• Autor: Katarzyna Siwiec
Kupiłem działkę, przez którą prowadzi droga szutrowa do sąsiada – taka zwyczajowa, bez żadnych umów. Sąsiad, który z niej korzysta, złożył do sądu wniosek o zmianę treści służebności drogi koniecznej. On bowiem ma na swoją rzecz ustanowioną służebność u drugiego sąsiada, którą mu tamten w 2011 r. podpisał i jest ona wpisana do KW. Jednak w pasie tej służebności sąsiad, który jej udzielił, specjalnie postawił bramę i ją właściwie zagrodził. Ta służebna droga prowadzi do nowego domu i dlatego do tej pory nie była wykorzystywana. Zgodnie z projektem i ustanowioną służebnością droga powinna przebiegać przez jego działkę, a nie przez moją. Sąsiad swój wniosek o zmianę treści służebności i jej ustanowienie na moje działce argumentuje tym, że ta droga istnieje od lat i że poniósł koszty jej przeniesienia. Czy jest szansa na odrzucenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej przez moją działkę? [do wglądu załączam mapę i nr KW] Dodatkowo w drodze, która przebiega przez moją działkę, poprowadzona jest kanalizacja, woda oraz przyłącz elektryczny, nic o tych mediach nie ma w KW. Nie wiadomo, czy zostały zrobione legalnie. Poprzedni właściciel działki twierdził, że niczego nie podpisywał. Czy mogę domagać się zadośćuczynienia za media na mojej działce lub ich zlikwidowania?
W księdze wieczystej Pańskiej działki rzeczywiście jest wpisana służebność o treści: „każdoczesnemu właścicielowi działki nr XXX, z podziału której powstała m.in. działka nr XXX/1 objęta niniejszą księgą wieczystą, przysługują nieodpłatnie służebności gruntowe przejazdu i przechodu przez działkę nr YYY/2 pasem o szerokości 3,5 metra i długości 10 metrów wzdłuż południowo-wschodniej granicy tej działki oraz przez działkę numer YYY/4 pasem o szerokości 3,5 metra i długości 32 metrów wzdłuż południowo-wschodniej granicy tej działki, z przebiegiem służebności jak na szkicu mapowym”.
Zatem z Pańskiego opisu i tych danych wynika, że wpisana do KW służebność nie jest wykorzystywana, jak to zostało określone w aktach. Czyli ta służebność nie jest wykonywana pasem wzdłuż południowo-wschodniej granicy działki. Tu od razu wyjaśnię, że zasadniczo służebność niewykonywana przez lat 10 wygasa.
Napisał Pan, że w sądzie złożono wniosek o zmianę służebności w oparciu o treść art. 291 Kodeksu cywilnego (K.c.). Przepis ten mówi, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Kodeks nie definiuje warunkującej dokonanie zmiany ważnej potrzeby gospodarczej. Jest to pojęcie niedookreślone, którego konkretyzacja następuje w danej sytuacji faktycznej. Podnosi się jednak w nauce prawa, że przesłanka ta powinna mieć charakter zobiektywizowany. Kwestia wygody, upodobania i wszelkie inne okoliczności będące przejawem subiektywnych chęci właściciela nieruchomości obciążonej nie odgrywają tutaj roli. Potrzeba ta musi być potrzebą ściśle gospodarczą, czyli związaną z uzyskaniem korzyści dla nieruchomości, a nie z korzyścią osobistą właściciela. To wnoszący o zmianę służebności musi udowodnić, że taka ważna potrzeba istnieje. Trudno mi więc powiedzieć, czy uprawiony przekona sąd, gdyż podaje raczej okoliczności dotyczące jego interesu niż interesu samej nieruchomości. Na pewno argumentami, że ktoś mu zagrodził drogę poprzez posadowienie bramy nie jest wystarczające, ponieważ ma możliwości zwalczania tego rodzaju przeszkód przeciwko sąsiadowi. Tego rodzaju okoliczności nie uznałabym za ważną potrzebę gospodarczą.
Jeżeli chodzi o media, to będę szczera – czy ze zgodą poprzedniego właściciela, czy nie, rury na działce pozostaną, bo żaden sąd nie nakaże ich usunięcia. Jeżeli jednak nie ma ustanowionej służebności mediów i nie one działają tam co najmniej 30 lat, to można domagać się wynagrodzenia za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Na marginesie tylko dodam całkiem teoretycznie, że przy jakiejś widoczności tych mediów (np. studzienki ściekowej itp.) mogłoby to prowadzić do zasiedzenia. Jeżeli poprzednik prawny udzielił zgody na posadowienie mediów, a wpisu w księdze nie ma, to była to tylko umowa z nim i Pana ona nie wiąże. Bowiem umowa wiąże tylko strony, co do zasady, chyba że ujawni się ją w księdze wieczystej, a służebność wiąże też nabywców działki. Dopiero 30 lat istnienia tych mediów mogłaby prowadzić do zasiedzenia służebności i wówczas nie mógłby Pan już żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, które Pan nazywa zadośćuczynieniem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
