Wykreślenie starych zapisów o służebności z księgi wieczystej

Pan Edward poprosił nas o podanie przepisów, na podstawie których mógłby złożyć wniosek o wykreślenie nieaktualnych (przedwojennych) zapisów o służebności w dziale III jego księgi wieczystej. Konkretnie chodziło o ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością.

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Nie jest łatwo wykreślić istniejące służebności z księgi wieczystej. Należy zacząć od procedury sądowej lub umownej – wygaśnięcia służebności.

Ustanie służebności następuje:

1. wskutek jej niewykonywania przez 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego; w skrócie „K.c.”). W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać niekorzystanie z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości czynnej stanu sprzecznego z treścią służebności (np. budynku zasłaniającego światło);
2. wskutek zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:
1. za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 K.c.);
2. bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
3. wskutek zniesienia służebności w uchwale rady gminy o scaleniu lub podziale nieruchomości, jeśli służebność ustanowiona na nieruchomościach objętych scaleniem lub podziałem stała się zbędna do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości (art. 105 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W praktyce będą to sytuacje podobne do objętych treścią art. 294 i 295 K.c.;
4. wskutek konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej;
5. wskutek działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (czyli nabycia nieruchomości obciążonej w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której nie została wpisana obciążająca nieruchomość służebność;
6. wskutek upływu terminu, na jaki została ustanowiona.

Zobacz też: Pozew o zniesienie służebności

Kiedy ustaje służebność osobista?

Ponadto, jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie:

1. śmierci uprawnionego;
2. przejścia własności nieruchomości władnącej na inną osobę niż uprawniony.

Z powyższych uwag wynika, że ustanie służebności jest pojęciem najszerszym i obejmuje każdy przypadek, kiedy służebność przestaje z jakiegokolwiek powodu istnieć. Pojęcia wygaśnięcia i zniesienia służebności odnoszą się natomiast do określonych przyczyn ustania służebności.

Pojęcie wygaśnięcia zarezerwowane jest dla ustania służebności:

1. na skutek jej niewykonywania przez lat 10;
2. na skutek tzw. konfuzji;
3. na skutek działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (na skutek zrzeczenia się służebności przez uprawnionego).

Wygaśnięcie a zniesienie służebności

Pojęcie wygaśnięcia służebności odnosi się więc do sytuacji, kiedy ustanie następuje w wyniku sprecyzowanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności. Zajście którejś z podanych okoliczności powoduje więc zawsze koniec istnienia danej służebności, a jeżeli dojdzie do procesu sądowego, wydany w nim wyrok jedynie stwierdzi ten stan rzeczy (będzie tzw. wyrokiem deklaratywnym).

Pojęcie zniesienia dotyczy natomiast sytuacji, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Chodzi tu więc przede wszystkim o wymienione wyżej przypadki, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Zniesienie wymaga wówczas inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej, który może wystąpić z odpowiednim żądaniem do właściciela nieruchomości obciążonej i dopiero zgoda tego ostatniego na ustanie służebności (wyrażona w jednostronnym oświadczeniu woli o zrzeczeniu się służebności lub w umowie z właścicielem nieruchomości obciążonej, co ma miejsce zwłaszcza gdy zniesienie następuje za wynagrodzeniem) lub wyrok sądu sprawiają, że służebność ustaje. Orzeczenia sądowe są wtedy konstytutywne.

Nieco inaczej jest tylko w sytuacji opisanej wyżej, tzn. zniesieniu służebności w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale, gdyż nie jest wtedy wymagany jakikolwiek wniosek właścicieli nieruchomości obciążonych, analogiczna jest jednak przyczyna zniesienia, którą jest zbędność służebności do korzystania z nieruchomości władnących, a także to, że służebność nie ustaje z tego powodu automatycznie, tylko koniecznie jest podjęcie przez radę gminy odpowiedniej uchwały.

Wydaje się, że bliskie pojęciu zniesienia jest też zwolnienie nieruchomości od służebności, o którym mowa w art. 290 § 1 i § 2 K.c.

Sprawy o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcie i zniesienie należą zawsze do postępowania procesowego, także wtedy, gdy dotyczą służebności drogi koniecznej.

