• Data: 2024-06-16 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Sąsiad zagrodził mi jedyną drogę dojazdową do mojej posesji tym samym uniemożliwiając mi dojazd. Droga ta była użytkowana przez mieszkańców dziesiątki lat. Obecnie droga należy do Zarządu Dróg Publicznych. Sąsiad twierdzi, iż dojazd do mojej posesji przebiega w jego działce. W latach dziewięćdziesiątych miało miejsce scalenie, w wyniku którego wytyczono wjazd do mojej posesji. Są wkopane słupki graniczne, poza które sąsiad nie powinien grodzić. Jednak to zrobił. Władze gminy oświadczyły, iż scalenia nie naniesiono na mapę ewidencyjną i nie są w stanie rozwiązać tego problemu. Zasugerowano mi kupno gruntu od sąsiada na odcinku mojego wjazdu. Sąsiad nie chce sprzedać tego gruntu ani mnie, ani urzędowi miasta, jaką więc drogę prawną obrać do rozwiązania tego problemu?
Z opisu wynika, iż korzystała Pani z drogi stanowiącej grunt sąsiada przez szereg lat na zasadzie używania jej do przechodu i przejazdu. Odpowiada to treści służebności.
Zgodnie z art. 352 § 1 K.c. – kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Stosownie zaś do treści art. 336 K.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 352 § 2 K.c.).
Zobacz też: Wspólna droga dojazdowa do posesji
Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość. Odróżnia się ono od posiadania rzeczy tym, że nie obejmuje władania rzeczą. Niezbędny jest tutaj zamiar (animus) korzystania z nieruchomości dla siebie (animus rem sibi utendi). Natomiast w obszarze fizycznego związku z nieruchomością (corpus) posiadanie służebności ogranicza się do „faktycznego korzystania” z nieruchomości w ograniczonym zakresie; „w zakresie odpowiadającym treści służebności” (E. Gniewek, Komentarz do art. 352 Kodeksu cywilnego, Zakamycze 2001). Ponadto posiadanie służebności musi mieć cechę stabilności.
Odpowiednie stosowanie oznacza, że stosuje się te przepisy, które bezpośrednio lub po stosownych przekształceniach nadają się do zastosowania, wykluczeniu podlegają zaś przepisy „nieodpowiednie”, nawiązujące do elementu faktycznego władania rzeczą. Bezpośrednio stosowanym przy posiadaniu służebności może być przepis art. 344 K.c., który przewiduje, że przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
Po pierwsze powinna Pani wnieść do sądu wniosek o przywrócenie posiadania tegoż przejazdu. Bez znaczenia czy był on prawny, czy bezprawny – naniesiony na mapy, czy nie – szereg lat używany jako przejazd stanowi o posiadaniu, a jego zagrodzenie daje Pani prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego.
Posiadaczem służebności nie jest ten, kto świadomie korzysta z cudzej rzeczy w zakresie treści służebności, ale ten, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w takim zakresie.
Jak zostało nadmienione, posiadanie, w tym posiadanie służebności, podlega ochronie przewidzianej w art. 344 K.c. (ochrona posesoryjna), która, co należy zaznaczyć, nie zależy od dobrej czy złej wiary posiadacza (świadomości braku prawa do rzeczy), ani też od rodzaju posiadania, tj. przysługuje bez względu na to, czy posiadanie jest samoistne (właścicielskie) czy zależne. Z treści art. 344 K.c. wynika, iż posiadacza nie można ograniczać w jego posiadaniu bez względu na to, czy naruszenia dokonał właściciel, czy też inna osoba, która posiada tytuł prawny do używania rzeczy. Każde zatem naruszenie posiadania jest bezprawne, chyba że naruszyciel dysponuje orzeczeniem sądu lub odpowiedniego organu stwierdzającym, że stan prawny powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
Zgodnie z treścią art. 344 § 1 K.c. przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.
Po drugie, może Pani dochodzić zasiedzenia służebności przechodu i przejazdu, jeśli używa go Pani 30 lat. Lub ustanowienia służebności, jeśli nie minął okres 30 lat.
Brak dostępu Pani nieruchomości do drogi publicznej stanowi podstawową przesłankę zastosowania przepisu art. 145 K.c.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Jak wynika z art. 145 § 1 K.c., ustanowienie drogi koniecznej co do zasady odbywa się za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie jest odszkodowaniem, lecz powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej, obowiązek jego uiszczenia wynika ze stosunku prawnorzeczowego, jakim jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Ustanawiając służebność, sąd orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych; nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić jego podstawę. W piśmiennictwie wysuwane są różne propozycje, nie może bowiem być jednolitej zasady dla niemożliwych do przewidzenia stanów faktycznych. Jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.
Reasumując, ma Pani przynajmniej kilka możliwości, aby zapewnić sobie dojazd do działki.
Konflikt związany z zagrodzeniem drogi dojazdowej przez sąsiada może być rozwiązany na kilka sposobów, w tym poprzez przywrócenie posiadania przejazdu, ustanowienie drogi koniecznej lub dochodzenie zasiedzenia służebności. Każda z tych dróg wymaga jednak zaangażowania odpowiednich instytucji i może wymagać interwencji sądu. Warto więc skonsultować się z prawnikiem, aby wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.
Potrzebujesz pomocy prawnej online lub sporządzenia pism w sprawie zagrodzenia drogi dojazdowej przez sąsiada? Skontaktuj się z nami, a nasi prawnicy zapewnią Ci profesjonalne wsparcie i skuteczne rozwiązanie Twojego problemu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
