• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Pięciu moich sąsiadów posiada drogę dojazdową do swoich działek, żaden z nich nie jest jej właścicielem, ale droga obciążona jest na ich rzecz służebnością dojazdu. Jej właścicielem jest osoba trzecia (jeszcze inny sąsiad). Sąsiedzi zakazują mi wchodzenia na tę drogę z powodu jej „prywatności”. Czy mają takie prawo do takiego zakazu? Owszem, nie należę do grona osób, które mają tę służebność, jednak droga jest otwarta, tzn. nie ma na niej szlabanu ani zakazu wstępu. Z tego, co jest mi wiadomo, drogi obciążone służebnością dojazdu mogą służyć także wszystkim innym osobom. Znajomy policjant twierdzi, że były na ten temat orzeczenia sądów. Chciałbym się dowiedzieć, jak to jest w świetle prawa.
Działka stanowi czyjąś własność. Nie jest to droga publiczna – nawet jeśli wygląda jak droga – tylko kawałek działki przeznaczony na dojazd. Ten kawałek obciążony jest na rzecz pewnych osób, którym właściciel pozwala korzystać ze swego gruntu. Nie ma znaczenia, że jest to kawałek przeznaczony na drogę, to nadal czyjaś własność, czyjaś działka i nie różni się absolutnie niczym od działki budowlanej czy posesji nieogrodzonej – na której właściciel ma prawo chronić swoją własność, zabraniać komuś wejść. Ma do tego pełne prawo.
Wbrew temu, co Pan pisze i bo mówił Panu policjant, nie ma wyroków, które pozwalają wszystkim na korzystanie z czyjegoś gruntu tylko dlatego, że ktoś przeznaczył go na dojazd dla określonej liczny osób. Co więcej, właściciel może nawet sądownie zakazać Panu korzystania z tej drogi.
Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego, dalej „K.c.”). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z jego treścią, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości.
Ingerencja w cudzą własność (nieruchomość) może mieć charakter:
Niedopuszczalność nadmiernych immisji pośrednich wprowadza art. 144 K.c., ale podstawą do wystąpienia z roszczeniem jest art. 222 § 2 K.c. Ochrona przed bezpośrednim wtargnięciem na cudzą nieruchomość (np. gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez sąsiednią nieruchomość) oraz przed immisjami bezpośrednimi (np. nieuprawnione kierowanie odpływu wody deszczowej na działkę sąsiada) przysługuje natomiast bezpośrednio na podstawie art. 222 K.c. (jako wynikająca z prawa własności – art. 140 K.c.). Wówczas mamy do czynienia z samodzielnym roszczeniem negatoryjnym.
Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:
Jeśli zaś chodzi o posiadających służebność, te osoby nie mają takiego prawa, jak wyżej opisane. Oni mają prawo korzystać ze służebności bez jakichkolwiek ograniczeń i dopóki im nikt tego korzystania nie zakłóca, to zasadniczo nie mają podstaw do roszczeń.
Choć ustawodawca przepisy o ochronie własności nakazuje wyraźnie stosować odpowiednio do:
Jak widać, nie jest tak, że skoro już jest droga – nadal stanowiąca czyjąś własność – to może z niej korzystać każdy bez ograniczeń. Zasadniczo może, dopóki nie sprzeciwi się temu właściciel czy też analogicznie – posiadacz służebności.
Jeśli ten odcinek drogi jest Panu niezbędny do korzystania, powinien Pan albo na mocy umowy z właścicielem, albo sądownie ustanowić służebność przechodu i przejazdu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
