• Data: 2024-11-08 • Autor: Marta Słomka
W 2004 roku ustanowiono na czas nieoznaczony nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przejazdu i przechodu, a ponadto umożliwiającą przeprowadzenie podziemnej i napowietrznej linii energetycznej dla działki. Do 2022 roku nic się nie działo. W 2023 roku zmienił się właściciel działki, która była uprawniona do służebności gruntowej. Zgodnie z zapisem w akcie zakupu działki właściciel działki obciążonej jest zobowiązany do wykonania i udrożnienia ustalonej służebności. Nadmieniam, że działka nowego właściciela ma dostęp do drogi publicznej i służebność nie jest drogą konieczną do przejazdu i przechodu. Jak wykreślić zapis o służebności z księgi wieczystej?
Służebność przejazdu/przejścia jest jednym z rodzajów służebności gruntowej, która umożliwia jednej osobie (uprawnionemu) korzystanie z cudzego gruntu w celu przejazdu/przejścia do swojej nieruchomości. Oznacza to, że osoba mająca taką służebność ma prawo przemieszczać się przez teren należący do innego właściciela, aby dotrzeć do swojej działki, posesji, budynku lub innego miejsca.
Służebność przejazdu jest szczególnie przydatna w przypadku, gdy brak dostępu do danej nieruchomości z publicznych dróg lub innych łatwo dostępnych tras. Dzięki temu rozwiązaniu uprawniony ma zagwarantowany legalny dostęp do swojej działki lub posesji przez teren sąsiedniej nieruchomości.
Służebność taka jest zazwyczaj ustanawiana w formie umowy pomiędzy właścicielami obu nieruchomości lub może wynikać z aktu notarialnego lub wyroku sądowego. Może być również zapisana w aktach notarialnych lub umowach sprzedaży nieruchomości. Warto zauważyć, że służebność przejazdu może być ograniczona czasowo lub dotyczyć określonego rodzaju pojazdów. W takim przypadku ustala się dokładne warunki korzystania z prawa przejazdu.
Należy pamiętać, że służebność przejazdu jest trwałym prawem obciążającym nieruchomość i przechodzi na kolejnych właścicieli gruntów. Z omawianego stanu faktycznego wynika, że nieruchomość obciążona jest też służebnością przesyłu.
Służebność przesyłu, znana również jako służebność przewodu, to rodzaj służebności gruntowej, która pozwala właścicielowi jednej nieruchomości na umieszczenie na terenie drugiej nieruchomości różnego rodzaju przewodów, takich jak rurociągi, kable, linie elektryczne, gazociągi, wodociągi czy telekomunikacyjne. Oznacza to, że osoba posiadająca służebność przesyłu ma prawo instalować, utrzymywać i korzystać z tych przewodów, przechodzących przez nieruchomość sąsiada, aby zapewnić dostęp do niezbędnych usług i zasobów.
Służebność przesyłu jest szczególnie ważna w przypadku infrastruktury publicznej lub prywatnej, która wymaga przesyłania energii, wody, gazu czy innych mediów z jednego miejsca do drugiego. Dzięki temu rozwiązaniu można uniknąć konieczności zakładania drogich i czasochłonnych tras na terenach, gdzie dostęp jest utrudniony.
Podobnie jak w przypadku innych rodzajów służebności gruntowych, służebność przesyłu jest trwała i przechodzi na kolejnych właścicieli gruntów. Służebności są ujawnione w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W tym dziale może być ujawniona służebność gruntowa, osobista, przesyłu czy drogi koniecznej. Służebność taką wykreślić można na wniosek.
Wniosek wieczystoksięgowy składa się na urzędowym formularzu. Urzędowe formularze dostępne są w sądzie wieczystoksięgowym bądź na stronie internetowej ministerstwa sprawiedliwości. Treść formularzy urzędowych może ulec zmianie. Dlatego bardzo ważne, żeby złożyć go na aktualnym formularzu.
Złożenie wniosku wieczystoksięgowego na nieaktualnym formularzu urzędowym skutkować będzie, że wniosek taki obarczony będzie brakami formalnymi. Powyższe oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy powinien zwrócić wnioskodawcy wniosek wieczystoksięgowy obarczony brakami formalnymi. Brak formalny można uzupełnić w terminie 7 dni od dnia doręczenia przesyłki sądowej. Taki brak uzupełniamy poprzez złożenie wniosku na aktualnie obowiązującym formularzu rzędowym.
Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”. Ponadto, wedle art. 295 K.c., „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Marginalnie zaznaczam, że w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie korzysta z ustanowionej służebności, wówczas zgodnie z art. 293 § 1 K.c. „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.
Właściciel nieruchomości obciążonej, aby wykreślić służebność z działu III księgi wieczystej nieruchomości, musi załączyć oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej. Oświadczenie takie powinno być podpisane z podpisem notarialnie poświadczonym zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Wniosek wieczystoksięgowy składany jest po uzyskaniu ww. oświadczenia właściciela nieruchomości władnącej. Zatem, gdy właściciel nieruchomości obciążonej posiada ww. oświadczenie, to może już składać wniosek wieczystoksięgowy na formularzu. Wniosek składany jest we właściwym sądzie wieczystoksięgowym. Sądem właściwym jest sąd wieczystoksięgowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości.
Na stronie pierwszej wpisuje się nazwę właściwego sądu wieczystoksięgowego, jego wydział wieczystoksięgowy i numer księgi wieczystej, z której chcemy wykreślić z działu III służebność. We wniosku takim właściciel nieruchomości składa wniosek o wpis wykreślenia z działu III konkretnej księgi wieczystej służebności wraz ze wskazaniem: rodzaju służebności podlegającej wykreśleniu, nieruchomości władnącej, na rzecz którego służebność została ustanowiona, przyczyny wykreślenia takiej służebności.
Na stronie trzeciej i czwartej właściciel nieruchomości obciążonej podaje swoje dane osobowe i adresowe i analogicznie dane uczestnika postępowania, którym jest właściciel nieruchomości władnącej. Na stronie czwartej formularza właściciel nieruchomości wymienia wszystkie załączniki oraz się własnoręcznie podpisuje.
Pamiętać należy, że do wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności załączamy dokument uzyskany od właściciela nieruchomości władnącej w oryginale oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Brak opłaty bądź oryginału tego dokumentu skutkować będzie tym, że taki wniosek wieczystoksięgowy nie będzie mógł zostać rozpoznany przez sąd wieczystoksięgowy. Wniosek wieczystoksięgowy o wykreślenie służebności podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł.
Opłatę sądową można uiścić przelewem bankowym na rachunek właściwego sądu wieczystoksięgowego bądź opłacić gotówką w kasie sądu wieczystoksięgowego lub kupując znak opłaty sądowej w kasie sądu wieczystoksięgowego lub na stronie internetowej.
Brak któregokolwiek z załączników skutkować będzie zwrotem wniosku wieczystoksięgowego. W przypadku otrzymania pisma z sądu wieczystoksięgowego o zwrocie takiego wniosku wieczystoksięgowego pamiętać należy, iż wszelkie braki można uzupełnić w terminie 7 dni od dnia doręczenia przesyłki sądowej.
Reasumując, osoba wykreślająca służebność pamiętać musi, że przy wniosku o wykreślenie służebności zobowiązana jest do przedłożenia:
W przypadku braku zgody na zniesienie służebności pozostaje postępowanie sądowe. Trzeba do sądu wnieść pozew o zniesienie służebności.
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (o czym pisałam wyżej).
Zniesienie służebności następuje na mocy orzeczenia sądu wydanego w trybie procesowym. Z dniem uprawomocnienia się orzeczenia ustanowiona służebność wygasa. Nie wygasa ona jednak, jeśli była wpisana do księgi wieczystej. W takiej sytuacji do jej wygaśnięcia konieczne jest dokonanie wpisu o wykreśleniu tego prawa (procedura wnioskowa powyżej, wtedy zamiast oświadczenia właściciela dołączamy prawomocne orzeczenie sądu).
Istnienie służebności gruntowej jest tylko wtedy uzasadnione, gdy korzyści, jakie przynosi nieruchomości władnącej, w wyraźny sposób przeważają nad uszczerbkiem, jakiego w związku z nią doznaje nieruchomość obciążona. Nie każda zmiana stosunków pozwala żądać zniesienia służebności. Musi to być zmiana pozostająca w związku z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej. To, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz to, czy jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, należy oceniać, biorąc pod uwagę przeznaczenie obu nieruchomości.
