• Data: 2024-09-22 • Autor: Janusz Polanowski
Pół roku temu kupiłem działkę wraz ze słupem elektrycznym. Chciałbym sprawdzić, czy mogę wysunąć jakiekolwiek roszczenia za ten słup do zakładu energetycznego (odszkodowanie, przeniesienie, ustanowienie służebności itp.). Od czego zacząć? Jaka jest formalna droga krok po kroku?
Bardzo trudno jest wskazywać „formalną drogę krok po kroku” w warunkach faktycznej „wolnoamerykanki” – a o takim zjawisku można zasadnie mówić w przypadku korzystania z cudzych nieruchomości, szczególnie przez dostawców tak zwanych mediów. Chodzi o różne aspekty, które warto przeanalizować – nie tylko z uwagi na syntetyczny opis sytuacji.
Wprawdzie władze państwowe zapowiadały wprowadzenie odgórnych („urzędowych”) stawek lub tabel wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości (faktycznie w praktyce za korzystanie z gruntów), ale wciąż takich „wskaźników” brak. Wobec tego trzeba bazować na własnej znajomości rynku (w tym cen nieruchomości) lub korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli usługa specjalistyczna (np. z zakresu wyceny nieruchomości lub określania świadczeń w związku ze służebnością) jest realizowana w postępowaniu sądowym, to na ogół wynagrodzenie biegłych sądowych jest wyższe od cen rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne. Ponadto dość często w przedsiębiorstwach (np. energetycznych) można spotkać się z trudnościami, np. brakiem odpowiedniej liczby fachowców, wyznaczonych do załatwiania „spraw trudnych” (dla spółki).
Właściciel nieruchomości jest uprawniony do pobierania pożytków ze swej rzeczy; ustawodawca wskazał na to jednoznacznie w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Uprawnienie do pobierania pożytków może wiązać się np. ze znajdowaniem się na nieruchomości urządzeń, których tyczy się brzmienie art. 49 K.c.:
„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”
W przypadku linii energetycznych (być może poza niedawno zrealizowanymi) na ogół słupy energetyczne należą do dostawców energii elektrycznej (czasem wyjątkiem są słupy na krótkich przyłączach, np. słup na podwórzu); w przypadku dość niedawno budowanych podziemnych linii energetycznych dość często przyłącze „zaczyna się za skrzynką z licznikami”. Dlatego w grę mogą wchodzić roszczenia w związku z używaniem gruntu przez właściciela urządzeń.
Proszę zapoznać się z aktem notarialnym zawierającym umowę sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), na podstawie której Pan stał się właścicielem (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) danej nieruchomości. Zapewne w akcie notarialnym (biorąc pod uwagę praktykę notarialną) znalazły się postanowienia o „przejściu na nabywcę praw i obowiązków” oraz o znajomości stanu prawnego i faktycznego przez nabywcę. Jedno z nich może ułatwiać dochodzenie roszczeń przez Pana, zaś drugie może stanowić dla Pana wyzwanie.
Niestety, brakuje nie tylko odgórnych tabel stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości. Bardzo często spotkać można się z przejawami chaosu nazewniczego. Zwłaszcza chodzi o faktyczne nadużywanie rzeczownika „odszkodowanie”. Refundacja szkody to odszkodowanie, zaś właścicielowi nieruchomości przez kogoś innego używanej może przysługiwać wynagrodzenie, np.: czynsz dzierżawny lub wynagrodzenie od właściciela urządzeń określonych w art. 49 K.c. Przydaje się umowne ustalenie sposobu ustalania oraz terminu wypłaty odszkodowania za szkody, np. związane z remontami lub konserwacją urządzeń. Czasem zasadne okazuje się wynagrodzenie za zmniejszenie produktywności gruntu (np. brak możliwości nasadzeń drze w sadzie) lub ograniczenie korzystnego dla właściciela zagospodarowania gruntu; czynników wpływających na zagospodarowanie terenów jest wiele (nie tylko np. plany zagospodarowania przestrzennego, ale również moda na określone miejsca), więc spory mogą dotyczyć różnych szczegółów. Jeżeli ktoś przyjmuje „odszkodowanie za służebność” – bez wyszczególnienia różnych świadczeń – to może się okazać, że jednorazowo przyjęte świadczenie (zwłaszcza po wielu latach) okazuje się mało atrakcyjne; co roku należy płacić „podatki gruntowe” (bez wchodzenia w szczegóły), a ponadto przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia może skutkować późniejszymi sporami z nabywcą (nabywcami) nieruchomości, szczególnie w przypadku umów odpłatnych (w tym umowy sprzedaży).
Pan jest w stanie ustanowić służebność samodzielnie – wystarczy do tego złożenie przez Pana oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Przyda się jednak zawarcie odpowiedniej treści umowy w związku z ustanowieniem służebności; w przepisach o służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054) nawet znalazło się sformułowanie dotyczące zawarcia umowy o służebność – które to sformułowanie można różnie interpretować, ale bardzo ważne jest to, że ustawodawca także właścicielowi nieruchomości wprost dozwala wystąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności przesyłu (dotyczącej urządzeń, o których traktuje się w art. 49 K.c.).
