• Autor: Katarzyna Nosal
W ostatnich miesiącach kupiłem działkę budowlaną przez agencję nieruchomości, która zaręczała o weryfikacji tematu prawnego oraz ewentualnych obciążeniach. Po sprawdzeniu różnych informacji (gmina, energetyka, gazownia itp.) wydawało się, że jest czysta, więc dopełniliśmy obowiązku notarialnego i po odczytaniu regułki włącznie z tym, że nieruchomość nie posiada obciążeń, toczących się spraw itd., podpisałem umowę, wnosząc w gotówce zapłatę. Mój problem pojawił się 2 dni temu, gdy otrzymałem z sądu informację o prowadzeniu sprawy w sprawie słupa energetycznego na naszej już działce i że jesteśmy wezwani na rozprawę w sprawie dochodzenia odszkodowania służebności i wyznaczenia pewnych odległości od słupa i linii energetycznej. Czas rozprawy datowano na 6 dni od dostarczenia pisma – obecność obowiązkowa. Jak mam się do tego odnieść i co mogę zrobić, ponieważ ta informacja była zatajona przy zakupie? W 6 dni to raczej niewiele zrozumiem, bo pewnie sprawa toczy się już od jakiegoś czasu.
W pierwszej kolejności postaram się wyjaśnić Panu kwestie związane z możliwościami wynikającym i z wprowadzenia Państwa w błąd przez sprzedających. Następnie przybliżę kwestię służebności, a na końcu wyjaśnię sytuację procesową i spróbuję podpowiedzieć, co zrobić w związku z procesem.
Istotnie, w trakcie zakupów nie zostali Państwo poinformowani, że w sprawie nieruchomości toczy się postępowanie, które może spowodować, że korzystanie z niej będzie nieco utrudnione. To informacja, której nie mogliście Państwo ustalić w żaden sposób, jak tylko bezpośrednio poinformowani przez dotychczasowych właścicieli. Z drugiej jednak strony mieliście świadomość, że na działce znajduje się stacja trafo. Zatem zdawaliście sobie Państwo sprawę, że grunt ten podlega korzystaniu w razie potrzeby przez zakład energetyczny. Chyba że odmienne informacje uzyskaliście od sprzedających.
Zgodnie z art. 84 Kodeksu cywilnego w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.
Błędem jest pewne mylne wyobrażenie o faktach. U Państwa byliście przekonani, zgodnie z oświadczeniem sprzedających, że działka jest wolna od obciążeń i nie toczy się wobec niej żadne postępowanie. Zatem, błąd co do faktów był. Błąd ten ewidentnie został wywołany przez sprzedających, czyli osoby, wobec których składano oświadczenie. I wreszcie można przypuszczać, że gdybyście Państwo wiedzieli, ze wobec nieruchomości toczy się postępowanie sądowe, i to w dodatku w przedmiocie służebności ograniczającej możliwość korzystania z nieruchomości (poprzez znoszenie tego, ze ktoś ma prawo wejść na nieruchomość, że nie wolno w określonym miejscu czynić nasadzeń), to poszukalibyście Państwo innej, mniej uciążliwej nieruchomości. Bowiem, o ile można przypuszczać, że widzieliście, że na działce jest stacja trafo i w związku z tym zakład energetyczny będzie tam zaglądał, to już konieczność stawiania się na rozprawy, o ponoszeniu kosztów postępowania nie mówiąc, mogła Państwa zniechęcić do rozważania o zakupie tej konkretnej nieruchomości.
Według przepisów Kodeksu cywilnego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia. Zatem, jeśli chcielibyście Państwo skorzystać z tej możliwości, musielibyście Państwo złożyć na piśmie takie oświadczenie i przesłać je poprzednim właścicielom listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W oświadczeniu powinno się także znaleźć wezwanie do zwrotu zapłaconej ceny oraz stawienia się u notariusza w celu dokonania zwrotnego przeniesienia nieruchomości. W przypadku, gdyby sprzedający odmówili, wówczas pozostaje droga sądowa. Przed sądem rejonowym wytacza się powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia określonej treści – tu przeniesienia własności nieruchomości na skutek uchylenia się od zakupu dokonanego pod wpływem błędu. Zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.
Jeśli chodzi o samo postępowanie przed sądem, dotyczy ono tego (na podstawie dołączonej dokumentacji), że zakład energetyczny, wykonując przez odpowiedni czas uprawnienia wobec nieruchomości, które odpowiadają służebności przesyłu, zasiedział tę służebność. Zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Służebność ustanowiona przed rozpoczęciem inwestycji uprawnia przedsiębiorcę przesyłowego do zajęcia cudzej nieruchomości w trakcie budowy w zakresie niezbędnym dla realizacji inwestycji, a później właściciel obciążonej nieruchomości musi znosić zainstalowanie cudzych urządzeń przesyłowych na jego gruncie, z równoczesnym uprawnieniem przedsiębiorcy do dalszego następującego w miarę potrzeby wstępu na obciążoną nieruchomość w celu podejmowania czynności wykonywanych dla utrzymania, konserwacji i remontu wybudowanych urządzeń. W drugim zaś, „uboższym” wariancie, chodzi już tylko o tolerancję dla istnienia cudzych urządzeń i udostępnianie przedsiębiorcy możliwości wstępu na obciążoną nieruchomość w celu utrzymania, konserwacji i remontu zainstalowanych urządzeń.
W Państwa przypadku trudno mi jednoznacznie stwierdzić, czy wynik postępowania będzie pozytywny dla przedsiębiorstwa, chociaż wszystko wygląda na to, że szanse są duże. Macie już Państwo także podstawową wiedzę,, jak będzie wyglądała służebność, w sensie objęcia terenu tym prawem rzeczowym. To niewielkie powierzchnie.
Biorąc jednak pod uwagę, że do tej pory sprawa była prowadzona przez profesjonalnego pełnomocnika, który sformułował już wszystkie możliwe wnioski, warto poprzeć je i potrzymać na dalszym etapie postępowania. O ile zdecydujecie się Państwo pozostać przy własności nieruchomości. Ponieważ sprawę prowadziła Pani mecenas, sugeruję, abyście udali się do niej, by wprowadziła Państwa w szczegóły.
Sąd rzeczywiście zachował się dziwnie, ale zdarza się, że termin zostaje nieprzemyślany. Z tego powodu najlepiej stawić się na rozprawę, złożyć wniosek o odroczenie rozprawy, przedłużenie terminu, który sąd wyznaczył. Proszę wyjaśnić sądowi, że nie wiedzieliście Państwo o toczącym się postępowaniu a pismo dotarło na tydzień przed rozprawą. W związku z tym nie mogliście Państwo się przygotować, zrozumieć istoty sprawy. Proszę także zaznaczyć, że rozważacie w obecnej sytuacji uchylenie się od skutków zawartej umowy. W takiej sytuacji sądy raczej nie odmawiają przedłużenia terminu, zwłaszcza jeśli będziecie Państwo działać bez profesjonalnego pełnomocnika.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
