• Autor: Michał Berliński
Właściciel kolejki liniowej podpisał wstępną umowę o służebność na kilku działkach – bez notariusza. Teraz chce się wycofać, bo nie był świadomy, że na działkach nie można nic budować, trzeba wycinać drzewa… Odszkodowanie za zerwanie umowy to 4 tys. zł. Nie było operatu szacunkowego. Umowa podpisana jest u wójta, dotyczy pasa 25 m. Jest niekorzystna dla właściciela. Nie ma daty wygaśnięcia tej umowy. Jak można wycofać się z umowy i ją unieważnić? Czym ją podważyć? Jak się wycofać?
Należy wskazać, że zawarto umowę przedwstępną do zawarcia umowy przyrzeczonej ustanowienia służebności gruntowej. Ustanowienie służebności gruntowej koniecznie, aby odbyło się przed notariuszem i zostało zawarte w formie aktu notarialnego. Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej. Niestety nie jest warunkiem koniecznym, aby umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego, tak jak już sama umowa przyrzeczona. Wymaganie formy szczególnej dla umowy przyrzeczonej nie obejmuje umowy przedwstępnej, wobec czego brak wymaganej formy szczególnej dla umowy o przeniesienie własności nieruchomości nie przeszkadza w zakwalifikowaniu jej jako umowy przedwstępnej. Jednakże według niektórych powoduje to trudności w doprowadzeniu do zawarcia później umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie dopuszcza się niekiedy taką interpretację.
W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12, Sąd Najwyższy wskazał wprawdzie, że nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej umowy na ważną umowę przedwstępną przeniesienia własności, jednakże przyjął, iż wykładnia zawartej w formie pisemnej umowy, z której wynika zamiar stron przeniesienia własności nieruchomości, może doprowadzić do wniosku, że strony zawarły umowę przedwstępną, w której świadczeniem jest zawarcie umowy definitywnej przeniesienia własności nieruchomości; zawarta w takiej formie umowa przedwstępna jest ważna, uprawnionemu nie przysługuje jedynie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które mógłby realizować na drodze sądowej.
Podobnie wskazał też sąd w podobnym przypadku, gdzie jednym z uczestników postępowania była gmina. W tymże orzeczeniu wskazano, że „niewątpliwie nie można za takie źródło uznać treści protokołu rokowań sporządzonego dnia 19 listopada 2012 roku, w którym strony ustaliły treść przyszłego aktu notarialnego dotyczącego ustanowienie służebności gruntowych, o których mowa w § 3 tego protokołu. Nawet jeśli pomimo licznych zastrzeżeń uznać, iż miał on charakter wiążący i stwierdzić, iż stanowił umowę przedwstępną, to, z uwagi, na niewypełnienie wymagań dotyczących formy czynności prawnej jaką jest ustanowienie służebności, tj. złożenia oświadczenia woli przez przedstawiciela gminy, będącej właścicielem nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.) nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej Ustanowienie służebności gruntowej w rozumieniu art. 285 § 1 zostało skonstruowane jako uprawnienie właściciela nieruchomości, która miałaby zostać obciążona. Poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, tj. art. 145 k.c. i 151 k.c. nie przysługuje więc roszczenie o jej ustanowienie”.
Powyższe orzeczenia mogą stanowić dla nas kartę przetargową. W Państwa przypadku mamy do czynienia z zawarciem umowy o skutku słabszym, z uwagi na fakt, iż nie dochowano należytej formy, tj. formy aktu notarialnego. W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, które ponadto jest ograniczone do ujemnego interesu umownego (ustawa stanowi bowiem nie o naprawieniu szkody w ogólności, lecz o naprawieniu szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej). W związku z powyższym gmina może dochodzić od Pana ewentualnego odszkodowanie, ale tylko takiego w zakresie rzeczywistej poniesionej szkody.
Nie wiemy, jakie starania poczyniła już gmina i jakiej wysokości są to nakłady, jednakże należy jak najszybciej z takiej umowy się wycofać. Z umowy takiej możemy wycofać poprzez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego w tej umowie oświadczenia woli. Można najpierw w takiej sytuacji powołać się na błąd co do treści czynności prawnej. Jest to konieczne i należy zrobić to jak najszybciej. Proszę jednak pamiętać, że konsekwencją rozwiązania tej umowy może być konieczność zapłaty jakiegoś odszkodowania ale o tym decydować będzie dopiero sąd. Druga strona może też domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
