• Data: 2024-03-17 • Autor: Hanna Żurowska
W artykule przybliżymy zagadnienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu jest regulowana artykułami 3051–3054 Kodeksu cywilnego i dotyczy praw przedsiębiorców do korzystania z cudzej nieruchomości w celach związanych z infrastrukturą przesyłową. W sprawie służebności napisała do nas pani Ilona. Gmina planuje budowę kanalizacji i wodociągu na pasie terenu należącym do jej działki. Wystąpiono do niej o ustanowienie służebności przesyłu obejmującej prawo korzystania z działki na czas budowy kanalizacji, obowiązek zaniechania nasadzeń na tym pasie gruntu. Obawia się jednak, czy będzie mogła kiedyś na tym odcinku wyznaczyć drogę dojazdową, która jest konieczna. Pyta więc, jak się zabezpieczyć. Czy należy się jej jakieś wynagrodzenie za służebność?
Na początek zacznę od przedstawienia przepisów i orzecznictwa związanych ze służebnością przesyłu.
W polskim systemie prawa służebność przesyłu została unormowana w art. 3051–3054 Kodeksu cywilnego. Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Warto przy tym wyjaśnić, czym tak naprawdę jest „służebność gruntowa”. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej.
Może ona powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia.
Tak jak wyżej napisałam, służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem sieci władnącej.
Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń (o których mowa w art. 49 § 1), przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu powstaje też w celu ułatwienia dalszych inwestycji w sieci kanalizacyjne i wodne, gdyż służebność taka może być ustanowiona także w odniesieniu do urządzeń dopiero planowanych.
Gdy przedsiębiorca przesyłowy lub właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, np. jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego.
W przypadku, gdy przez posadowienie urządzeń przesyłowych przez przedsiębiorcę, korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub znacznie utrudnione właściciel może domagać się, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Roszczenie takie powstaje tylko wtedy, gdy urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie wyższą od wartości zajętej nieruchomości.
Mimo iż przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że służebność wykonywana powinna być w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, to w interesie obu stron – zarówno właściciela nieruchomości obciążonej, jak i przedsiębiorcy przesyłowego – leży jak najbardziej precyzyjne sformułowanie umowy określającej ustanowienie służebności przesyłu.
Powinna ona szczegółowo określać zakres czynności, które może wykonywać przedsiębiorca przesyłowy w stosunku do określonej nieruchomości, a tym samym, jakie działania przedsiębiorcy przesyłowego w stosunku do tej nieruchomości jej właściciel zobowiązany jest znosić.
W umowie powinna być także ustalona wysokość wynagrodzenia za służebność, jak i zasady jego płatności, w szczególności, czy opłata ma charakter jednorazowy, czy okresowy.
Żaden przepis powszechnie obowiązującego prawa nie wskazuje ani tego w jakiej formie, ani tego w jakiej wysokości wynagrodzenie za służebność winno być wypłacane. Ustawa poprzestaje jedynie na stwierdzeniu, iż w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu wynagrodzenie ma być „odpowiednie”.
Zgodnie z orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą).
Jeżeli chodzi o formę wynagrodzenia – czy powinno być jednorazowe, czy płatne cyklicznie – zależy od uzgodnienia stron. Chyba jednak korzystniej jest uzgodnić, że wynagrodzenie będzie wypłacane miesięcznie, kwartalnie albo rocznie. Można też uzgodnić, że kwota ma być co roku waloryzowana wskaźnikiem inflacji albo rosnąć w zależności od wzrostu wartości gruntu – zależy to od uznania stron.
Umowa o ustanowienie służebności przesyłu może też przewidywać nieodpłatne ustanowienie tej służebności, o ile na to wyrażą zgodę dwie strony.
W przypadku posadowienia wodociągów lub kanalizacji jako wyłącznie sieci bez dodatkowych urządzeń budowlanych (studzienek, pompowni) zachodzą praktycznie tylko dwa przypadki.
Pierwszy to przypadek realizacji inwestycji, stąd obowiązek m.in. przywrócenia terenu do stanu pierwotnego. Drugi to awarie kanalizacji. Takie sprawy należałoby przewidzieć w umowie. Należy również określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości, czyli po prostu prawo do wjazdu technicznego, obowiązujące w związku z tym zasady.
W treści umowy powinny znaleźć się zatem zapisy określające rodzaj i treść ustanawianego prawa. A ponadto strony mogą szczegółowo i w elastyczny sposób dopasować treść umowy do swoich potrzeb.
Można poprosić o spotkanie i przedstawić swoje wątpliwości i żądania co do zapisów w umowie, postarać się wynegocjować dla siebie jak najlepsze warunki i wynagrodzenie za służebność przesyłu kanalizacji. Jeszcze jest na to czas.
Przykład 1
Pan Kowalski posiada działkę rolną, przez którą planowana jest budowa nowej linii energetycznej. Przedsiębiorstwo energetyczne proponuje mu zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu, co pozwoli na umieszczenie słupów energetycznych na jego gruncie. Pan Kowalski, po konsultacji z prawnikiem, zgadza się na warunki umowy, które obejmują jednorazowe wynagrodzenie oraz gwarancję dostępu do jego pola w przypadku konieczności przeprowadzenia prac konserwacyjnych.
Przykład 2
Firma deweloperska prowadzi inwestycję budowlaną w miejscowości, gdzie niezbędne jest podłączenie nowych budynków do istniejącej sieci wodno-kanalizacyjnej. Aby to umożliwić, konieczne jest przeprowadzenie rur przez działkę pani Nowak sąsiadującą z terenem inwestycji. Pani Nowak początkowo nie zgadza się na warunki zaproponowane przez dewelopera. Po negocjacjach strony dochodzą do porozumienia.
Przykład 3
Gmina planuje rozbudowę sieci kanalizacyjnej, która wymaga przejścia rurami przez kilka prywatnych posesji. Jeden z właścicieli, pan Jasiński, jest zaniepokojony, że rozbudowa sieci negatywnie wpłynie na wartość jego nieruchomości i ograniczy możliwości jej użytkowania. Po serii spotkań z przedstawicielami gminy osiągnięto kompromis. Ustalono jednorazową wypłatę odszkodowania za przesył kanalizacji dla pana Jasińskiego oraz dodatkowe zobowiązanie gminy do rekultywacji terenu po zakończeniu prac.
Podsumowując, służebność przesyłu może dotyczyć każdego, kto posiada jakiś teren. W razie zaistnienia potrzeby jej ustanowienia właściciel gruntu powinien jednoznacznie wyrazić swoje obawy i żądać wynagrodzenia za służebność przesyłu kanalizacji.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej służebności przesyłu lub wsparcia w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszej oferty. Aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc, opisz swój problem na formularzu kontaktowym umieszczonym poniżej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Hanna Żurowska
Radca prawny od 1994 r., mediator, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji UMK w Toruniu. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego i nowych technologii. Zajmuje się sporządzaniem regulaminów sprzedaży przez internet, polityk prywatności oraz umów z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego. Udziela także porad prawnych z zakresu prawa cywilnego, rodzinnego, prawa pracy oraz prawa handlowego i gospodarczego, jak również windykacji należności. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
