• Data: 2024-05-13 • Autor: Katarzyna Siwiec
W niniejszym artykule zajmiemy się analizą przepisów dotyczących nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 292 Kodeksu cywilnego. Wyjaśnimy, w jaki sposób długoletnie korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia może przyczynić się do nabywania praw do cudzej nieruchomości. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Anety.
Pani Aneta poinformowała nas, że od ponad 30 lat na końcu jej działki stoi słup wysokiego napięcia. Działka jest rolna z posadowionym domem. Pani Aneta wyjaśniła, że pracownicy elektrowni dojeżdżają tam dość często – przejeżdżają przez jej działkę i bramę, co jest dla niej uciążliwe. Zapytała nas, czy w związku z tym może starać się o wynagrodzenie.
Odpowiedzi na pytanie pani Anety udzielę na podstawie art. 292 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 352 Kodeksu cywilnego „kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności”.
Jest jednak w przypadku pani Anety dość istotny problem – jak sama pani Aneta wspomniała w pytaniu, słupy znajdują się już co najmniej 30 lat na działce (zakładam, że do tej pory nie było kierowane powództwo do sądu o usunięcie tych słupów, a zatem termin zasiedzenia nieprzerwanie biegł).
Terminy nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie są takie same jak w przypadku nabywania własności nieruchomości przez zasiedzenie. W konsekwencji długość okresu posiadania służebności gruntowej potrzebnego do jej nabycia przez zasiedzenie jest uzależniona od dobrej wiary posiadacza takiej służebności w chwili, w której uzyskał on jej posiadanie. Jeśli posiadanie służebności gruntowej zostało uzyskane przez podmiot będący w dobrej wierze, jej nabycie następuje wskutek nieprzerwanego posiadania i korzystania z trwałego i widocznego urządzenia przez 20 lat. W przypadku uzyskania posiadania służebności gruntowej w złej wierze termin, którego upływ jest niezbędny do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, wynosi 30 lat.
Teoretycznie w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności można żądać tzw. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wynagrodzenie to odpowiada wysokości czynszu, który by faktycznie przypadł właścicielowi z tytułu dzierżawy tej części gruntu (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2005 roku, sygn. akt. II CK 61/05). Podstawą wyliczenia wysokości roszczenia jest wielkość zajętej nieruchomości pod słup, linię elektryczną oraz część stanowiącą tzw. strefę bezpieczeństwa po ok. 2 m z każdej strony przy uwzględnieniu stawki czynszu dzierżawnego dla nieruchomości o tych samych parametrach i właściwościach co nieruchomość pani Anety. Wysokość wynagrodzenia jest różna w zależności od ceny samej działki, jej przeznaczenia itd.
W przypadku pani Anety jednak wskutek nieprzerwanego posiadania przedsiębiorstwo przesyłowe mogło zasiedzieć służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu, a tym samym ma prawo do nieodpłatnego z niej korzystania. W judykaturze jest bowiem utrwalony pogląd, że możliwe jest nabycie przez zasiedzenie, nawet przed wejściem w życie art. 3051–3054 (przed dniem 3 sierpnia 2008 r.), służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, ustanawianej nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej, ale na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (por. np. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt III CZP 31/13).
Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 1780/15, czytamy, że „jeżeli w dacie wniesienia pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwanemu już przysługiwało, nabyte przez zasiedzenie, uprawnienie do władania nieruchomością powodów w zakresie służebności przesyłu to posiadanie przez pozwanego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości powodów czyni bezzasadnym żądanie pozwu, również w tej części, w jakiej powodowie domagają się wynagrodzenia za okres poprzedzający zasiedzenie”.
Krótko mówiąc, nie można w przypadku zasiedzenia żądać wynagrodzenia za okres wcześniejszy, przed dniem zasiedzenia.
W przypadku pani Anety mogło dojść do zasiedzenia, jeżeli niegdyś była zgoda właściciela na posadowienie linii albo niegdyś ta nieruchomość była np. własnością państwową – tego jednak nie wiem na ten moment i zapewne pani Aneta też nie ma tej wiedzy.
Można zatem zażądać wynagrodzenia od przedsiębiorstwa na piśmie – i takie możemy dla pani Anety przygotować. Nie jestem jednak w stanie wykluczyć, że doszło np. do zasiedzenia służebności. Mogło się tak niestety stać.
Linia elektryczna przechodząca przez działkę pana Michała
Na działce pana Michała, którą odziedziczył po dziadkach, od pokoleń znajdowały się słupy energetyczne. Chociaż linia była użytkowana przez lokalnego dostawcę prądu bez formalnej umowy, to przez ponad 30 lat nikt z rodziny nie kwestionował tego stanu rzeczy. Gdy pan Michał zdecydował się na renegocjację warunków, okazało się, że przedsiębiorstwo przesyłowe mogło zasiedzieć służebność przesyłu, co umożliwiało mu dalsze, nieodpłatne korzystanie z linii biegnącej przez działkę.
Przypadek pana Jana i pola z drzewami owocowymi
Pan Jan od ponad 20 lat korzystał z sąsiedniego pola, na którym zasadził i pielęgnował drzewa owocowe. Teren ten formalnie należał do pana Kowalskiego, który przez ten czas nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń. Dzięki temu pan Jan mógł zasiedzieć prawo do korzystania z tej części gruntu, tworząc trwałe i widoczne urządzenie w postaci sadu. Ostatecznie sąd potwierdził, że w ten sposób pan Jan nabył służebność gruntową przez zasiedzenie.
Historia pani Ewy i jej garażu
Pani Ewa mieszkała na przedmieściach. Od ponad 30 lat korzystała z garażu, który postawiła na działce swojego sąsiada. Właściciel gruntu, który przebywał za granicą, był świadomy tej sytuacji i nie wnosił sprzeciwu. Gdy sprawa trafiła do sądu z inicjatywy spadkobierców właściciela, okazało się, że pani Ewa nabyła służebność gruntową przez zasiedzenie, co pozwoliło jej legalnie korzystać z terenu pod garażem.
Podsumowując, nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie jest procesem, który pod pewnymi warunkami pozwala na legalizację długoletniego korzystania z cudzej nieruchomości. Przeanalizowane przykłady z życia pokazują, jak istotne jest zrozumienie przepisów prawa cywilnego dotyczących zasiedzenia oraz jakie skutki prawne może nieść za sobą długotrwałe korzystanie z gruntu. Warto mieć świadomość, że odpowiednia znajomość praw i obowiązków może przyczynić się do uniknięcia konfliktów sądowych i umożliwić pokojowe rozwiązanie wielu spraw.
Jeśli potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej zasiedzenia służebności gruntowej lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich pism, skontaktuj się z nami. Nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby zapewnić Ci wsparcie i doradztwo dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu znajdującym się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2005 roku, sygn. akt. II CK 61/05
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt III CZP 31/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
