Wycofanie się ze wstępnej umowy o służebność

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

Należy wskazać, że zawarto umowę przedwstępną do zawarcia umowy przyrzeczonej ustanowienia służebności gruntowej. Ustanowienie służebności gruntowej koniecznie, aby odbyło się przed notariuszem i zostało zawarte w formie aktu notarialnego. Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej. Niestety nie jest warunkiem koniecznym, aby umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego, tak jak już sama umowa przyrzeczona. Wymaganie formy szczególnej dla umowy przyrzeczonej nie obejmuje umowy przedwstępnej, wobec czego brak wymaganej formy szczególnej dla umowy o przeniesienie własności nieruchomości nie przeszkadza w zakwalifikowaniu jej jako umowy przedwstępnej. Jednakże według niektórych powoduje to trudności w doprowadzeniu do zawarcia później umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie dopuszcza się niekiedy taką interpretację.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12, Sąd Najwyższy wskazał wprawdzie, że nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej umowy na ważną umowę przedwstępną przeniesienia własności, jednakże przyjął, iż wykładnia zawartej w formie pisemnej umowy, z której wynika zamiar stron przeniesienia własności nieruchomości, może doprowadzić do wniosku, że strony zawarły umowę przedwstępną, w której świadczeniem jest zawarcie umowy definitywnej przeniesienia własności nieruchomości; zawarta w takiej formie umowa przedwstępna jest ważna, uprawnionemu nie przysługuje jedynie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które mógłby realizować na drodze sądowej.

Podobnie wskazał też sąd w podobnym przypadku, gdzie jednym z uczestników postępowania była gmina. W tymże orzeczeniu wskazano, że „niewątpliwie nie można za takie źródło uznać treści protokołu rokowań sporządzonego dnia 19 listopada 2012 roku, w którym strony ustaliły treść przyszłego aktu notarialnego dotyczącego ustanowienie służebności gruntowych, o których mowa w § 3 tego protokołu. Nawet jeśli pomimo licznych zastrzeżeń uznać, iż miał on charakter wiążący i stwierdzić, iż stanowił umowę przedwstępną, to, z uwagi, na niewypełnienie wymagań dotyczących formy czynności prawnej jaką jest ustanowienie służebności, tj. złożenia oświadczenia woli przez przedstawiciela gminy, będącej właścicielem nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.) nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej Ustanowienie służebności gruntowej w rozumieniu art. 285 § 1 zostało skonstruowane jako uprawnienie właściciela nieruchomości, która miałaby zostać obciążona. Poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, tj. art. 145 k.c. i 151 k.c. nie przysługuje więc roszczenie o jej ustanowienie”.

Brak formy aktu notarialnego umowy

Powyższe orzeczenia mogą stanowić dla nas kartę przetargową. W Państwa przypadku mamy do czynienia z zawarciem umowy o skutku słabszym, z uwagi na fakt, iż nie dochowano należytej formy, tj. formy aktu notarialnego. W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, które ponadto jest ograniczone do ujemnego interesu umownego (ustawa stanowi bowiem nie o naprawieniu szkody w ogólności, lecz o naprawieniu szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej). W związku z powyższym gmina może dochodzić od Pana ewentualnego odszkodowanie, ale tylko takiego w zakresie rzeczywistej poniesionej szkody.

Wycofanie się z umowy przedwstępnej

Nie wiemy, jakie starania poczyniła już gmina i jakiej wysokości są to nakłady, jednakże należy jak najszybciej z takiej umowy się wycofać. Z umowy takiej możemy wycofać poprzez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego w tej umowie oświadczenia woli. Można najpierw w takiej sytuacji powołać się na błąd co do treści czynności prawnej. Jest to konieczne i należy zrobić to jak najszybciej. Proszę jednak pamiętać, że konsekwencją rozwiązania tej umowy może być konieczność zapłaty jakiegoś odszkodowania ale o tym decydować będzie dopiero sąd. Druga strona może też domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt IV CNP 21/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.