• Autor: Marek Gola
Przed kilku laty nasza mama przekazała notarialnie mnie i bratu swoje mieszkanie w kamienicy. Mama ma ustanowioną dożywotnią osobistą służebność na całe to mieszkanie. Tak naprawdę jednak składa się ono z dwóch samodzielnych mieszkań, ale z jedną księgą wieczystą. Każde z nich ma 2 pokoje, kuchnię i łazienkę oraz osobne wejście na korytarz. Pierwsze z tych mieszkań zajmuje mama. Przed śmiercią taty rodzice na swój koszt wyremontowali to mieszkanie. W drugim natomiast rodzice pozwolili zamieszkać mojej córce i ja je na swój koszt również wyremontowałem. Moja córka za zgodą swej babci nadal tam mieszka. Jednak brat domaga się, aby to mieszkanie wynająć lokatorom i zarobkiem dzielić się po połowie, bo on chce mieć jakiś zysk z bycia współwłaścicielem, a moja córka powinna się albo wyprowadzić, albo płacić czynsz. Czy brat ma prawo do takich żądań? Dodam, że opiekę nad mamą sprawuję wyłącznie ja z żoną i chcemy przeprowadzić się do tego mieszkania. Brata opieka nad matką nie obchodzi. Podatek za całość płacimy po połowie. W jaki sposób mogę wyjść ze współwłasności z bratem?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż każdy z Panów na prawach współwłaściciela ma prawo korzystać z mieszkania. Wynika to wprost z treści art. 207 K.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Na tej podstawie brat ma prawo jako współwłaściciel domagać się udostępnienia mu choćby części lokalu.
W mojej ocenie zamieszkiwanie Pana córki w tymże lokalu na zasadach użyczenia (albowiem pokrywa ona jedynie koszty związane z utrzymaniem lokalu), może nie być aprobowane przez brata, albowiem wydanie lokalu osobie trzeciej jest traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zakres. Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Innymi słowy, roszczenia Pańskiego brata nie są bez uzasadnienia, aczkolwiek nie wyobrażam sobie, by ktoś zechciał zamieszkać z Panów mamą. Bowiem jej nie wolno Wam z mieszkania usunąć, albowiem ma ona zapisane prawo do zamieszkiwania na zasadach służebności osobistej.
Każdy z Panów, jako współwłaściciel, może żądać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Z uwagi na fakt, iż tak naprawdę mamy do czynienia z dwoma osobnymi mieszkaniami, każdy z Panów może domagać się fizycznego podziału nieruchomości w ten sposób, że każde z „mieszkań” zostanie przypisane każdemu ze współwłaścicieli. Jeżeli chciałby Pan przejąć całość na własność, wówczas mając na uwadze zachowanie brata, należy się liczyć z koniecznością jego spłaty. Jeżeli nie dojdą Panowie do porozumienia, sąd w ramach postępowania o zniesienie współwłasności dopuści dowód z opinii biegłego na okoliczność wyceny lokalu, czynionych przez Panów nakładów, celem ustalenia, jaka kwota winna być spłacona tytułem zniesienia współwłasności.
Do takiego postępowania radziłbym się dobrze przygotować, tj. poszukać faktur i rachunków na czynione przez Pana nakłady na dom. Ustalić świadków, którzy potwierdzą czynności przez Panów wykonane oraz kto je finansował. Dysponując takimi dowodami jest Pan w stanie zmniejszyć spłatę należną bratu.
Co istotne, Pana zachowanie względem matki, w mojej ocenie nie ma znaczenia dla wysokości spłaty, albowiem wierzycielem wobec brata z tytułu obowiązków wynikających ze służebności osobistej jest Pana mama, a nie Pan jako współwłaściciel. Jeżeli ustalone zostaną spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Reasumując, mimo woli przejęcia całego lokalu na wyłączną własność (ze spłatą brata), sąd może nie wyrazić zgody na takie rozwiązanie i np. na żądanie brata znieść współwłasność na zasadach podziału fizycznego, co z kolei spowoduje, że każdy z Panów zachowa po jednym „lokalu”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
