Zakup współwłasności w drodze - plusy i minusy

Współwłasność nieruchomości gruntowej – drogi dojazdowej

W umownym obrocie nieruchomościami prawnie wymaga się zachowania formy aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) na ogół przenosi własność rzeczy ze sprzedającego na kupującego (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.). Wyjątkiem jest umowa przedwstępna (art. 389 i następne K.c.) – w takim przypadku przeniesieniem własności skutkuje dopiero umowa przyrzeczona, którą (w odniesieniu do nieruchomości) należy zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Skoro jakieś osoby skorzystały z propozycji przez Panią wskazanej, to odnośnej nieruchomości gruntowej (art. 46 K.c.) tyczy się współwłasność (od art. 195 do art. 221 K.c.), w której poszczególnym współwłaścicielom przysługują jakiejś wielkości udziały (art. 204 K.c.).

Jeżeli doszło do przeniesienia własności nieruchomości, to nabywca staje się właścicielem; w takiej sytuacji inne osoby (w ujęciu art. 140 K.c.) powinny unikać ingerowania w cudze uprawnienia właścicielskie. Analogicznie jest w przypadku nabycia udziałów we współwłasności – pozostali współwłaściciele są zobowiązani szanować uprawnienia nowego współwłaściciela (i vice versa).

Proszę zwrócić uwagę również na art. 198 K.c., który stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Pozostałych współwłaścicieli wolno nawet nie informować o zamiarze zbycia swych udziałów we współwłasności lub o ich zbyciu. Czasem występują wyjątki, np. związane z prawem pierwokupu lub prawem odkupu, ale to są sytuacje niezbyt częste.

Opodatkowanie gruntów pod drogą wewnętrzną, dojazdową

Drogi wewnętrzne często opodatkowane są podatkiem od nieruchomości. Dlatego proszę zwrócić uwagę na art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który brzmi: „Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a-6”. Wyjątki dotyczą zwłaszcza odrębnej własności lokali, ale to na ogół nie ma znaczenia w związku z opodatkowaniem dróg wewnętrznych na odrębnych nieruchomościach. Analogiczne (do ww. przepisu) uregulowanie zawarto w art. 3 ust. 5 ustawy o podatku rolnym. Przydać się może pozyskanie informacji o tym, jaki podatek ma zastosowanie.

Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania

Przepisy ogólne o zobowiązaniach solidarnych zawarto w art. 366 i następnych K.c. Podatnik jest dłużnikiem fiskusa (bez wchodzenia w szczegóły), więc odpowiedzialność solidarna podatników (np. związana z zaległością podatkową) jest odpowiedzialnością solidarną dłużników. W jakimś stopniu, nakazy płatnicze (w przypadku odnośnych ww. podatków wystawiane w urzędach gmin / urzędach miast) ułatwiają unikanie problemów, a przynajmniej je ograniczają; niemniej jednak czasem solidarna odpowiedzialność dłużników stanowi realne wyzwanie. Ustawodawca przewidział (w art. 376 K.c.) regres w gronie dłużników solidarnych, ale efektywne korzystanie z takiej możności stanowi wyzwanie (w tym czasem wytoczenie powództwa, a nawet egzekucji komorniczej). Solidarną odpowiedzialność dłużników ustawodawca scharakteryzował w art. 366 K.c., stanowiącym:

„§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.”

Obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną

Z własnością (art. 140 K.c.) oraz ze współwłasnością wiążą się nie tylko uprawnienia (np. do pobierania pożytków), ale również obowiązki, np. dotyczące nakładów oraz związane z opodatkowaniem. W przypadku współwłasności pożytki oraz nakłady powinny być „proporcjonalne” do wielkości udziałów we współwłasności. Na to wskazuje ustawodawca zwłaszcza w treści art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Trzeba jednak pamiętać również o brzmieniu art. 206 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Nakłady na drogę będącą współwłasnością

