Wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania

Jak obliczyć należne bratu wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania? Aktualna wartość nieruchomości to 152 000 zł.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynagrodzenie za zniesienie służebności mieszkania

Jak obliczyć wysokość wynagrodzenia za zniesienie służebności mieszkania?

Po analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy, w celu udzielenia odpowiedzi na Pańskie pytanie, należy przede wszystkim sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) regulujących służebności, w tym w szczególności sposoby ich zniesienia.

I tak, zgodnie z przepisem art. 294 K.c. w zw. z art. 297 K.c., właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Co do wskazanego w tym przepisie wynagrodzenia warto przywołać stanowisko nauki prawa [tak m.in. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 5, Warszawa 2013], zgodnie z którym określenie wysokości wynagrodzenia może nastąpić w różny sposób. Istotne jest to, że ma być ono w takiej wysokości, aby wynagrodziło uprawnionemu utratę służebności, czyli odpowiadało wartości przysługującego dotychczas prawa. W jego wysokości należy jednak uwzględnić fakt, iż służebność, od której zostaje zwolniona nieruchomość obciążona, nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zniesienie służebności mieszkania w zamian za wynagrodzenie

Drugą podstawą zniesienia służebności jest przepis art. 291 K.c. w zw. z art. 297 K.c. – jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Jak wskazują dalej ww. autorzy, wysokość wynagrodzenia ma być odpowiednia do uszczuplenia użyteczności nieruchomości władnącej wskutek ograniczenia treści lub wykonywania służebności. Musi również uwzględniać okoliczność, że uszczuplenie uprawnień następuje w sposób ostateczny, a nie na określony czas. Wydaje się, że jego wysokość powinna być tym wyższa, im większe korzyści odnosił właściciel nieruchomości władnącej z ustanowionej służebności. Powinno być zatem ustalane w oparciu o korzyści, jakie miał uprawniony w związku z istnieniem prawa. Może być również ustalane w oparciu o wartość nieruchomości, np. o ile nieruchomość władnąca straciła na wartości w związku z obniżeniem jej użyteczności. Wysokość wynagrodzenia będzie wtedy odpowiadała różnicy wartości nieruchomości władnącej sprzed zniesienia służebności i po jej zniesieniu. W praktyce ścisłe określenie wynagrodzenia może nastręczać trudności. W takiej sytuacji przysługuje sądowi orzekającemu uprawnienie skorzystania z ius moderandi przewidzianego w treści art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego.

Kolejną z podstaw zniesienia służebności jest przepis art. 303 K.c., który stanowi, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę 

I tu znów warto sięgnąć do literatury przedmiotu [tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, wyd. 6, Warszawa 2011], gdzie wskazuje się, że realizacja roszczenia o rentę powinna uwzględniać interesy obu stron oraz wartość służebności. Renta może, ale nie musi, stanowić świadczenie o charakterze alimentacyjnym, tj. służyć celom w postaci utrzymania dotychczas uprawnionego. Jakkolwiek świadczenie to nie ma charakteru odszkodowawczego, to jednak wysokość renty w wypadkach, w których dotychczasowy uprawniony (w szczególności mający służebność mieszkania) musiałby wynająć lub wydzierżawić inną nieruchomość, co do zasady powinna uwzględniać przynajmniej w pewnym zakresie wysokość czynszu, który miałby uiszczać. Każdorazowo chodzić może o wartość nieprzekraczającą przeciętnej wartości odpowiednich świadczeń okresowych uiszczanych w związku z eksploatacją rzeczy w podobnych celach w okolicy, w której znajduje się przedmiotowa zwalniana od obciążenia nieruchomość.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż wobec braku jednoznacznej metody ustalania wartości służebności w praktyce pojawiają się różne sposoby jej szacowania.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wycena wartości służebności dokonywana w oparciu o zasady na jakich wartość ta jest szacowana na potrzeby rozliczeń podatkowych

Poza metodą porównywania wartości nieruchomości sprzed zniesienia służebności i po jej zniesieniu, która to metoda należy raczej do bardziej skomplikowanych, w praktyce spotkać można wyceny wartości służebności dokonywane w oparciu o zasady, na jakich wartość ta jest szacowana na potrzeby rozliczeń podatkowych.

I tak, zgodnie z przepisem art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (Dz. U. Nr 45, poz. 207 z późn. zm.):

„1. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;

2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności.

3. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Obliczanie wartości służebności mieszkania

Korzystając zatem z ww. metody, przyjmując wskazaną przez Pana wartość nieruchomości wynoszącą 152 000 zł, wartość przedmiotowej służebności mieszkania wyniosłaby 60 800 zł (4% x 152 000 zł = 6080 zł; 6080 zł x 10 lat = 60 800 zł).

Zatem ww. kwota zdaje się najlepiej odzwierciedlać wartość przedmiotowej służebności mieszkania i zapewne posłużenie się inną metodą szacowania skutkowałoby uzyskaniem podobnego, jeżeli nie takiego samego, wyniku.

Oczywiście, jeżeli zniesienie służebności następowałoby na mocy umowy z osobą lub osobami uprawnionymi do służebności, wysokość spłaty z tego tytułu podlegałaby uzgodnieniu między stronami, a co za tym idzie, być może udałoby się w ten sposób wynegocjować niższą spłatę.

Jednak w razie konieczności skierowania sprawy na drogę sądową należałoby się liczyć z ewentualnością spłaty z tytułu zniesienia służebności mieszkania właśnie w granicach ww. kwoty 60 800 zł.

Przykłady

Zmiana sytuacji życiowej a uciążliwość służebności

Pan Jan przekazał synowi, Markowi, mieszkanie w darowiźnie, ustanawiając dla siebie służebność dożywotniego zamieszkiwania w jednym pokoju. Po kilku latach Marek założył rodzinę i jego żona, Anna, spodziewa się dziecka. Mieszkanie staje się zbyt małe dla czteroosobowej rodziny. Marek proponuje ojcu zamianę służebności na wynagrodzenie, które pozwoliłoby mu kupić większe mieszkanie. Pan Jan, rozumiejąc sytuację syna, zgadza się. W tym przypadku zmiana sytuacji życiowej Marka (powiększenie rodziny) uczyniła służebność szczególnie uciążliwą, co uzasadnia wypłatę wynagrodzenia za jej zniesienie. Strony mogą dojść do porozumienia co do kwoty, biorąc pod uwagę wartość służebności (np. obliczoną na podstawie wartości nieruchomości zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn) i potrzeby obu stron.

 

Potrzeba remontu a zniesienie służebności

Pani Ewa posiada mieszkanie obciążone służebnością na rzecz swojej ciotki, która z niego nie korzysta od kilku lat, mieszkając w domu opieki. Mieszkanie wymaga generalnego remontu, w tym wymiany instalacji, co jest niemożliwe przy istniejącej służebności. Pani Ewa proponuje ciotce zniesienie służebności w zamian za jednorazowe wynagrodzenie. W tym przypadku ważna potrzeba gospodarcza (remont) uzasadnia zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Kwota wynagrodzenia powinna uwzględniać utratę prawa ciotki do korzystania z mieszkania, ale również fakt, że z niego nie korzystała.

 

Rażące naruszenie zasad współżycia a zamiana służebności na rentę

Pan Piotr ustanowił służebność mieszkania na rzecz swojego brata, który notorycznie zakłócał spokój, urządzał głośne imprezy i dewastował mieszkanie. Pan Piotr, po wielu bezskutecznych upomnieniach, decyduje się wystąpić do sądu o zamianę służebności na rentę. W tym przypadku rażące uchybienia brata przy wykonywaniu prawa do służebności stanowią podstawę do jej zamiany na świadczenie pieniężne. Wysokość renty powinna uwzględniać wartość utraconego prawa do mieszkania, ale może być niższa, biorąc pod uwagę naganne zachowanie uprawnionego.

Podsumowanie

Zniesienie służebności mieszkania za wynagrodzeniem jest możliwe w różnych sytuacjach, takich jak zmiana stosunków, ważna potrzeba gospodarcza czy rażące uchybienia uprawnionego. Wysokość wynagrodzenia może być ustalana na różne sposoby, np. poprzez odniesienie do wartości nieruchomości, z uwzględnieniem korzyści uprawnionego lub na podstawie przepisów podatkowych. Ostateczna kwota jest często wynikiem negocjacji stron, a w przypadku sporu – decyzji sądu. Warto pamiętać, że w pewnych okolicznościach, zamiast jednorazowego wynagrodzenia, możliwe jest zasądzenie renty.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Zapewniamy kompleksową pomoc prawną w różnych dziedzinach prawa, w tym m.in. w prawie cywilnym, rodzinnym, spadkowym, pracy, gospodarczym i administracyjnym. Opisz problem w formularzu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Krzysztof Bigoszewski

O autorze: Krzysztof Bigoszewski

Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl