• Data: 2024-09-04 • Autor: Kinga Karaś
Sprzedajemy połowę działki, która będzie przeznaczona na działalność usługową. Pozostawimy sobie drugą część z przeznaczeniem pod dom jednorodzinny. Na tej drugiej części, oprócz prądu, nie ma mediów (woda jest ze studni i szambo zamiast przyłącza kanalizacyjnego). W przyszłości chcielibyśmy „uzbroić” powstałą działkę i przekwalifikować na budowlaną. Jak na etapie sprzedaży zagwarantować sobie możliwość przyłączenia się do mediów, które podłączy do swojej inwestycji kupujący działkę? Czy jest to możliwe, jeśli kupujący na ten moment nie ma projektu doprowadzenia mediów?
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: „K.c.”).
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości i zapewnieniem sobie dostępu do mediów.
W takiej sytuacji podczas sprzedaży należałoby ustanowić na sprzedawanej nieruchomości służebność przesyłu. Służebność taka może być ustanowiona za wynagrodzeniem albo bezpłatnie. W treści umowy sprzedaży (w formie aktu notarialnego) należy szczegółowo opisać jej przebieg oraz załączyć dokument graficzny określający jej przebieg. Sam jej przebieg może być później zmieniony albo na drodze porozumienia albo sądownie. Należy jednak pamiętać, iż przedmiotowe przyłącza należałoby dokonać w terminie 10 lat od ustanowienia takiej służebności. Służebność, która jest niewykonywana przez 10 lat – wygasa. Zgodnie z art. 49 K.c.:
„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”
Zgodnie z art. 305(1) K.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Na gruncie art. 305 (4) K.c.: „Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Stosowanie do art. 293 K.c.:
„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”
Proszę pamiętać, że służebność gruntowa (przesyłu) nie obciąża osoby, ale nieruchomość. Dlatego służebność powinna być w akcie notarialnym sprzedaży opisana szczegółowo. Jednak jeśli kupujący nie ma jeszcze projektu doprowadzenia mediów, służebność można określić na przykład jako pas gruntu o konkretnych wymiarach i z doprecyzowanym umiejscowieniem na nieruchomości, po której będzie biegła (np. wzdłuż granicy działek). Wówczas będą Państwo mieli prawo do doprowadzenia mediów do swojej nieruchomości (w okresie 10 lat od ustanowienia służebności) przez jego nieruchomość.
Podsumowując, najlepszym rozwiązaniem w Pani sytuacji jest ustanowienie służebności przesyłu, która to zostanie ujawniona w księdze wieczystej sprzedanej nieruchomości.
Ustanowienie służebności przesyłu dla przyszłego przyłącza wodociągowego
Pani Anna sprzedaje połowę swojej działki na rzecz pana Jana, który planuje na niej otworzyć niewielki warsztat samochodowy. Na sprzedanej części działki znajduje się wodociąg, do którego pan Jan zamierza się przyłączyć. Pani Anna chciałaby zagwarantować sobie prawo do korzystania z tego samego wodociągu w przyszłości, gdy na swojej części działki będzie budować dom. Podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży, pani Anna i pan Jan ustanawiają służebność przesyłu na rzecz pani Anny, która obejmuje prawo do przyłączenia się do wodociągu, gdy tylko będzie taka potrzeba. Dzięki temu, nawet jeśli pan Jan później zmieni swoje plany, pani Anna ma zagwarantowany dostęp do mediów.
Służebność przesyłu dla przyłącza energetycznego
Państwo Kowalscy sprzedają połowę swojej działki deweloperowi, który zamierza wybudować tam budynek usługowy. Na ich części działki jest już doprowadzony prąd, jednak państwo Kowalscy chcą mieć możliwość korzystania z sieci energetycznej, którą planuje rozbudować deweloper. Podczas negocjacji sprzedaży strony zgadzają się na ustanowienie służebności przesyłu, która pozwala państwu Kowalskim na podłączenie swojej części działki do nowego przyłącza energetycznego. Służebność ta jest dokładnie opisana w akcie notarialnym, a także wskazane jest miejsce, gdzie przyłącze ma przebiegać. Dzięki temu, nawet bez konkretnego projektu mediów po stronie dewelopera, państwo Kowalscy mają zapewnione prawo do dostępu do prądu w przyszłości.
Przyszłe przyłącze kanalizacyjne przez służebność gruntową
Pan Tomasz sprzedaje część swojej działki inwestorowi planującemu otworzyć sklep spożywczy. Na działce pana Tomasza nie ma obecnie przyłącza kanalizacyjnego – korzysta on z szamba. Inwestor planuje jednak podłączyć swoją część działki do sieci kanalizacyjnej. Pan Tomasz chce zagwarantować sobie prawo do podłączenia swojej pozostałej działki do tej sieci w przyszłości. W akcie notarialnym sprzedaży ustanawiają służebność przesyłu na rzecz pana Tomasza, która pozwala na poprowadzenie przez nieruchomość inwestora rur kanalizacyjnych w przyszłości. Ustalają również, że przyłącze będzie biegło wzdłuż wspólnej granicy działek. Dzięki temu pan Tomasz ma pewność, że w razie potrzeby będzie mógł podłączyć swoją nieruchomość do kanalizacji, nie martwiąc się o zgodę nowego właściciela.
Aby zapewnić sobie możliwość podłączenia mediów na działce pozostającej w naszym posiadaniu po sprzedaży części nieruchomości, warto ustanowić służebność przesyłu na rzecz naszej działki. Taka służebność, odpowiednio opisana w akcie notarialnym, zagwarantuje prawo do korzystania z infrastruktury mediów, które zostaną doprowadzone przez nabywcę sąsiedniej działki, nawet jeśli nie ma jeszcze gotowego projektu przyłączy. Jest to kluczowe zabezpieczenie na przyszłość, które pozwoli uniknąć problemów związanych z dostępem do mediów.
Potrzebujesz porady prawnej w zakresie ustanowienia służebności przesyłu lub przygotowania odpowiednich dokumentów? Skontaktuj się z naszym prawnikiem online, który pomoże Ci zabezpieczyć Twoje prawa i przygotować niezbędne pisma. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
