• Data: 2024-12-05 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Chciałabym kupić mieszkanie, ale okazało się, że w III dziale księgi wieczystej jest zapis o służebności, która została ustanowiona na rzecz mamy właścicielki. Córka, do której od 2019 r. należy mieszkanie, potwierdziła, że jej ich mama ma dożywotnie prawo do lokalu, ale tam nie mieszka i mieszkać nie będzie. Starsza pani jest chora na Alzheimera i pół roku temu została przez sąd ubezwłasnowolniona, a następnie córka umieściła ją w prywatnym domu opieki. Za miesiąc ma się odbyć rozprawa w sądzie rodzinnym o ustanowienie dla chorej prawnego opiekuna i najprawdopodobniej to będzie córka. O ile wiem, aby usunąć służebność z tego mieszkania, córka będzie musiała złożyć kolejny wniosek do sądu rodzinnego. Wobec tego chciałabym wiedzieć, czy warto w ogóle czekać na to mieszkanie, czy takie sprawy długo trwają i czy występuje ryzyko, że sąd odrzuci wniosek o usunięcie służebności. Ze zrozumiałych przyczyn nie chcę kupować mieszkania z dożywotnią służebnością.
W oparciu o art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.): Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Co więcej w oparciu o art. 297 K.c.: Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Dlatego też należy się odnieść do następujących regulacji dt. służebności gruntowych:
Art. 293. [Wygaśnięcie]
§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Przedstawiony opis stanu faktycznego pozwala stwierdzić, że niestety nie można uznać, aby mama pani, która chce sprzedać nieruchomość, nie korzystała z nieruchomości przez okres 10 lat. Stąd też przepis ten nie będzie miał zastosowania.
Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem]
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o zniesienie służebności przysługuje w sytuacji, gdy służebność wprawdzie spełnia nadal swoją funkcję, jednak nie jest konieczna, a mankamenty wynikające z jej istnienia przewyższają korzyści, jakie przynosi. Wyrok wydany na tej podstawie ma charakter konstytutywny i powoduje wygaśnięcie służebności z chwilą uprawomocnienia. Zniesienie służebności następuje odpłatnie, co uzasadnione jest uszczerbkiem, jaki ponosi właściciel nieruchomości władnącej wskutek utraty służebności. Zmiana stosunków będąca przesłanką roszczenia o zniesienie służebności trafnie ujmowana jest w orzecznictwie szeroko – nie tylko jako zmiana okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, lecz także jako ogólna zmiana stosunków społeczno-gospodarczych; może to być więc np. zmiana założeń polityki agrarnej, uwypuklenie ochrony własności prywatnej, postępująca mechanizacja rolnictwa i postęp agrotechniczny wpływający na zmianę systemu zagospodarowania gruntów. Zmiana stosunków powinna dotyczyć sfery gospodarczej, a nie stosunków osobistych między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej. Szczególna uciążliwość służebności, będąca przesłanką żądania jej zniesienia, powinna pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowym ze zmianą stosunków.
Na tej podstawie można żądać zniesienia służebności, wskazując, że mama właścicielki mieszkania jest w DPS, a jej nie stać na utrzymywanie nieruchomości. W tym zakresie będzie jednak konieczna zgoda sądu rodzinnego.
Przechodząc do odpowiedzi na pytania wskazuję, że sąd rodzinny przede wszystkim stoi na straży dobra osoba ubezwłasnowolnionej. Zatem wniosek o zniesienie służebności musi być bardzo dobrze umotywowany i poparty dowodami np. dokumentacją medyczną, z której będzie wynikać że mama osoby sprzedającej nieruchomość z uwagi na stan zdrowia nie może samodzielnie mieszkać i musi przebywać w zakładzie opiekuńczym. Tak naprawdę powodzenie sprawy zależy od sposobu jej umotywowania i wykazania. Córka starszej pani będzie musiała dodatkowo wykazać, że pobyt w zakładzie opiekuńczym jest zgodny z dobrem jej mamy, bo ma tam zapewnioną odpowiednią opiekę.
Co do długości samego postępowania: Zazwyczaj jest tylko jeden termin rozprawy, na którym następuje przesłuchanie wnioskodawcy. Jak długo toczy się postępowanie, zależy od tego, czy mamy do czynienia z sądem rodzinnym w mniejszej miejscowości, czy też z sądem w dużym mieście. Taka sprawa z uwagi na jej charakter nie będzie sprawą pilną, a zatem będzie oczekiwała w kolejce na rozpoznanie zgodnie z kolejnością wpływu spraw. Oczywiście można złożyć wniosek do przewodniczącego wydziału o pilne rozpoznanie sprawy z uwagi na np. zawartą umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości i terminy w niej wskazane. Natomiast w tym zakresie pole do działania jest po stronie osób, które zamierzają sprzedać nieruchomość.
Zakup mieszkania z ukrytym problemem prawnym
Pani Anna znalazła wymarzone mieszkanie w dobrej cenie. Przy sprawdzaniu księgi wieczystej zauważyła wpis o dożywotniej służebności na rzecz starszego pana, ojca właściciela mieszkania. Choć właściciel zapewnił ją, że ojciec przebywa w domu opieki i nie zamierza wracać, pani Anna zrezygnowała z zakupu. Obawiała się, że sąd może nie zgodzić się na zniesienie służebności lub proces potrwa zbyt długo, utrudniając jej korzystanie z mieszkania.
Przeciągający się proces sądowy
Pan Michał podpisał umowę przedwstępną na zakup mieszkania, którego księga wieczysta była obciążona służebnością na rzecz osoby ubezwłasnowolnionej. Sprzedający obiecał, że zniesienie służebności to formalność. Jednak sprawa w sądzie rodzinnym przeciągnęła się o wiele miesięcy z powodu dodatkowych dowodów i przesłuchań. Pan Michał ostatecznie wycofał się z zakupu, tracąc wpłaconą zaliczkę.
Zniesienie służebności dzięki negocjacjom
Pani Elżbieta planowała sprzedaż mieszkania, ale wpisana w księdze wieczystej służebność dożywotnia na rzecz jej niepełnosprawnej ciotki odstraszała potencjalnych kupców. W porozumieniu z sądem rodzinnym pani Elżbieta zobowiązała się do pokrywania kosztów pobytu ciotki w domu opieki w zamian za zniesienie służebności. Dzięki temu udało się sprzedać mieszkanie, choć po długich negocjacjach i uzyskaniu zgody sądu.
Zakup mieszkania z dożywotnią służebnością wymaga dokładnej analizy prawnej i oceny ryzyka. Proces zniesienia służebności może być czasochłonny i zależy od decyzji sądu, szczególnie gdy dotyczy osoby ubezwłasnowolnionej. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić, czy taka inwestycja jest opłacalna i bezpieczna.
Jeśli potrzebujesz pomocy w analizie stanu prawnego nieruchomości lub przygotowaniu wniosku o zniesienie służebności, skontaktuj się z nami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 31 maja 2017 r. III AUa 825/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
