Zmiana treści służebności ze względu na sytuację rodzinną

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż Pana brat nie jest właścicielem mieszkania. Jedynym właścicielem mieszkania jest Pan. Pisze Pan bowiem, że „notariusz zapisał akt własności dla mnie i służebność osobistą bratu”.

Jako właściciel może Pan z mieszkaniem zrobić, co się Panu podoba, może je Pan sprzedać, może je Pan wynająć. Nie musi Pan przy tym dzielić się pieniędzmi z bratem, albowiem ten, jak mniemam, nie jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.

Problem jednak w tym, że nie można znieść służebności bez wynagrodzenia. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c., zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym – służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym – jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Nadto jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Innymi słowy, Panu jako właścicielowi przysługuje prawo żądania zamiany służebności na rentę.

Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.”*

Mając na uwadze opis sprawy, jak i wskazanie na ewentualną sprzedaż nieruchomości, wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, zgodnie z którą „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.).” W powyższej sprawie Sądowi Najwyższemu przedstawione zostało następujące pytanie:

„Czy przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c. za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania?”

Jak czytamy w uzasadnieniu ww. uchwały: „z treści art. 291 k.c. wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 k.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie »chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej«. W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności.”

Jako że zwrot „ważna potrzeba gospodarcza” nie został w żaden sposób zdefiniowany, w mojej ocenie w każdym konkretnym przypadku winien być on definiowany z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy. W opisie wskazuje Pan na przyczyny, z powodu których zamierza sprzedać nieruchomość. W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie możliwość zamiany treści służebności osobistej uzależniona jest w znacznym stopniu od przyczyn leżących u podstawy roszczenia o zmianę. Próbę zdefiniowania ważności potrzeby gospodarczej poczynił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84, zgodnie z którym „według art. 291 kc ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 kc i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 kc chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli.”

Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny; nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela. Art. 291 K.c. chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. W opisywanym przypadku należy zadać sobie pytanie, czy jest Pan w stanie wykazać alkoholizm brata przed sądem?

Moim zdaniem, w Pana przypadku obiektywna przesłanka występuje (zakładam, że uda się Panu wykazać alkoholizm). Zanim jednak wystąpi Pan do sądu z powództwem o zmianę treści służebności, zasadnym jest wystosowanie do uprawnionego pisma ze wskazaniem, by złożył przed notariuszem oświadczenie woli o rezygnacji z ograniczonego prawa rzeczowego. Proszę zauważyć, iż przed sądem sprawa odbędzie się za około 2-3 miesiące (średni czas oczekiwania na pierwszą rozprawę). Uprawniony brat ma natomiast prawo do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z art. 246 K.c. – jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Podkreślę jeszcze, że brat powinien uiszczać koszty związane z mediami, albowiem tylko on korzysta z mieszkania. Innymi słowy, rachunki za wszelkie media musi pokrywać sam. W chwili obecnej są podstawy do zmiany służebności na rentę. Na ten moment inna możliwość nie występuje.

Jeśli chodzi o umowę, którą spisaliście Państwo we troje: Pan, brat i Panów zmarła mama – pismo to odnosi się do zamiaru Pana rodziców, a także potwierdza, dzięki komu mieszkanie aktualnie jest prawem majątkowym, które przedstawia taką wartość. Pismo owszem potwierdza okoliczności przez Pana wskazywane, ale księga wieczysta daje Pana bratu prawo służebności osobistej, co z kolei powoduje, że musimy stosować przepisy Kodeksu cywilnego. Zatem co najwyżej to pismo może mieć wpływ na wysokość renty, tj. powodować jej maksymalne obniżenie.

* Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.