• Data: 2025-01-27 • Autor: Karolina Grygorcewicz
Przed 26 laty teściowa podzieliła ziemię na kilka działek, które przepisała na dzieci. Dostaliśmy z mężem działkę w środku bez dostępu do drogi, ale gdy podpisywaliśmy akt notarialny, nie wiedzieliśmy o tym. Mamy teraz co do tej działki plany i zwróciliśmy się do brata męża z prośbą o podpisanie nam tej służebności drogowej, bo droga biegnie przez jego działkę. Nie zgodził się, więc zamierzaliśmy wystąpić do sądu o zasiedzenie, ale nasz prawnik twierdzi, że nie można przez zasiedzenie, tylko musimy zapłacić za służebność. Bardzo mnie to dziwi, bo mieszkamy tam od dawna. Dodam jeszcze, że szwagier nie musi dla nas wydzielać gruntu pod drogę, bo droga istnieje, biegnie wzdłuż naszej działki po jego gruncie i korzystają z niej inne rodziny. Czy rzeczywiście nie należy nam się zasiedzenie i czy muszę płacić za używanie tej drogi?
Jak rozumiem, sporny fragment drogi znajduje się na działce sąsiada (brata Pani męża) i nigdy nie była ustanawiana służebność, ani teren ten nie funkcjonuje też jako droga publiczna.
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.): § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zgodnie z art. 145 K.c.:
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Zgodnie z art. 285 K.c.:
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Zgodnie z art. 292 K.c.:
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Kodeks cywilny wskazuje, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie. Może się tak stać tylko w wypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Przez trwałe i widoczne urządzenie należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy, i musi ono być widoczne.
Zgodnie z orzecznictwem i praktyką sądową przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości będą: rowy odwadniające, nasypy, rury, studnie, groble, utwardzenia na gruncie szlaku drożnego, mostki widoczne na powierzchni ziemi wraz z dołączonymi do nich rurami kanalizacyjnymi znajdującymi się pod powierzchnią gruntu. Samo jednak przejeżdżanie przez grunt niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia, stąd też, w mojej ocenie, Pani pełnomocnik ma rację w tej sprawie.
Co do wynagrodzenia, niestety ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Przyjmuje się, że wynagrodzenie to powinno być ustalane indywidualnie i być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Może mieć ono charakter jednorazowy lub okresowy. Jeśli dojdzie do postępowania sądowego, dla określenia wysokości wynagrodzenia sąd może nawet powołać biegłego.
Służebność przez zasiedzenie czy droga konieczna? Pan Jan odziedziczył działkę po dziadkach, lecz nie miał do niej formalnego dostępu. Od lat korzystał z nieutwardzonej drogi biegnącej przez działkę sąsiada. Gdy chciał sprzedać nieruchomość, sąsiad zażądał zapłaty za ustanowienie drogi koniecznej. Po konsultacji z prawnikiem okazało się, że droga nie spełnia warunków trwałego i widocznego urządzenia, więc zasiedzenie nie było możliwe, a Jan musiał wystąpić o służebność drogi koniecznej.
Rodzinne konflikty o drogę. Pani Maria dostała działkę od rodziców, lecz bez formalnego dostępu do drogi publicznej. Przez lata korzystała z drogi na gruncie brata, ale gdy zaczęła budowę domu, brat zażądał opłaty za korzystanie z tej drogi. Ponieważ droga była utwardzona i istniała od dekad, pani Maria złożyła wniosek do sądu o nabycie służebności przez zasiedzenie i wygrała sprawę.
Wysokie koszty służebności. Pan Tomasz zakupił działkę rekreacyjną, nie sprawdzając wcześniej kwestii dostępu. Kiedy sąsiad zablokował wjazd na teren, Tomasz musiał złożyć wniosek do sądu o ustanowienie drogi koniecznej. W trakcie procesu okazało się, że wynagrodzenie dla sąsiada ustalone przez biegłego przekraczało możliwości finansowe Tomasza, co zmusiło go do sprzedaży działki.
Brak dostępu do drogi publicznej może być poważnym problemem dla właściciela nieruchomości, ale prawo przewiduje rozwiązania, takie jak służebność drogi koniecznej czy zasiedzenie. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy, uwzględniając trwałe urządzenia na gruncie oraz możliwość ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z drogi. Warto skorzystać z pomocy prawnika, aby wybrać najlepsze rozwiązanie i uniknąć konfliktów.
Jeśli masz problem z dostępem do drogi publicznej lub potrzebujesz pomocy w ustanowieniu służebności, nasi prawnicy przygotują dla Ciebie odpowiednie wnioski i doradzą w Twojej sprawie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Ustalenie kosztów utrzymania służebności gruntowej, czy można to określić w umowie?")