Orzeczenie o zwolnieniu nieruchomości służebnej powinno zawierać rozstrzygnięcie o wynagrodzeniu za zniesienie służebności. Wysokość wynagrodzenia można określić w różny sposób. Jego wysokość musi wynagradzać uprawnionemu utratę służebności, czyli odpowiadać wartości przysługującego dotychczas prawa. W wysokości wynagrodzenia należy jednak uwzględnić fakt, że służebność, od której nieruchomość obciążona zostaje zwolniona, nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Pomijając powyższe, wskazać należy, że takie wynagrodzenie nie zawsze zostanie przez sąd orzeczone. Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Takowa sytuacja ma miejsce, gdy ustanowiona wcześniej służebność przestaje przynosić właścicielowi nieruchomości władnącej jakąkolwiek korzyść gospodarczą. Innymi słowy, okoliczności, które kiedyś przemawiały za ustanowieniem służebności, przestały istnieć. Może to nastąpić na skutek upływu czasu lub zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych, związanych z nieruchomością władnącą lub obciążoną.
Ustawodawca stoi na stanowisku, iż skoro służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, to nie ma sensu jej utrzymywać. Nie ma również podstaw ku temu, aby właścicielowi nieruchomości władnącej przyznawać jakiekolwiek wynagrodzenie za zniesioną służebność. Odnosi się to zarówno do służebności przejazdu, jak i przesyłu.
Zwolnienie nieruchomości obciążonej od służebności może także nastąpić w formie umowy.
Nowy właściciel działki rezygnuje z niepotrzebnej służebności
Pani Anna w 2023 roku kupiła działkę z dostępem do drogi publicznej. Działka ta była wcześniej obciążona służebnością przejazdu przez sąsiednią działkę, którą właściciel sprzedał. Służebność została ustanowiona na początku lat 2000., kiedy dostęp do drogi publicznej był ograniczony. Ponieważ sytuacja się zmieniła i działka ma bezpośredni dostęp do drogi, pani Anna postanowiła wystąpić o wykreślenie służebności z księgi wieczystej sąsiedniej działki. Dzięki zgodzie sąsiada i przedstawieniu oświadczenia notarialnego, procedura została szybko zakończona.
Wygasła służebność nieużywana przez lata
Pan Piotr posiadał działkę od 2002 roku, na której była ustanowiona służebność przesyłu dla linii energetycznej. Jednak przez ostatnie 15 lat linia nie była w ogóle używana, a w międzyczasie zainstalowano nową linię energetyczną, omijającą jego działkę. Pan Piotr postanowił złożyć wniosek do sądu o wykreślenie służebności z powodu jej nieużywania przez ponad 10 lat. Sąd uznał wniosek, a służebność została wykreślona bez wynagrodzenia, gdyż nie przynosiła już korzyści.
Zmiana przeznaczenia gruntu a służebność
Pani Maria odziedziczyła działkę, na której w latach 90. ustanowiono służebność przesyłu na rzecz lokalnej firmy telekomunikacyjnej. Z czasem technologia się zmieniła, a firma wycofała swoje urządzenia z jej działki, korzystając z innych tras. Pani Maria postanowiła przebudować działkę na cele mieszkaniowe i uznała, że służebność przesyłu jest zbędna i przeszkadza w realizacji planów budowlanych. Wystąpiła więc do firmy telekomunikacyjnej o wydanie zgody na wykreślenie służebności, a po uzyskaniu stosownego oświadczenia złożyła wniosek o wykreślenie w sądzie wieczystoksięgowym.
Wykreślenie służebności gruntowej z księgi wieczystej jest możliwe w sytuacjach, gdy służebność stała się zbędna, nieużywana lub utraciła swoje znaczenie dla nieruchomości władnącej. Właściciel nieruchomości obciążonej może wnioskować o jej zniesienie, pod warunkiem uzyskania zgody właściciela nieruchomości władnącej lub na podstawie orzeczenia sądu. Kluczowe jest złożenie odpowiednich dokumentów, w tym oświadczenia z podpisem notarialnym, oraz uiszczenie wymaganej opłaty. Procedura może być uproszczona, jeśli strony zgodnie współpracują.
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub profesjonalnego sporządzenia pism? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i z gwarancją rzetelności! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
