• Autor: Eliza Rumowska
Chcę nabyć mieszkanie z licytacji komorniczej. Dłużnik ustanowił w nieruchomości ograniczone praw rzeczowe – jego matka może do śmierci korzystać bezpłatnie z całego lokalu. Czy ta lokatorka będzie zobowiązana pokrywać opłaty za czynsz i media?
Zmiana właściciela bez względu na sposób jej dokonania – sprzedaż, darowizna czy też okoliczności takie jak sprzedaż licytacyjna w ramach egzekucji komorniczej – nie wpływa na zakres praw ograniczonych, które przysługują wskazanym podmiotom i są niejako związane na stałe z przedmiotowa nieruchomością (mieszkaniem).
Zapis zacytowany w księdze wieczystej wskazuje jednoznacznie, iż dożywotniczka ma prawo nieodpłatnie korzystać do końca swego życia ze wskazanego mieszkania, którego niegdyś była właścicielką. Tylko od niej zależy możliwość zamiany tego prawa na rentę lub zmianę lokalu, co musiałoby nastąpić albo w drodze nowej umowy notarialnej, albo w drodze orzeczenia sądowego.
Z uwagi na bezpłatne ustanowienie służebności mieszkania nie ma mowy o prawie żądania zapłaty przez dożywotnika czynszu, mediów itp. opłat związanych z tym mieszkaniem i korzystaniem z niego. Z uwagi na niewskazanie izb do wyłącznego korzystania przez dożywotnika i wskazanie, że ustanawia się jej prawo na całości przedmiotu umowy (czyli w całym mieszkaniu), właściwie kupuje Pani lokal mieszalny, co do którego będą same obowiązki, bo raczej zamieszkiwanie na tej samej przestrzeni życiowej byłoby bardziej uciążliwością dla właściciela niż korzystaniem ze swych praw.
W razie jakichkolwiek wątpliwości w zakresie służebności osobistych ustawodawca odsyła do stosowania umowy dożywocia uregulowanej w Kodeksie cywilnym:
„DZIAŁ II Dożywocie
Art. 908. [Umowa dożywocia] § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Art. 909.
Art. 910. [Chwila przeniesienia własności nieruchomości] § 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
§ 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Art. 911. [Śmierć jednego z dożywotników] Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Art. 912. [Niezbywalność] Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Art. 913. [Zmiana dożywocia na rentę; rozwiązanie umowy] § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Art. 914. [Skutki zbycia nieruchomości przez zobowiązanego] Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Art. 915. [Odpowiednie stosowanie] Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
