasowy współczynnik kapitalizacji:
Wk = [1- (1+r)-n] : r = 6,810864
w którym:
n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – np. 15 lat,
r = stopa kapitalizacji (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z rynku kapitałowego np. 12%).
Czyli wartość służebności osobistej można oszacować w wysokości:
S = 75 m2 x 30 zł/m2 x 12 miesięcy x 6,810864 = 183 893 zł
– przyjmując wysokość czynszu netto w granicach 30zł/m2 Pu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
