• Autor: Janusz Polanowski
W akcie notarialnym jest określony przejazd i przejście dla każdoczesnego właściciela przez moją działkę. Dom jest dwurodzinny. Ma około 60 lat. W 2000 roku mama kupiła swoją część domu od nadleśnictwa. W 2003 roku sąsiad wykupił drugą część domu. Została wtedy zrobiona dla niego droga tak, aby nie musiał przechodzić przez naszą działkę. W akcie moim i jego zapis o przejściu przez moją działkę pozostał. Sąsiad sprzedał swoją część. Nowy właściciel mówi o prawie przejścia i przejazdu. Czy można to zmienić, jeśli jest teraz inna, nowa droga i ma dojście i dojazd?
Sytuacja jest niejednoznaczna; nie tylko z uwagi na syntetyczność opisu sytuacji – już teraz proponuję rozważyć skorzystanie z „procedury pytań dodatkowych” (wskazanie lokalizacji często pozwala zdalnie lepiej poznać sytuację). W znacznym stopniu przyczynia się do tego ustawodawca. Chodzi, między innymi, o brak obligatoryjności wpisywania służebności do ksiąg wieczystych – jeśli służebności (jakiejkolwiek) nie ujawniono w księdze wieczystej, to faktycznie obniża się wiarygodność prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej, ale również stanowi to utrudnienie w poznaniu rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
Spróbujmy „zrekonstruować” sytuację wyjściową (bazując na opisie sytuacji).
Skoro Pani napisała o działkach, to prawdopodobnie chodzi o odrębne nieruchomości gruntowe – w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – co proponuję sprawdzić. Jeżeli są to odrębne nieruchomości, to można założyć (kolejna hipoteza, z mej perspektywy), że – w ujęciu prawnym – chodzi o dwa zestawione ze sobą budynki, które są częściami składowymi nieruchomości gruntowej (art. 47 K.c., art. 48 K.c.). W przypadku odrębnych nieruchomości w grę może wchodzić służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.) – z Pani nieruchomością jako nieruchomością obciążoną oraz nieruchomością sąsiednią jako nieruchomością władnącą; wskazane w tym zdaniu określenia są bardzo ważne w konstrukcji służebności gruntowych (kategoria „nieruchomość obciążona” dotyczy każdego rodzaju służebności). Oczywiście, w grę może wchodzić także inny wariant: dwie nieruchomości lokalowe oraz (przewidziany w art. 206 K.c.) podział nieruchomości wspólnej do używania (do korzystania), czyli tak zwany podział quoad usum, który niekiedy bywa ujawniany w księdze wieczystej. Zachęcam do sprawdzenia dokumentów – w tym ksiąg wieczystych (np. przy pomocy jednego z niżej wskazanych adresów internetowych). Proszę zwracać uwagę nie tylko na same wpisy, ale również na „podstawę wpisu”, ponieważ wskazanie aktu notarialnego może ułatwić uzyskanie wypisu aktu notarialnego lub skorzystanie z niego w postępowaniu sądowym; zgodę na uzyskanie wypisu aktu notarialnego z umową między innymi osobami wydaje sąd okręgowy na wniosek osoby mającej w tym interes prawny (art. 110 Prawa o notariacie).
W każdym z wyżej zasygnalizowanych wariantów (odrębne nieruchomości i służebność albo podział nieruchomości wspólnej do korzystania z możliwością przejścia i przejazdu przez Pani wyznaczoną część nieruchomości wspólnej) prawnie dopuszczalne mogą być zmiany.
Uprawniony (właściciel sąsiedniej nieruchomości albo właściciel odrębnego lokalu „w obrębie” jednej nieruchomości wspólnej) mógłby zgodzić się na wprowadzenie zmian przez Panią oczekiwanych. Do zrzeczenia się służebności (o ile chodzi o służebność gruntową) wymaganie byłoby złożenie przez uprawnionego oświadczenia w formie aktu notarialnego (z uwagi na art. 245 K.c., w którym taką formę prawną przewidziano dla składanego przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia o ustanowieniu służebności). W przypadku podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (czyli w wariancie, który wydaje się mniej prawdopodobny) właściciel tamtej nieruchomości lokalowej również mógłby złożyć oświadczenie o rezygnacji z przysługującego mu uprawnienia.
Teraz skoncentrujmy się na wariancie bardziej prawdopodobnym (czyli na służebności gruntowej).
