Zablokowany dojazd do działki, jakie masz prawa i możliwości?
• Data: 2025-02-18 • Autor: Tomasz Krupiński
Posiadam działkę, która ma jedyny dostęp do drogi publicznej przez las, innej możliwości dojazdu nie ma. Korzystałem z tej leśnej drogi bez przeszkód od wielu lat. Niedawno działkę sąsiadującą z moją nabył nowy właściciel. Okazało się, że droga, którą jeżdżę, znajduje się na terenie jego nieruchomości i zabronił mi z niej korzystać. Tak więc obecnie moja działka jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej i to dla mnie duży problem. Chciałbym uzyskać pomoc w rozwiązaniu tej sytuacji, aby zapewnić sobie legalny i stały dostęp do mojej nieruchomości. Jakie kroki prawne mogę podjąć oraz czy istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz mojej działki?
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
Nowy nabywca sąsiedniej nieruchomości pozbawił Pana dostępu do nieruchomości. W takim wypadku pozostaje jedynie droga sądowa ustalenia służebności drogi koniecznej. W myśl art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej
Przesłanką roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Chodzi tu zarówno o całkowity brak takiego dostępu, jak i gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, gdyż nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości (np. z uwagi na uzasadnione potrzeby związane z przeznaczeniem nieruchomości, ukształtowaniem terenu). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy więc od potrzeb nieruchomości wymagającej tej drogi (zob. m.in.: postanowienie SN z dnia 28 listopada 2000 r., IV CKN 172/00, Lex nr 52512; postanowienie SN z dnia 19 marca 2002 r., IV CKN 895/00, Lex nr 55166; postanowienie SN z dnia 21 marca 2003 r., II CKN 1256/00, Lex nr 78849).
Ustalenie, czy dostęp jest odpowiedni, zależy od konkretnego stanu faktycznego ocenianego przez sąd. Przy tej ocenie trzeba pamiętać, że art. 145 K.c. stanowi ograniczenie prawa własności i dlatego ustanowienie służebności drogowej na cudzym gruncie powinno mieć wyjątkowy charakter. W tym kierunku zmierza również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Należy wskazać w szczególności na postanowienie z dnia 26 kwietnia 2006 r. (wydane w sprawie o sygn. I CK 552/03), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, zasadą powinno być przystosowanie go do użytku zamiast ustanawianie służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów (glosy do tego postanowienia: S. R., OSP 2005, z. 1, s. 12; J. M., PS 2006, nr 4, s. 107).
Wniosek do sądu i postępowanie o ustanowienie służebności drogowej
Nieruchomość musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Co do zasady, sąd ustala bieg traktu drożnego w sposób odpowiadający dotychczasowemu.
Sądem właściwym do złożenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Do wyznaczenia szlaku drożnego konieczne jest skorzystanie z opinii biegłego sądowego geodety, który naniesie szlak na mapie geodezyjnej. W sprawie uczestniczyć także będzie biegły z zakresu wyceny nieruchomości w celu ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Wynagrodzenie może mieć charakter jednorazowy.
Przykłady
Sytuacja na wsi
Pan Jan kupił działkę budowlaną w malowniczej okolicy, jednak okazało się, że nie ma ona bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Do tej pory korzystał z utwardzonej ścieżki biegnącej przez teren sąsiada, który nagle ogrodził swoją posesję. Po nieudanych negocjacjach Jan złożył wniosek do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Po ekspertyzie biegłego geodety i wycenie rekompensaty, sąd przyznał mu prawo do przejazdu.
Problem na nowym osiedlu
Pani Katarzyna kupiła dom na nowo powstałym osiedlu, gdzie deweloper zapewniał, że dojazd będzie odbywał się przez drogę wewnętrzną. Po kilku miesiącach nowy właściciel terenu, przez który przebiegała droga, postawił szlaban i zakazał przejazdu. Katarzyna, nie mając innej drogi dojazdowej, skorzystała z przepisów o drodze koniecznej i po długim postępowaniu sąd ustanowił dla niej służebność przejazdu.
Rolnik bez dostępu do pól
Pan Marek prowadzi gospodarstwo rolne i przez lata dojeżdżał do swoich pól drogą biegnącą przez grunty sąsiada. Nowy właściciel tego terenu zażądał od niego zaprzestania korzystania z drogi. Marek nie miał innej możliwości dojazdu do pól, więc skierował sprawę do sądu. W wyniku postępowania ustanowiono służebność drogi koniecznej, co umożliwiło mu dalsze prowadzenie gospodarstwa.
Podsumowanie
Ustanowienie służebności drogi koniecznej to rozwiązanie prawne dla właścicieli nieruchomości pozbawionych odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Proces ten wymaga postępowania sądowego, w którym kluczową rolę odgrywa opinia biegłego geodety oraz wycena wynagrodzenia dla właściciela gruntu. Choć może być czasochłonny, zapewnia trwałe i legalne prawo do przejazdu, chroniąc interesy właścicieli odciętych od drogi.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w ustanowieniu służebności drogi koniecznej? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych pism, aby skutecznie zabezpieczyć Twoje prawa. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. I CK 552/03
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Prawa właściciela nieruchomości wobec użytkowania infrastruktury telekomunikacyjnej
» Przyłącze energetyczne a służebność drogi, czy zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna?
» Zablokowany dojazd do działki, jakie masz prawa i możliwości?
» Jak wyegzekwować prawo do służebności mieszkania i wyznaczyć przysługujące pomieszczenie?
» Służebność drogowa na Twojej działce – jakie powody uzasadniają jej likwidację?
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
