• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wspólnie z sąsiadami mieliśmy drogę przejazdową gruntową do drogi publicznej. Domy zostały pobudowane niestety w granicach działek. Nigdy nie było problemu z korzystaniem z drogi przejazdowej aż do niedawna. Czy możliwe jest ustalenie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie, jeżeli z drogi korzystano przez ponad 50 lat bez żadnych problemów? Droga została utwardzona żwirem, więc jest trwała. Na starych mapach droga została zaznaczona, podobno na nowych mapach już jej nie uwzględniono, o czym dopiero niedawno zostaliśmy poinformowani przez sąsiadów.
Przy zachowaniu określonych warunków można nabyć służebność przez zasiedzenie. Służebność może być ustanowiona w drodze:
Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia.
Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego zachowanie właściciela nieruchomości, dające się określić jako posiadanie służebności, tj. korzystanie z cudzej nieruchomości tak jakby przysługiwała mu służebność, prowadzi do zasiedzenia tylko wtedy gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia
Przyjmuje się, że urządzenie ma stanowić wytwór celowego działania człowieka, czyli innymi słowy ma powstać w wyniku pracy ludzkiej. Co do zasady uważa się, iż ma ono być wykonane przez posiadacza służebności (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24 maja 1974 r.; sygn. akt III CRN 94/74; OSNCP 1975 r., nr 6, poz. 94). Nie ulega więc wątpliwości, że za urządzenie nie może być uznana np. droga czy ścieżka, powstała przez stałe przechodzenie czy przejeżdżanie tą samą trasą. Do uznania jej za urządzenie, w rozumieniu art. 292 Kodeksu cywilnego, konieczne byłoby np. utwardzenie, budowa mostku, położenie rur, zbudowanie nasypu itp. Z powyższego warunku wynika także, że przedmiotem zasiedzenia mogą być wyłącznie służebności czynne.
Do nabycia służebności przez zasiedzenie stosuje się poza tym przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, takie same są więc terminy i uzależnienie ich długości od dobrej lub złej wiary
W tym wypadu będzie to 30 lat, posiadanie – czyli korzystanie – łatwo wykazać.
W orzeczeniu z 10 marca 1998 r., sygn. akt I CKN 543/97 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że „samoistny posiadacz może zasiedzieć służebność drogi koniecznej tylko w przypadku, gdy poczynił trwałe i widoczne urządzenie (art. 282 k.c.) własnym nakładem na nieruchomości sąsiedniej. Samo natomiast korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez właściciela tej nieruchomości lub jej poprzednika prawnego w ogóle nie prowadzi do nabycia takiej służebności (drogi koniecznej) przez zasiedzenie”.
Samo pojęcie „urządzenia” oznacza „wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Dlatego urządzeniem takim nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła” (orz. SN z 26 listopada 1959 r., sygn. akt 1 CR 516/59, OSN 1/62, poz. 8). Samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości, np. przez pozostawienie jej wolnej od drzew, nie wystarcza, natomiast utwardzenie szlaku drogowego, budowa mostku czy nasypu odpowiada już wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia.
Problemem może być więc tylko to urządzenie, utwardzenie.
Albo jeśli nie macie innego dostępu do drogi publicznej, a nie ma podstaw do stwierdzenia zasiedzenia służebności przejazdu, można w sądzie dochodzić powstania służebności poprzez wyrok sądu.
Art. 145 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Jednak będzie to za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie jest odszkodowaniem, lecz powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej, obowiązek bowiem jego uiszczenia wynika ze stosunku prawnorzeczowego, jakim jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogi koniecznej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (tak SN w orzeczeniu z 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000, OSNC 11/2000, poz. 206). Sąd, ustanawiając służebność, orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. W razie nieprzyznania wynagrodzenia w sprawie o ustanowienie służebności nie ma przeszkód do dochodzenia go w drodze procesu.
Wynagrodzenie powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, jednakże orzecznictwo Sądu Najwyższego – aprobowane przez część doktryny – dopuszcza możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych (orzeczenie SN z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68, OSNCP 12/69, poz. 223; z 15 września 1986 r., sygn. akt III CZP 43/86, niepubl.), które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
