• Autor: Krzysztof Bigoszewski
Kilka lat temu, kiedy wychodziłam za mąż, moja mama przekazała mi w darowiźnie dom, zachowując dożywotnią służebność mieszkania w nim (załączam umowę darowizny i umowę ustanowienia służebności). Niedawno się rozwiodłam. Chciałabym teraz sprzedać dom, kupić mamie mieszkanie w bloku i z pozostałej kwoty spłacić byłego męża (inaczej nie byłoby mnie na to stać). Niestety mama się temu sprzeciwia. Co mogę zrobić? Czy możliwe jest np. zniesienie służebności i zapłata jakiegoś wynagrodzenia?
Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy oraz zapoznaniu się z przesłaną przez Panią dokumentacją stwierdzić należy, że najlepszym rozwiązaniem byłoby dojście z Pani mamą do porozumienia w zakresie zamiany nieruchomości objętych służebnością, gdyż w przeciwnym wypadku byłaby Pani zmuszona do skierowania sprawy do sądu – tj. wystąpienia przeciwko mamie z powództwem o zniesienie służebności za wynagrodzeniem.
Omawiając niniejszą sprawę, w pierwszej kolejności należy wskazać na fakt, że umowa darowizny objęła postanowienie o ustanowieniu przez Panią służebności osobistej (zbliżonej do służebności mieszkania) na rzecz Pani mamy, a nie dożywocia, co jest znaczącą różnicą.
W związku z powyższym należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 297 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
Dlatego też w tym zakresie należałoby rozważyć skorzystanie przez Panią z przepisu art. 294 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej (tu odpowiednio – osobistej) za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że stosowalność powyższego przepisu do służebności mieszkania, a do takiej zbliżona jest omawiana służebność, jest w doktrynie sporna. Przeciwko stosowaniu tego przepisu opowiada się A. Wąsiewicz (System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Wrocław 1977, s. 720), za jego stosowaniem zaś – E. Gniewek (Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2010). Uznać należy jednak za przeważającą linię aprobującą stosowanie przywołanego przepisu również do służebności osobistych.
Zniesienie służebności za wynagrodzeniem oznaczałoby powstanie po Pani stronie co do zasady wypłatę określonej kwoty na rzecz mamy, przy czym duże znaczenie w tym zakresie miałaby zapewne kwota wartości tej służebności, ustalona już w umowie darowizny, zgodnie z którą roczna wartość służebności wynosi 400 zł; w świetle przepisów podatkowych obowiązujących w momencie ustanowienia darowizny zwaloryzowana wartość tych świadczeń wynosiła 6000 zł.
Powyższy fakt wydaje się zarazem stanowić silny argument, którego może Pani użyć w rozmowach z mamą. Godząc się na Pani warunki, mama otrzymałaby bowiem możliwość zamieszkania w nowym miejscu (w wykupionym przez Panią mieszkaniu w bloku), a skierowanie przez nią sprawy do sądu oznaczałoby ryzyko, że sędzia uwzględniając Pani racje, tj. rozwiązując służebność za wynagrodzeniem, przyzna jej w zasadzie niewielką kwotę oscylującą w granicach wymienionej kwoty 6000 zł, która z oczywistych względów byłaby niewystarczająca do zapewnienia jej należytych warunków mieszkaniowych.
W tego typu sprawach należy mieć na uwadze jednak i zasady współżycia społecznego, w świetle których sąd mógłby uznać, że Pani żądanie zniesienia służebności kłóci się z tymi zasadami (w szczególności jeżeli Pani mama nie jest w stanie sobie sama zapewnić nowego lokum), a zatem – że nie jest dopuszczalne rozwiązanie przedmiotowej służebności.
Jednakże jeżeli w ramach procesu o zniesienie służebności zaproponowałaby Pani mamie wynagrodzenie w formie mieszkania w bloku, a ona nie wyraziłaby na to zgody, sąd mógłby z kolei, mając na uwadze Pani obecną sytuację, uznać jej odmowę za nadużycie prawa i znieść służebność.
Sprawa ta nie jest sprawą ani prostą, ani łatwą do poprowadzenia, dlatego też w interesie wszystkich stron byłoby dojście do porozumienia polubownego, a gdyby chciała się Pani zdecydować na proces sądowy, to zasadne byłoby skorzystanie przez Panią w tym zakresie z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Krzysztof Bigoszewski
Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego.
Zapytaj prawnika