Szczególnie w przypadku nieruchomości z drogami wewnętrznymi da się zauważyć konflikty dotyczące nakładów na drogę. Jednym właścicielom wystarczy utwardzona nawierzchnia gruntowa, a inni woleliby coś „bardziej cywilizowanego”. Ktoś akurat realizuje inwestycję budowlaną na swym gruncie (z czym mogą wiązać się uszkodzenia drogi wewnętrznej), a ktoś inny ma „gołe pole” (i w związku z tym „nie widzi potrzeby wydawania pieniędzy”). Jeden współwłaściciel „ma blisko do drogi publicznej”, więc „nie interesuje go dalszy odcinek wspólnej drogi”. To przykładowe wyzwania. Czasem dopiero droga sądowa, np. ustanowienie zarządcy (art. 203 K.c.) – skutkuje ustabilizowaniem sytuacji.

Podejmowanie decyzji co do współwłasności – czynności zwykłego zarządu

Wskazana wielkość udziałów we współwłasności (która miałaby zostać Państwu sprzedana) wydaje się tak niewielka, że trzeba zastanowić się nie tylko nad rzeczywistą wartością takiej wielkości udziałów (być może wartością niższą od wskazanej w propozycji), ale również na przyczynie takiej propozycji. Być może chodzi o chęć „zachowania kontroli” (np. w decydowaniu o stanie drogi wewnętrznej i związanych z tym kosztach). Rzeczywiście, w sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną wolno podejmować decyzje „większością udziałów” – z uwagi na art. 201 K.c. („Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”). Praktyka orzecznicza sądów wskazuje na to, że dopiero „okoliczności przypadku” wskazują na granicę między sprawami z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną a wykraczającymi poza zwykły zarząd rzeczą wspólną, czyli wymagającymi zgody wszystkich współwłaścicieli (ewentualnie orzeczenia sądowego) – z uwagi na art. 199 K.c. („Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”).

Umowa pomiędzy współwłaścicielami o zarządzaniu nieruchomością wspólną

Skoro już zaistniała współwłasność odnośnej nieruchomości, to umowa dotycząca zarządzania ową nieruchomością oraz nakładów na nią powinna być umową między wszystkimi współwłaścicielami; czasem (szczególnie w przypadku działalności deweloperskiej) ważne postanowienia zawiera się przy pierwszej (w czasie) umowie zbycia – dlatego przydać się może (nawet na wszelki wypadek) zapoznanie się z aktem notarialnym, w którym zawarto najwcześniejszą umowę skutkującą przeniesieniem określonej wielkości udziałów. Wyłącznie ze zbywcą (określaną przez Panią jako „właścicielka”, choć są także inni współwłaściciele) Pani jest uprawniona umówić się co do zagadnień właściwych zawieranej umowie (np. co do ceny lub wielkości udziałów) – sprawy dotyczące wszystkich współwłaścicieli (z uwagi na art. 199 K.c.) powinny być uzgadniane w pełnym gronie współwłaścicieli. Umowę (np. dotyczącą korzystania ze wspólnej nieruchomości lub nakładów na nią) wolno ujawnić w księdze wieczystej (w dziale III księgi wieczystej dla nieruchomości prowadzonej) – o ile zostaje zachowania przynajmniej forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi (czyli forma odmienna od aktu notarialnego).

Zasiedzenie służebności drogowej

Przez 50 lat mogło dojść do zasiedzenia służebności gruntowej (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.); od końca września 1990 r. do zasiedzenia w złej wierze (a więc również do zasiedzenia służebności w złej wierze) dochodzi po 30 latach posiadania – dla zasiedzenia służebności niezbędne jest posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Także w przypadku służebności trzeba liczyć się z kosztami (zwłaszcza z uwagi na art. 289 K.c.).

Na koniec dodam, że w normalnych warunkach dojazd do wielu nieruchomości (gruntowych) powinien być zapewniony drogą publiczną. Niekoniecznie gminom jest na rękę „przejmowanie” takich dróg, bo zmusza to je do urządzania kolejnych dróg publicznych, a to kosztuje, jednak może warto i taką opcję rozważyć.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.