• Data: 2023-03-13 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Planuję zakupić działkę będącą drogą dojazdową do mojej posesji. Zbywcy chcą, aby wraz ze sprzedażą ustanowić służebność na rzecz ich działki w związku z przebiegającą pod drogą linią energetyczną. Dodatkowo, aby umożliwić ewentualną naprawę tej linii w przyszłości, żądają ustanowienia służebności przesyłu na rzecz zakładu energetycznego (PGE). Ja ze swojej strony chciałbym się zabezpieczyć, tak aby te służebności (zwłaszcza ta druga) nie umożliwiały budowy dodatkowych linii energetycznych i ingerencją w działkę. Chciałbym też się dowiedzieć, w jakich sytuacjach będzie można znieść tę służebność w przyszłości. Zależy mi na dodatkowej zewnętrznej analizie prawnej.
Nie musicie składać oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej na rzecz PGE. To kwestia umowna między Państwem.
Istotne jest jednak ustalenie, do kogo należy linia zakopana w ziemi. Jeśli do sąsiadów – to służebność powinna być ustalona wyłącznie na ich rzecz, jeśli do PGE – to na rzecz PGE nadal może Pan, ale musi ustanawiać służebności, chyba że sprzedający są zobowiązani do ustanowienia służebności przy sprzedaży gruntu – albowiem zobowiązali się do tego, podpisując cokolwiek z PGE (to moje założenia).
Na chwilę obecną Państwo – strony umowy ustalacie jakieś warunki umowy sprzedaży, sprzedający tego żąda – może musi, może tylko chce – trzeba to ustalić.
Właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób w dowolny sposób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem własności, uprawniony z tytułu służebności gruntowej może korzystać z nieruchomości obciążonej tylko w zakresie określonym w sposób pozytywny przez czynność prawną lub ustawę.
Możecie podejmować każde działanie, każde korzystanie, byleby tylko nie uniemożliwić sąsiadowi korzystanie ze służebności. Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości służebnej tylko w oznaczonym zakresie, a właściciel nieruchomości obciążonej może być ograniczony w dokonywaniu w stosunku do niej jedynie ściśle określonych działań. Dlatego też wydaje się, że nie jest możliwe generalne wyłączenie uprawnienia właściciela do jakiegokolwiek gospodarczego wykorzystania nieruchomości obciążonej przez ustanowienie służebności gruntowej art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego.
Ustanowienie służebności na rzecz PGE czy sąsiada daje takie same ograniczenia – musicie tolerować służebność – czyli ewentualne konserwacje, naprawy, usuwanie awarii, nie możecie zrobić nic, aby uniemożliwić wykonywanie tej służebności.
Jeśli linie są położone w sposób, który umożliwi położenie innych mediów – to nikt nie ogranicza Panu jako właścicielowi prowadzenia własnych mediów, ale nadal, za każdym razem w taki sposób, aby nie przeszkadzać posiadaczom służebności – czyli traci Pan tzw. dominującą pozycję w pewnym zakresie, a Pana własność jest ograniczona.
Znieść służebność jest niezwykle trudno. Podstawy do zniesienia służebności bez wynagrodzenia określone są w art. 295 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wprowadza, jako przesłankę zniesienia służebności, utratę wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej. Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że „utrata wszelkiego znaczenia” tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295, gdy ma charakter obiektywny i trwały. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Innymi słowy – gdy powstanie sytuacja, w której przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć. W uzasadnieniu wyroku z 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98, Sąd Najwyższy uznał, że skoro przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, to przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej.
Wskazując na art. 294 w związku z art. 297, przesłankami roszczenia o zniesienie służebności za wynagrodzeniem są:
Przesłanki te muszą wystąpić łącznie.
Zgodnie z 295 jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
