• Data: 2024-05-11 • Autor: Eliza Rumowska
Służebność gruntowa umożliwia właścicielom różnych nieruchomości korzystanie z cudzego gruntu na określonych warunkach. Dzisiaj przyjrzymy się sytuacji, w której droga konieczna została ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, pozwalając na przechodzenie i przejazd przez teren innej posesji. Do działki pana Mariusza, na której postawił dom, dojeżdżał drogą konieczną przebiegającą przez nieruchomość osoby, która mu tę działkę sprzedała. W trakcie transakcji zakupu służebność drogowa została wpisana do księgi wieczystej, jest też oczywiście akt notarialny, gdzie zaznaczono, że obecna droga konieczna jest tymczasowa, a docelowo będzie poprowadzona pasem szerokości 3 m. Do aktu notarialnego załączona była mapka z naniesionym przebiegiem drogi tymczasowej i docelowej. Obecnie na działce sąsiada budowany jest nowy dom i w związku z tym nasz klient ma pytania:
1. Czy właściciel nieruchomości, przez którą przebiega droga konieczna, może jednostronnie, bez uzgodnienia ze mną, zmienić jej przebieg i to w sposób uniemożliwiający normalne korzystanie przeze mnie z mojej nieruchomości (szerokość drogi i łuki są za wąskie)?
2. Czy osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, powinna być brana pod uwagę jako strona przy wydawaniu pozwolenia na budowę domu na działce, na której służebność ustanowiono?
3. Czy zmiana przebiegu drogi koniecznej wymaga zmiany treści aktu notarialnego i zapisów w księdze wieczystej?
Traktuję drogę konieczną jako służebność gruntową i zakładam, że ustanowiono ją na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej będącej aktualnie własnością pana Mariusza jako służebności przechodu przejazdu na docelowym pasie o szerokości 3 m.
Przejdźmy zatem do pytań:
Czy właściciel nieruchomości, przez którą przebiega droga konieczna, może jednostronnie, bez uzgodnienia ze mną, zmienić jej przebieg i to w sposób uniemożliwiający normalne korzystanie przeze mnie z mojej nieruchomości (szerokość drogi i łuki są za wąskie)?
Samowolnie – bez wiedzy pana Mariusza – nie. Jednak Pana wola (brak zgody) nie jest w tym zakresie wykładnikiem i nie blokuje zmiany służebności, jeżeli zostaną spełnione przesłanki ustawowe z Kodeksu cywilnego:
„Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”
To jest kluczowy przepis, w oparciu o który każda ze stron ma prawo swoje racje wyłożyć i ich bronić przed sądem.
Czy osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, powinna być brana pod uwagę jako strona przy wydawaniu pozwolenia na budowę domu na działce, na której służebność ustanowiono?
Przy wydaniu pozwolenia na budowę nie, ale przy zmianie zakresu ustanowionej służebności – oczywiście tak.
Czy zmiana przebiegu drogi koniecznej wymaga zmiany treści aktu notarialnego i zapisów w księdze wieczystej?
Tak. Zmienić przebieg drogi koniecznej można dobrowolnie poprzez nowy akt notarialny, a w razie sporu – na drodze sądowej. Wpis do KW to już jedynie skutek tego, co zostanie zmienione lub utrzymane w mocy.
Konkludując – na zakres treści zmiany służebności ma wpływ kluczowy „ważna potrzeba gospodarcza”, co wykorzystuje właściciel nieruchomości obciążonej, natomiast nasz klient w ramach obrony ma wykazać „niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”. A w istocie sąd zdecyduje, czyje argumenty i dowody są ważniejsze.
Przypadek Pana Kowalskiego
Pan Kowalski mieszka na wsi, gdzie jedyną drogą do jego nieruchomości jest pas przechodzący przez działkę sąsiada. Pewnego dnia sąsiad postanowił poszerzyć swoje pole uprawne, co spowodowało zmniejszenie szerokości drogi do nieakceptowalnych rozmiarów. Pan Kowalski, powołując się na służebność gruntową, musiał podjąć kroki prawne, aby przywrócić pierwotny stan i zapewnić sobie dostęp do swojej własności.
Inwestycja Pani Nowak
Pani Nowak, planując budowę domu na swojej działce, odkryła, że będzie musiała przebudować istniejącą drogę konieczną, aby zapewnić sobie i służącej jej nieruchomości odpowiedni dostęp. Konsultacja z sąsiadem, przez którego działkę przebiegała droga, oraz późniejsze ustalenia z notariuszem pozwoliły na przeprowadzenie zmian przebiegu drogi koniecznej w sposób korzystny dla obu stron, z zachowaniem prawnych wymogów.
Rozbudowa firmy Błękit
Lokalna firma „Błękit” rozwinęła swoją działalność, co wymagało rozbudowy istniejącego budynku i dostosowania infrastruktury dojazdowej. Droga konieczna, ustanowiona na rzecz firmy i przebiegająca przez teren sąsiedniej działki, okazała się niewystarczająca. Po negocjacjach z właścicielem działki obciążonej złożono wniosek o zmianę przebiegu drogi w celu umożliwienia rozbudowy, jednocześnie proponując kompensatę za zmiany w służebności gruntowej.
Zrozumienie zasad funkcjonowania służebności gruntowej i drogi koniecznej jest istotne dla każdego właściciela nieruchomości, który chce zabezpieczyć dostęp do swojej własności lub musi dostosować istniejące warunki do zmieniających się potrzeb. Warto pamiętać, że bez wiedzy drugiego właściciela nie można ot tak zmienić przebiegu drogi koniecznej.
Potrzebujesz pomocy w zakresie służebności gruntowej lub drogi koniecznej? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line! Nasi eksperci zapewnią Ci kompleksowe wsparcie oraz przygotują niezbędne pisma, aby Twoje prawa były skutecznie chronione. Opisz już teraz swoją sprawę przez formularz umieszczony pod tym artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
