• Autor: Eliza Rumowska
Moja babcia x lat temu sprzedała sąsiadowi swoją część działki. W umowie zapisano, że kupujący i sprzedający wydzielają pas z własnych działek, tworząc w ten sposób wspólny wjazd na posesje. Sąsiad niedawno przekłuł w ścianie domu otwór drzwiowy od strony wspólnego wjazdu, zrobił schody i podest. Czy zrobił to zgodnie z prawem? Obecnie jestem właścicielem działki po babci, czy obowiązuje mnie umowa dotycząca wspólnego wjazdu?
Z opisu sprawy wyłania się następująca postać zaistniałych problemów, które należy wyodrębnić już na wstępie, aby dalej bezproblemowo dokonać ich wyjaśnienia i wskazać podstawy rozwiązania:
Teraz przedstawię analizę obydwu problemów z punktu widzenia sytuacji prawnej:
Ad 1. Wzajemna służebność wspólnego wjazdu – tu kluczowym dokumentem pozostaje zawarta, jak to Pan określił „x lat temu”, umowa. Jeżeli na przestrzeni lat nie dokonywano jej zmiany, to nadal obowiązuje.
To właśnie w pierwszej kolejności w tej umowie należy poszukiwać zarówno zakresu służebności, jak i możliwości jej zmiany. Warto także zwrócić uwagę, czy umowa ustanawia taką służebność (wspólnego wjazdu) na rzecz każdoczesnego właściciela, czy tylko zawarto ją na potrzeby osób stawających jako strony umowy. W tym celu – aby rozwiać wszelkie wątpliwości – proszę o załączenie skanu umowy. Nie chcę na tym etapie cytować Kodeksu cywilnego, aby nie wprowadzać niepotrzebnego zamieszania, ponieważ to regulacje umowne mają pierwszeństwo przed ogólnymi regułami z Kodeksu. Po przesłaniu skanu umowy wyjaśnię, co z niej wynika, jak również odniosę się do ogólnych reguł dotyczących służebności.
Ad 2. Z opisu sprawy nie wynika, czy posiada Pan wiedzę co do poczynań budowlanych sąsiada, tzn. czy uzyskał na swoją przegubowe pozwolenia, czy dokonał zgłoszenia itp., czy były przez sąsiada podejmowane działania w zakresie administracyjno-budowlanym.
Oczywiście Pan nie musi o tym wiedzieć ani także organy administracji wydające w tym zakresie odpowiednie decyzje nie muszą o wszystkim Pana informować. Jednak najskuteczniejsza forma przekonania się, czy działania budowlane dokonano w myśl obowiązujących przepisów, czy też są samowolą budowlaną – jest wystąpienie do organów nadzoru budowlanego nie tyle z wnioskiem, ile nawet samym zgłoszeniem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) właściwego miejscowo tzn. funkcjonującego w obrębie powiatu, na którego terenie znajduje się nieruchomość. W takim zgłoszeniu (niesformalizowanym) opisuje Pan sytuację, wskazując granice działek i zakres dokonanych przez sąsiada zmian w obrębie budynku, który spowodował usytuowanie otworu wyjściowego z domu wprost na wspólny wjazd. Jeżeli powoduje to konkretne uciążliwości – należy je także wskazać w opisie sprawy. Natomiast nie jest wręcz pożądane wskazywanie jakichkolwiek podstaw prawnych, ponieważ PINB ma obowiązek, otrzymując takie zgłoszenie, zbadać i stwierdzić, czy i w jakim zakresie naruszono normy prawa budowlanego. Proszę jedynie w swoim zgłoszeniu zawnioskować o to, aby został Pan poinformowany o końcowym rozstrzygnięciu sprawy.
Tak oto wygląda zakres obu zgłoszonych problemów, które wprawdzie łączą się ze sobą, ale są rozstrzygalne na gruncie zupełnie innych regulacji prawych, o ile bowiem o służebności stanowi umowa i uzupełniająco Kodeks cywilny, o tyle o kwestiach budowlanych przepisy administracyjne. Dlatego bardzo proszę w kwestii problemu pierwszego o załączenie skanu umowy.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
