Wynagrodzenie za słup elektryczny na działce, jak dochodzić swoich praw?

Wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości

Bardzo trudno jest wskazywać „formalną drogę krok po kroku” w warunkach faktycznej „wolnoamerykanki” – a o takim zjawisku można zasadnie mówić w przypadku korzystania z cudzych nieruchomości, szczególnie przez dostawców tak zwanych mediów. Chodzi o różne aspekty, które warto przeanalizować – nie tylko z uwagi na syntetyczny opis sytuacji.

Wprawdzie władze państwowe zapowiadały wprowadzenie odgórnych („urzędowych”) stawek lub tabel wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości (faktycznie w praktyce za korzystanie z gruntów), ale wciąż takich „wskaźników” brak. Wobec tego trzeba bazować na własnej znajomości rynku (w tym cen nieruchomości) lub korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli usługa specjalistyczna (np. z zakresu wyceny nieruchomości lub określania świadczeń w związku ze służebnością) jest realizowana w postępowaniu sądowym, to na ogół wynagrodzenie biegłych sądowych jest wyższe od cen rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne. Ponadto dość często w przedsiębiorstwach (np. energetycznych) można spotkać się z trudnościami, np. brakiem odpowiedniej liczby fachowców, wyznaczonych do załatwiania „spraw trudnych” (dla spółki).

Prawo własności a urządzenia przesyłowe

Właściciel nieruchomości jest uprawniony do pobierania pożytków ze swej rzeczy; ustawodawca wskazał na to jednoznacznie w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Uprawnienie do pobierania pożytków może wiązać się np. ze znajdowaniem się na nieruchomości urządzeń, których tyczy się brzmienie art. 49 K.c.:

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”

Słup elektryczny – własność przedsiębiorcy na cudzym gruncie

W przypadku linii energetycznych (być może poza niedawno zrealizowanymi) na ogół słupy energetyczne należą do dostawców energii elektrycznej (czasem wyjątkiem są słupy na krótkich przyłączach, np. słup na podwórzu); w przypadku dość niedawno budowanych podziemnych linii energetycznych dość często przyłącze „zaczyna się za skrzynką z licznikami”. Dlatego w grę mogą wchodzić roszczenia w związku z używaniem gruntu przez właściciela urządzeń.

Stan prawny słupa na działce – analiza treści aktu notarialnego umowy sprzedaży

Proszę zapoznać się z aktem notarialnym zawierającym umowę sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), na podstawie której Pan stał się właścicielem (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) danej nieruchomości. Zapewne w akcie notarialnym (biorąc pod uwagę praktykę notarialną) znalazły się postanowienia o „przejściu na nabywcę praw i obowiązków” oraz o znajomości stanu prawnego i faktycznego przez nabywcę. Jedno z nich może ułatwiać dochodzenie roszczeń przez Pana, zaś drugie może stanowić dla Pana wyzwanie.

Odszkodowanie za służebność a wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Niestety, brakuje nie tylko odgórnych tabel stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości. Bardzo często spotkać można się z przejawami chaosu nazewniczego. Zwłaszcza chodzi o faktyczne nadużywanie rzeczownika „odszkodowanie”. Refundacja szkody to odszkodowanie, zaś właścicielowi nieruchomości przez kogoś innego używanej może przysługiwać wynagrodzenie, np.: czynsz dzierżawny lub wynagrodzenie od właściciela urządzeń określonych w art. 49 K.c. Przydaje się umowne ustalenie sposobu ustalania oraz terminu wypłaty odszkodowania za szkody, np. związane z remontami lub konserwacją urządzeń. Czasem zasadne okazuje się wynagrodzenie za zmniejszenie produktywności gruntu (np. brak możliwości nasadzeń drze w sadzie) lub ograniczenie korzystnego dla właściciela zagospodarowania gruntu; czynników wpływających na zagospodarowanie terenów jest wiele (nie tylko np. plany zagospodarowania przestrzennego, ale również moda na określone miejsca), więc spory mogą dotyczyć różnych szczegółów. Jeżeli ktoś przyjmuje „odszkodowanie za służebność” – bez wyszczególnienia różnych świadczeń – to może się okazać, że jednorazowo przyjęte świadczenie (zwłaszcza po wielu latach) okazuje się mało atrakcyjne; co roku należy płacić „podatki gruntowe” (bez wchodzenia w szczegóły), a ponadto przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia może skutkować późniejszymi sporami z nabywcą (nabywcami) nieruchomości, szczególnie w przypadku umów odpłatnych (w tym umowy sprzedaży).

Ujawnienie służebności, odpłatne ustanowienie służebności

Pan jest w stanie ustanowić służebność samodzielnie – wystarczy do tego złożenie przez Pana oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Przyda się jednak zawarcie odpowiedniej treści umowy w związku z ustanowieniem służebności; w przepisach o służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴) nawet znalazło się sformułowanie dotyczące zawarcia umowy o służebność – które to sformułowanie można różnie interpretować, ale bardzo ważne jest to, że ustawodawca także właścicielowi nieruchomości wprost dozwala wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności przesyłu (dotyczącej urządzeń, o których traktuje się w art. 49 K.c.).

Niestety, nadal nie jest prawnie obowiązkowe ujawnianie służebności w księgach wieczystych. Proponuję sprawdzić (np. u właściciela słupa lub u zbywcy), czy ustanowiono służebność – gdyby została ona wpisana do księgi wieczystej (o ile służebność ustanowiono), to prawdopodobnie Pan by o tym wiedział już przed zawarciem umowy. Gdyby się okazało, że zbywca zataił przed Panem ustanowienie służebności lub przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia (być może nazwanego ogólnikowo „odszkodowaniem”), to być może przysługiwałyby Panu roszczenia wobec zbywcy (np. z zakresu rękojmi za wady przy umowie sprzedaży: art. 556 i następne K.c.).

Przedawnienie roszczeń ze służebności

Może się okazać, nie doszło do ustanowienia służebności (np. służebności przesyłu). Przyjmuje się, że roszczenia związane z tak zwanym bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy (art. 224 i następne K.c.) przedawniają się po 6 latach. Takie roszczenia mogą przysługiwać również w przypadku zasiedzenia służebności (art. 292 i następne K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Wprawdzie samo zasiedzenie służebności następuje nieodpłatnie, ale ma miejsce korzystanie z nieruchomości.

Droga ugodowa przed powództwem o ustanowienie służebności lub o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu

Zmiana przebiegu lub rodzaju instalacji (np. z nadziemnej na podziemną) może wiązać się z wydatkami. Właściciele instalacji często wskazują wysokie koszty i żądają ich pokrycia przez właścicieli nieruchomości. Być może wykonanie (części) prac przez lub na bezpośrednie zamówienie właściciela nieruchomości skutkowałoby niższymi wydatkami, ale proszę uwzględniać realia – powiązania wielu wykonawców z przedsiębiorstwami (np. branży energetycznej). Potrącenie roszczeń lub ugoda (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) – a ugoda zakłada wzajemne ustępstwa – mogłyby obniżyć nakłady rzeczywiste właściciela nieruchomości w związku z takimi zmianami.

Przed wytoczeniem powództwa (np. o ustanowienie służebności lub o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu) przydać się może wystąpienie na drogę ugodową; np. pisemne wezwanie do negocjacji lub zawezwanie do próby ugodowej przed sądem rejonowym (od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.