Niestety, nadal nie jest prawnie obowiązkowe ujawnianie służebności w księgach wieczystych. Proponuję sprawdzić (np. u właściciela słupa lub u zbywcy), czy ustanowiono służebność – gdyby została ona wpisana do księgi wieczystej (o ile służebność ustanowiono), to prawdopodobnie Pan by o tym wiedział już przed zawarciem umowy. Gdyby się okazało, że zbywca zataił przed Panem ustanowienie służebności lub przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia (być może nazwanego ogólnikowo „odszkodowaniem”), to być może przysługiwałyby Panu roszczenia wobec zbywcy (np. z zakresu rękojmi za wady przy umowie sprzedaży: art. 556 i następne K.c.).
Może się okazać, nie doszło do ustanowienia służebności (np. służebności przesyłu). Przyjmuje się, że roszczenia związane z tak zwanym bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy (art. 224 i następne K.c.) przedawniają się po 6 latach. Takie roszczenia mogą przysługiwać również w przypadku zasiedzenia służebności (art. 292 i następne K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Wprawdzie samo zasiedzenie służebności następuje nieodpłatnie, ale ma miejsce korzystanie z nieruchomości.
Zmiana przebiegu lub rodzaju instalacji (np. z nadziemnej na podziemną) może wiązać się z wydatkami. Właściciele instalacji często wskazują wysokie koszty i żądają ich pokrycia przez właścicieli nieruchomości. Być może wykonanie (części) prac przez lub na bezpośrednie zamówienie właściciela nieruchomości skutkowałoby niższymi wydatkami, ale proszę uwzględniać realia – powiązania wielu wykonawców z przedsiębiorstwami (np. branży energetycznej). Potrącenie roszczeń lub ugoda (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) – a ugoda zakłada wzajemne ustępstwa – mogłyby obniżyć nakłady rzeczywiste właściciela nieruchomości w związku z takimi zmianami.
Przed wytoczeniem powództwa (np. o ustanowienie służebności lub o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu) przydać się może wystąpienie na drogę ugodową; np. pisemne wezwanie do negocjacji lub zawezwanie do próby ugodowej przed sądem rejonowym (od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wynagrodzenie za Służebność Przesyłu
Pan Jan Kowalski kupił działkę budowlaną, na której znajduje się słup energetyczny należący do lokalnego dostawcy energii elektrycznej. Po konsultacji z prawnikiem Pan Jan dowiedział się, że może wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu. Zdecydował się na formalne wezwanie dostawcy do negocjacji w sprawie wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu pod słupem. Po kilku miesiącach negocjacji udało mu się uzyskać roczną opłatę za korzystanie z jego nieruchomości, co pozwoliło na częściowe pokrycie kosztów utrzymania działki.
Przeniesienie Słupa na Koszt Przedsiębiorcy
Pani Anna Nowak odziedziczyła po rodzicach działkę, na której znajdował się słup wysokiego napięcia. Utrudniało to jej plany na podział działki i budowę domu. Skontaktowała się z dostawcą energii i złożyła wniosek o przeniesienie słupa na inny, mniej uciążliwy fragment działki. Po kilku miesiącach, pomimo początkowego oporu, dostawca energii zgodził się na przeniesienie słupa na własny koszt, uwzględniając konieczność dostosowania infrastruktury do planów zagospodarowania przestrzennego okolicy.
Odszkodowanie za Utrudnienia w Użytkowaniu Działki
Pan Tomasz Wiśniewski zakupił działkę rolną, na której znajdował się słup elektryczny. Chciał prowadzić uprawę drzew owocowych, ale słup ograniczał mu możliwości zagospodarowania terenu. Po zbadaniu sprawy i konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym, Pan Tomasz postanowił wystąpić do sądu z roszczeniem o odszkodowanie za ograniczenia w użytkowaniu działki oraz o wypłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego gruntu. Sąd przyznał mu jednorazowe odszkodowanie oraz ustalił miesięczne wynagrodzenie płatne przez dostawcę energii, co pomogło mu zrekompensować straty wynikające z ograniczenia możliwości zagospodarowania działki.
Właściciel nieruchomości, na której znajduje się słup energetyczny, ma prawo dochodzić roszczeń wobec przedsiębiorstwa energetycznego. Może to obejmować wynagrodzenie za korzystanie z gruntu, odszkodowanie za ograniczenia w użytkowaniu działki lub przeniesienie słupa na inny obszar. Warto zapoznać się z odpowiednimi przepisami prawa oraz rozważyć negocjacje lub postępowanie sądowe w celu ochrony swoich praw.
Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz usług przygotowania pism, aby skutecznie dochodzić swoich roszczeń związanych ze słupem energetycznym na Twojej działce. Nasi eksperci pomogą Ci przejść przez proces krok po kroku, abyś mógł w pełni wykorzystać swoje prawa. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
