• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Kupiłem pół roku temu działkę przylegającą z jednej strony do drogi powiatowej. Po ustaleniu granic przez geodetę okazało się, że większa cześć przydrożnego rowu znajduje się na mojej nabytej działce. Czy istnieje możliwość uzyskania odszkodowania za teren zajęty przez zarządcę drogi? Nie wiem, czy poprzedni właściciel zgodził się na zajecie części działki, ale przypuszczam, że takiej zgody nie było.
Już na wstępie zaznaczę, że bez głębszego zbadania sprawy jednoznaczne rozstrzygnięcia są niemożliwe.
Z Pani opisu wynika, że organ administracji zajął część Pani gruntu pod rów przydrożny, jednak bez uregulowania stanu prawnego tej nieruchomości. Nadal więc Pani jest właścicielem części działki zajętej pod rów przydrożny. Powyższe uzasadnia fakt, że ani Pani, ani poprzedni właściciel nigdy nie otrzymaliście odszkodowania, bowiem nadal (wcześniej poprzednik) jest Pani właścicielem tej części nieruchomości.
Przypuszczam, że w księdze wieczystej dla owej nieruchomości brak jest wpisów dotyczących służebności ustanowionej na rzecz gminy. Może Pani jedynie domniemywać, iż taka służebność nie istnieje. Niestety, brak jest ustawowego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych – czynione jest to na wniosek, ale z tego, co Pani pisze, to poprzedni właściciel nie wyrażał zgody na ustanowienie żadnych służebności. Przyjmując, że służebność nie została nigdy ustanowiona, to ma Pani prawo wezwać zarządcę drogi do zmiany lokalizacji rowu, jego likwidacji bądź stosownego wynagrodzenia.
Co więcej, zarządca może odmówić spełnienia Pani roszczeń, gdyż uzna, że nabył służebność części działki, na której znajduje się ów rów poprzez zasiedzenie.
A zatem po pierwsze należy ustalić, czy zarządca posiada tytuł prawny do tej części nieruchomości. Istnieje możliwość, iż nieruchomość, przez którą przebiega rów, mogła być na ten cel wywłaszczona wskutek decyzji administracyjnej wydanej na mocy nieobowiązującej już dzisiaj ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Inną opcją jest wspomniane wyżej zasiedzenie. Jeśli zarządca posiada taki tytuł, to sprawa nie jest już tak prosta i oczywista i wtedy jak najbardziej to utraci Pani prawo do zgłaszania roszczeń.
Wskazuję też, że ustawa z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr 116, poz. 731) o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw znowelizowała Kodeks cywilny i wprowadziła nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Stosownie do treści art. 222 Kodeksu cywilnego: właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Tego rodzaju roszczenia należy jednak wysuwać po ustaleniu, że zarządca korzysta z części ani działki bezprawnie. W pierwszej kolejności powinna więc Pani wezwać zarządcę (wójta/burmistrza) do przedstawienia dokumentów na okoliczność wykonania rowu na Pani działce.
Jeśli bowiem minął okres 30 lat, obawiam się, że nic Pani nie wskóra, gdyż zarządca tego odcinka może dysponować i czasem i przesłankami do zasiedzenia. Jeśli zarządca nie przedstawi takiego dokumentu, to na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego może Pani żądać przed sądem usunięcia rowu ze swojej działki. Natomiast pozew przed sądem powinien zostać poprzedzony zgłoszeniem takiego żądania do naruszyciela bezpośrednio (tj. do zarządcy), zaś w przypadku odmowy dopiero poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa.
Proszę więc najpierw:
Proszę to uczynić listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wyznaczając np. 7 lub 14 dni na odpowiedź. Jeśli zarządca nie wykaże tytułu prawnego (np. zasiedzenia, wywłaszczenia, zgody poprzedniego właściciela), może Pani wystąpić z propozycją ugodową dot. np. zapłaty odszkodowania. Jeśli zaś zarządca na ugodę, nie przystanie to pozostaje Pani droga sądowa, czyli pozew na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego.
Niestety, jeśli nastąpiło zasiedzenie, to w istocie nic Pani zrobić już nie może. Zasiedzenie następuje po upływie 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze. Z opisu spraw nie wynika, od kiedy rów znajduje się na tejże działce. Proszę jednak pamiętać, że zasiedzenie jest bardzo prawdopodobne, dlatego tak ważne jest skierowanie pisma wykazującego podstawę do usytuowania rowu i zajęcia części Pani działki.
Sytuacji może być tak wiele, że w istocie takie pismo do zarządcy drogi rozwieje większość wątpliwości w sprawie, bowiem wskaże on, na jakiej podstawie i kiedy dokonano zajęcia. A tego nie wiemy i możemy tylko wróżyć w fusów (mówiąc kolokwialnie) lub dywagować nad ewentualnymi możliwościami.
Jest też możliwość, że działka została wydzielona pod drogę publiczną i przeszła na własność Skarbu Państwa/jednostki samorządu terytorialnego, tyle że nie zostało wypłacone odszkodowanie (albo zostało, ale poprzednikowi, o czym np. Pani nie wie). Należy zaznaczyć, że żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania nie ulega przedawnieniu, chyba że przepis szczególny przewiduje wygaśnięcie tych uprawnień.
I tak, zgodnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa na własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego przeszły grunty, które pozostawały w dniu 31 grudnia 1998 r. w ich władaniu i zostały zajęte pod drogi publiczne, przy czym odszkodowanie za te grunty mogą otrzymać tylko ci ich dotychczasowi właściciele, którzy złożyli wniosek o odszkodowanie w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. – w przypadku nie złożenia wniosku roszczenia o odszkodowanie wygasły z dniem 1 stycznia 2006 r.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