Artykuł 295 K.c. stanowi: „Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.” Jeżeli sąsiednia nieruchomość ma prawny dostęp do drogi publicznej, to prawdopodobnie obciążająca Pani nieruchomość służebność dla tamtej nieruchomości utraciła wszelkie znaczenie, to w grę może wchodzić wystąpienie na drogę sądową o zniesienie służebności. Wydaje się to bardzo prawdopodobne, jeżeli ta służebność gruntowa jest służebnością drogi koniecznej (w rozumieniu art. 145 K.c.) – nawet bez używania tej nazwy, ponieważ kluczowe znaczenie ma funkcja tejże służebności. Czasem wielkość nieruchomości władnącej lub właściwości zabudowy (np. umiejscowienie drzwi do garażu) może przemawiać za zachowaniem służebności. Prawdziwym wyzwaniem może okazać się sprawdzenie, czy nieruchomość sąsiednia uzyskała prawny dostęp do drogi publicznej (opis sytuacji wskazuje na to, że przynajmniej uzyskała dostęp faktyczny do drogi publicznej). Jeżeli w pobliżu (a zwłaszcza w sąsiedztwie) znajduje się droga (np. droga gminna), z której jest zjazd na tamtą nieruchomość, to sprawdzenie aspektu prawnego dostępu do drogi publicznej powinno okazać się łatwiejsze (np. u zarządcy danej drogi publicznej). Dobrowolność ujawniania służebności w księgach wieczystych stanowi wyzwanie, ponieważ służebność – jeżeli np. została ustanowiona przez Lasy Państwowe (co się zdarza) – mogła nie zostać ujawniona w księdze wieczystej. Co więcej, niekiedy prawny dostęp nieruchomości do drogi publicznej może zostać zapewniony przez cudzą nieruchomość nie tylko przez ustanowienie służebności gruntowej. Zdarza się akceptowanie (np. przez administrację budowlaną) umów dzierżawy gruntu; znam (spoza „ePorad 24”) sytuację z miasta wojewódzkiego, w której osoba przebudowująca swój dom zawarła z zarządczą linii kolejowej umowę dzierżawy gruntu – dzierżawy drogi, która ma nazwę uliczną, ale ulica ta na swym bardzo długim odcinku przebiega przez tereny kolejowe. Być może „podstawa wpisu” księdze wieczystej umożliwi „namierzenie” aktu notarialnego, w którym ustanowiono służebność.
Jeżeli przez przynajmniej dziesięć lat nie wykonywano służebności Pani nieruchomość obciążającą, to doszło do wygaśnięcia służebności. O stwierdzenie wygaśnięcia służebności należałoby zawnioskować do sądu, gdyby Właściciel nieruchomości władnącej odmówił złożenia (w formie aktu notarialnego) oświadczenia o zrzeczeniu się służebności). Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 293 K.c.:
„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności”.
W relacjach sąsiedzkich przydać może się dążenie do porozumienia. Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Proponuję rozważyć wariant ugodowy – ugoda jednak nie oznacza kapitulacji. Do ugody mogłoby dojść np. po zawezwaniu do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); w takim wezwaniu należałoby przedstawić propozycję ugodową. Być może do wariantu ugodowego zachęciłoby Pani Sąsiada uświadomienie mu związanego z przegraniem sprawy cywilnej ryzyka dotyczącego kosztów sądowych (art. 98 i następne K.p.c.) oraz to, że korzystanie ze służebności może być odpłatne. Jeśli służebność nie była wykonywana ze skutkiem w postaci wygaśnięcia służebności, to ryzykowne (z Pani perspektywy) byłoby dopuszczenie do korzystania z Pani nieruchomości. Wiąże się to z treścią art. 345 K.c.: „Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane”. Chodzi o to, że wykonywanie służebności jest traktowane jako posiadanie zależne cudzej nieruchomości; oba rodzaje posiadania (posiadanie samoistne oraz posiadanie zależne) ustawowo określono w art. 336 K.c. Ponowne wykonywanie służebności (po okresie niewykonywania jej) mogłoby być traktowane jako przywrócenie posiadania (w zakresie właściwym wykonywaniu służebności); to zaś mogłoby utrudnić doprowadzenie do zniesienia służebności w postępowaniu sądowym.
W sporach prawnych ważne są dowody. W sprawach cywilnych należy wywiązać się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.c.). W przypadku żądania zniesienia służebności – zwłaszcza zniesienia jej nieodpłatnie (art. 295 K.c.) – należałoby wykazać utratę wszelkiego znaczenia (kluczową przesłankę prawną), Samo wykazanie – np. przy pomocy dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – faktycznego dostępu do drogi publicznej nieruchomości sąsiedniej mogłoby nie wystarczyć (jeżeli służebność ma służyć zapewnieniu prawnego dostępu do drogi publicznej). Wykazanie tego, że nieruchomość sąsiednia ma już prawny dostęp do drogi publicznej mogłoby okazać się wyzwaniem, jeżeli ustanowionej na rzecz tamtej nieruchomości innej służebności nie ujawniono w księgach wieczystych, albo w przypadku zawarcia umowy (np. umowy dzierżawy drogi). W praktyce bardzo trudno wykazać, że do czegoś nie doszło – np. nie wykonywano służebności przez jakiś czas; na ogół wskazują na to dodatkowe okoliczności (np. dawny płot bez bramy lub brak drogi). Niekiedy przydają się zdjęcia (w tym np. pozyskiwane w jednostce specjalistycznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii).
Korzystanie z Pani nieruchomości (zwłaszcza w przypadku służebności bez przewidzianego wynagrodzenia z tą służebnością związanego) może być traktowane jako dochód właściciela nieruchomości władnącej (wprawdzie dobrym relacjom sąsiedzkim by to nie służyło, ale w grę mogłoby wchodzić powiadomienie „skarbówki” o takiej okoliczności). Co więcej – jeżeli służebność nadal obciąża Pani nieruchomość – zasadne mogłoby okazać się żądanie (na drodze sądowej) ustalenia odpłatności za korzystanie z Pani służebności; także ten aspekt szczegółowy (np. wskazany w skierowanym do sądu rejonowego zawezwaniu do próby ugodowej) mógłby skłonić właściciela sąsiedniej nieruchomości do zawarcia ugody. Ugodę (w tym zawartą poza sądem) należałoby przedstawić sądowi do zatwierdzenia.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
