• Data: 2023-08-04 • Autor: Katarzyna Bereda
Kupuję grunty rolne z zabudowaniami. Czy mogę zostawić sprzedającemu służebność dożywotnią cały dom, w którym mieszka? Co mnie może czekać w razie jego choroby, remontu czy pójścia do DPS-u? Jak można uniknąć odpowiedzialności dzięki zapisom w akcie notarialnym?
W pierwszej kolejności wskazuję, iż największą wadą ustanowienia służebności osobistej mieszkania jest późniejsza trudność w jej wygaśnięciu, bowiem wygasa ona najpóźniej z chwila śmierci lub zrzeknięcia się przez osobę uprawnioną. Próby rozwiązania służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej – w przypadku braku zgody osoby uprawnionej z tytułu służebności – są bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe.
Poza tym służebność nie powoduje u Pana obowiązku łożenia na uprawnionego czy pomocy mu chorobie – służebność jest to bowiem ograniczone prawo rzeczowe i obciąża nieruchomość – a więc trwa na nieruchomości tak długo, dopóki nie wygaśnie.
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) „przywiązane do osoby” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715). Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości.
Zgodnie natomiast z treścią art. 299 służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebność osobista może również wygasnąć z innych powodów niż śmierć osoby uprawnionej. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ale przyczyn wygaśnięcia może być wiele, m.in. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (246 Kodeksu cywilnego), konfuzja (art. 247), niewykonywanie przez lat 10 (art. 293 w zw. z art. 297), zmiana stosunków gospodarczych (art. 294 w zw. z art. 297) – zob. np. szczegółowe wyliczenie dokonane przez M. Jankowską, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 299, teza 2. Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, jak najbardziej służebność wygaśnie w przypadku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, inne sposoby jej rozwiązania są utrudnione.
Możliwe jest wygaśnięcie służebności na skutek jej niewykonywania przez lat 10 – ale osoba ta nie mogłaby w niej zamieszkiwać. W przypadku sporu, możliwa jest także zamiana służebności na rentę.
Zgodnie z treścią art. 303 jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Wobec powyższego, jak Pan widzi, największą wadą służebności osobistej mieszkania jest to, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które – w przypadku sporu – ciężko jest usunąć, bowiem jest ono dożywotnie. Jeżeli uprawniony dobrowolnie nie zrzeknie się tego prawa, a będzie chciał stale zamieszkiwać w nieruchomości, nie będzie Pan w stanie usunąć takiego lokatora. Poza tym nie powoduje po Pana stronie zobowiązania do łożenia w chorobie na uprawnionego – służebność obciąża bowiem jedynie nieruchomość.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