Warto wspomnieć o tym, że nawet po wygaśnięciu służebności gruntowej, jeżeli jest ona wpisana do księgi wieczystej, dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych istnieją konsekwencje prawne jej istnienia, mianowicie nabywca nieruchomości władnącej może nadal nabyć tę służebność (uchwała Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej i Administracyjnej z dnia 8 kwietnia 1983 r.; III CZP 8/83; OSNCP 1983 r. nr 11 poz. 173).

Aby odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie pana Edwarda, konieczne jest poznanie podstawy prawnej wpisu do księgi wieczystej danego ograniczonego prawa. Nastąpił on na podstawie decyzji, umowy lub innego aktu. Jest to niezwykle istotne, ponieważ bez tego wskazanie podstawy wygaśnięcia ograniczonego prawa nie będzie możliwe. Aby z kolei tego dokonać, należy zapoznać się z aktami KW. Wówczas należy złożyć wniosek do sądu.

Zgodnie z przepisami na stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej składa się treść wpisów dotyczących praw na nieruchomości – praw rzeczowych oraz tych praw osobistych i roszczeń, które mogą być wpisane do księgi wieczystej. Są to m.in. ograniczone prawa rzeczowe.

Niezgodność pomiędzy zapisami w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości

Wyróżnić można dwa typy sytuacji, w których zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

W pierwszym przypadku niezgodność wynika z zaistniałej zmiany stanu prawnego nieruchomości, w związku z czym stan ujawniony w księdze wieczystej utracił aktualność, np. właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł lub zbył nieruchomość. W takim wypadku usunięcie niezgodności następuje w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis toczącym się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Osoba uprawniona składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i jako podstawę wpisu przedkłada orzeczenie sądu lub inny dokument, który stanowi podstawę wpisu i z którego wynika, że zaszła zmiana stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a sąd dokonuje wpisu na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie: u.k.w.h.).

Wadliwe dokonanie wpisu w księdze wieczystej

W drugim przypadku chodzi o sytuacje, w których usunięcie niezgodności w trybie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. nie jest możliwe. Niezgodność może bowiem nie wynikać ze zmiany stanu prawnego nieruchomości, lecz z wadliwości dokonanego wpisu, polegającej na tym, że od początku nie odzwierciedlał on rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Ustawodawca daje w takim przypadku możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ust. 1 u.k.w.h. W przepisie tym określonych zostało kilka postaci niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, że zostało wpisane błędnie albo też że wpisane prawo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.

Żądanie usunięcia niezgodności realizowane jest w drodze procesu cywilnego, w wyniku którego, w razie uwzględnienia żądania, sąd wydaje orzeczenie, którego sentencja zawiera nakaz zamieszczenia (lub usunięcia) w treści księgi wieczystej określonego wpisu. Wykonując orzeczenie, sąd wieczystoksięgowy nie dokonuje wpisu w rozumieniu art. 626⁸ § 6 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), ale dokonuje czynności technicznej, polegającej na wykonaniu nakazu zawartego w orzeczeniu.

Sprawy o usunięcie niezgodności rozpatruje w postępowaniu procesowym sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Z pozwem może wystąpić zarówno osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), następcy prawni takiej osoby oraz każdy, kto ma w żądaniu usunięcia niezgodności interes prawny (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 października 1999 r.; I ACa 445/99; OSA 2000 r. nr 10, poz. 42; S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996, s. 71-72).

W pozwie należy wskazać – poza spełnieniem wymogów wynikających z art. 187 w związku z art. 126 K.p.c. – na czym polegać ma usunięcie niezgodności; może to być np. żądanie usunięcia określonego wpisu (w orzecznictwie trafnie podkreśla się, że wykreślenie wpisanego wadliwie właściciela nie może nastąpić bez jednoczesnego wpisania rzeczywistego właściciela; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r.; III CKN 415/98; Biuletyn Sądu Najwyższego 2000 r. nr 2, s. 10), czy żądanie dokonania wpisu o określonej treści.

W procesie o usunięcie niezgodności sąd nie jest związany ograniczeniami dowodowymi z art. 626⁸ § 2 K.p.c., a więc takimi, jakie dotyczą sądu wieczystoksięgowego w postępowaniu o wpis do księgi. Ciężar dowodu spoczywa na powodzie, który musi doprowadzić do obalenia domniemania wynikającego z art. 3 u.k.w.h.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 1983 r.; sygn. akt III CZP 8/83
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r.; sygn. akt III CKN 415/98
7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 października 1999 r.; sygn. akt I ACa 445/99

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.