Zagradzanie wspólnej drogi przez współwłaścicieli

Ustanowienie drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego:

„Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości gruntowej władnącej (służebność gruntowa) lub zaspokojenia usprawiedliwionych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Służebność drogi koniecznej ogranicza prawo wykonywania własności obciążonej. Co więcej, ustawodawca używając w treści art. 145 zwrotu „właściciel może żądać”, wskazuje na przymusowy charakter służebności drogowej. Ustanowienie drogi koniecznej jest zatem roszczeniem niepodlegającym przedawnieniu, które może być ustanowione na drodze sądowej.

Dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 2 pkt 14 p.z.p., to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest zatem „brak odpowiedniego dostępu”. Ów brak powinien być interpretowany szeroko, co oznacza, że można żądać ustawienia drogi koniecznej nawet wówczas, gdy dotychczasowy dostęp nie spełnia kryteriów zaspokojenia i zabezpieczenia potrzeb komunikacyjnych ze swoją nieruchomością lub między swoimi kilkoma nieruchomościami. Potrzeba ustanowienia drogi koniecznej może wynikać również ze stanów faktycznych, np. aktualna droga nie nadaje się do użytkowania ze względu na stan znajdujących się na niej urządzeń drogowych.

Interes społeczno-gospodarczy został przez ustawodawcę wprowadzony jako odrębne kryterium oceny konieczności ustanowienia drogi koniecznej oraz sposobu jej ustanowienia (art. 145 § 3). Co do zasady jej przebieg powinien być jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu służebnego, który musi znosić (pati) fakt, że po jego gruncie będzie ktoś przechodził. Z kolei właściciel gruntu władnącego powinien korzystać ze swojego prawa w sposób oględny, tak aby nie zakłócać ponad przeciętną miarę prawa własności właściciela gruntu służebnego.

Przesłanki ustanowienia drogi koniecznej. Podstawową przesłankę stanowi brak dostępu do gruntu władnącego z drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 21.03.1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1693) mogą być następujące rodzaje dróg: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Może to być również droga wewnętrzna. Droga konieczna może być ustanowiona również wówczas, gdy wprawdzie taki dostęp istnieje, ale ze względu na warunki mikroklimatyczne, np. podtopienia czy roztopy, przez znaczną część roku dostęp do nieruchomości gruntowej władnącej jest niemożliwy. Ustanowienie drogi koniecznej powinno być przeprowadzone w taki sposób, aby korzystanie z niej odbywało się z jak najmniejszym obciążeniem gruntów służebnych (art. 145 § 1).

Sposoby ustanowienia drogi koniecznej. Przepis art. 145 dotyczy przymusowego wytyczenia drogi koniecznej na podstawie postanowienia sądu. Alternatywę stanowi ustanowienie drogi przejścia lub przejazdu w umowie pomiędzy właścicielami gruntu (oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego – art. 245 § 2) lub poprzez zasiedzenie (art. 292). Droga konieczna może być też ustawiona w drodze decyzji administracyjnej w przypadku wywłaszczenia.

Ustanowienie drogi koniecznej wskutek podziału nieruchomości gruntowej. Wytyczenie drogi koniecznej może być następstwem czynności prawnej, zwłaszcza podziału nieruchomości gruntowej, wskutek czego powstaje kilka mniejszych działek, lub wywłaszczenia połączonego z podziałem nieruchomości. Zgodnie z art. 212 § 1 zdanie drugie sąd, orzekając o zniesieniu współwłasności w częściach ułamkowych, w celu zapewnienia wszystkim nowo powstałym działkom dostępu do drogi publicznej może obciążyć poszczególne części odpowiednimi służebnościami gruntowymi, w tym drogą konieczną” (B. Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, 2003).

Służebność drogowa

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że jeśli Pani nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to może Pani żądać ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Projekt pisma w tej sprawie możemy Pani przygotować. Gdyby pismo nie poskutkowało, to można sprawę skierować do sądu.

Ponadto, w razie skierowania sprawy do sądu, może Pani domagać się zabezpieczenia roszczenia poprzez nakazanie sąsiadom zapewnienia bez ograniczeń bezwarunkowego i niezakłóconego przejazdu lub przechodu przez ich nieruchomość – na czas trwania postępowania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.