• Autor: Janusz Polanowski
Posiadam na własność nieruchomość: działkę i dom; w akcie notarialnym obciążona jest ona wpisem o służebności przejazdu i przechodu pasem szerokości 4 m – od zewnętrznej granicy działki. Służebność została utwardzona na całej szerokości i oddzielona krawężnikami. Wzdłuż tego pasa w połowie jego długości znajduje się trawnik, a w połowie chodnik z kostki brukowej (ok. 1-1,5 m poza owe 4 m). Sąsiad od granicy służebności chce budować ogrodzenie w granicy działki, tak by część ogrodzenia była na jego działce, a część na mojej, co spowoduje zwężenie terenu utwardzonego do rozmiaru 3,60-3,70 m. Czy mogę się na to zgodzić bez zgody posiadających służebność przejazdu i przechodu? Postawimy ogrodzenie na mojej działce, zawężając teren ze służebnością, jednak poza tym terenem zainteresowani będą mogli korzystać (w połowie długości) z chodnika 1 m, a w drugiej połowie długości, w miejscu gdzie jest trawnik, mogą dorobić sobie chodnik szeroki na 1 m. Czy będzie to zgodne z zapisem w akcie notarialnym? Kto ma pokryć koszty budowy tej brakującej części chodnika? Czy posiadający służebność muszą się na to zgodzić?
Posiadanie (zarówno samoistne, jak faktyczne) – ustawowo określone w art. 336 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jest przez prawo polskie traktowane jako stan faktyczny, a nie stan prawny. Stanem faktycznym jest również posiadanie służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.) – czyli sytuacja faktyczna odpowiadająca wykonywaniu służebności, chociaż służebności nie ustanowiono. Pańskie słowa wskazują na to, że chodzi o coś więcej niż posiadanie, w tym posiadanie służebności – chodzi o określone stany prawne.
Przysługuje Panu (ustawowo określona w art. 140 K.c.) własność nieruchomości, na której zlokalizowano drogę dojazdową (drogę wewnętrzną) do jednej z pobliskich (być może sąsiedniej) nieruchomości; posiadanie (zwłaszcza samoistne) przez właściciela jest zjawiskiem typowym – posiadanie samoistne przez inną osobę może po wielu latach skutkować zasiedzeniem (art. 172 i następne K.c.), czyli zmianą właściciela wskutek wieloletniego posiadania samoistnego. Scharakteryzowana przez Pana służebność odpowiada służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.); być może (i to pomimo braku użycia takiego określenia) służebność ta spełnia cechy służebności drogi koniecznej (w rozumieniu art. 145 K.c.). Wspomniana przez Pana forma aktu notarialnego odpowiada wymogom prawnym (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); służebność powinna być ustanowiona w formie aktu notarialnego – alternatywą może być ustanowienie służebności w postępowaniu sądowym. Istnienie drogi wewnętrznej na Pańskim gruncie świadczy o tym, że służebność jest wykonywana, więc tym bardziej wskazane jest szanowanie stanowiska właściciela nieruchomości władnącej. Z reguły właściciel nieruchomości obciążonej jest jej posiadaczem samoistnym, zaś uprawniony do wykonywania służebności gruntowej (np. w zakresie przejazdu lub przechodu) jest posiadaczem zależnym nieruchomości obciążonej – posiadanie zależne oznacza traktowanie innej osoby jako „ważniejszego posiadacza” (czyli posiadacza samoistnego, w rozumieniu K.c.). Proszę pamiętać o tym, że pod ochroną prawa przed bezprawnym naruszeniem (art. 342 i następne K.c.) pozostaje również posiadanie zależne (a nawet dzierżenie, czyli sytuacja słabsza od posiadania zależnego).
Skoro doszło do ustanowienia służebności gruntowej, to każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony do korzystania (w odpowiednim zakresie) z nieruchomości obciążonej, a każdorazowy właściciel (aktualnie Pan) nieruchomości obciążonej ma obowiązek znosić (łacińskie: pati) korzystanie z jego nieruchomości w ramach wykonywania obciążającej tę nieruchomość służebności. Obciążenie Pańskiej nieruchomości służebnością gruntową oznacza, że każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony korzystać z nieruchomości obciążonej – w tym przejawia się dopuszczenie innej osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.) do korzystania z rzeczy, co jest prerogatywą właścicielską. Każdy rodzaj służebności (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”. Stan prawny (a nie tylko posiadanie) jest taki, że także komuś innemu przysługuje prawo rzeczowe (choć ograniczone) do Pańskiej nieruchomości – to ma bardzo duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji.
Proszę zwrócić uwagę także na wskazanie – zarówno w art. 140 K.c. (dotyczącym własności), jak i w art. 287 K.c. (dotyczącym służebności) – zasad współżycia społecznego jako „wyznaczników” (odpowiednio: wykonywania własności oraz treści i wykonywania służebności). Zwężenie przewidzianego pod drogę wewnętrzną pasa gruntu oznaczałoby naruszenie uprawnień właściciela nieruchomości władnącej. Wprawdzie własność bywa nazywana „nieograniczonym prawem rzeczowym”, ale już same przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych wskazują na to, że własność można ograniczyć (czyli można ograniczyć uprawnienia właścicielskie). Pańskie uprawnienia (jako właściciela nieruchomości) zostały obciążone za sprawą ustanowienia służebności gruntowej – wprawdzie (w danym układzie sytuacyjnym) Pańskiej nieruchomości tyczy się określenie „nieruchomość obciążona”, ale faktycznie obciążone (względnie ograniczone) są Pańskie uprawnienia do podejmowania decyzji odnośnie do objętego daną służebnością pasa gruntu na Pańskiej nieruchomości.
Proszę liczyć się z różnymi następstwami naruszenia posiadania – przysługującego właścicielowi nieruchomości władnącej. Jednym z wariantów mogłoby być wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (to jest powództwa przewidzianego artykułem 344 K.c.) – zależnie od sytuacji, wytoczenie powództwa przeciwko Panu albo także przeciwko sąsiadowi (aktualnie proponującemu określone „warianty graniczne”). Ustawodawca przewidział również możność korzystania z legalnej obrony koniecznej oraz z legalnej samopomocy (art. 343 K.c.) – granicą jest zakaz dopuszczania się przemocy przeciwko człowiekowi. Ludzie różnie reagują na naruszanie ich uprawnień. Przykładowo: potulnie „chowają głowę w piasek”, ale także podejmują walkę – zarówno prawną (np. wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania), jak i faktyczną (np. fizyczne rozwalenie płotu ograniczającego lub blokującego korzystanie z drogi wewnętrznej). Z takimi sytuacjami mogą wiązać się emocje tak silne, że w grę mogą wchodzić konsekwencje na podstawie prawa karnego – awantury niekiedy bywają tragiczne w skutkach. Dość często ludzie wzywają patrole policyjne – poza zakresem władztwa policjantów jest rozstrzyganie sporów o własność lub o posiadanie, ale funkcjonariusze są uprawnieni rejestrować zdarzenia (osoby prywatne również często to czynią), a zwłaszcza mają obowiązek przeciwdziałać zamachom wymierzonym w człowieka.
Wprawdzie (według art. 289 K.c.) na ogół właściciel nieruchomości władnącej powinien urządzić i dbać o urządzenie (np. o drogę) służące do wykonywania służebności, ale ewentualna zmiana przebiegu drogi wewnętrznej może się wiązać z obowiązkiem pokrycia kosztów przez tego, komu na takiej zmianie zależy lub do takiej zmiany doprowadził. Albo ugoda (art. 917 i art. 918 K.c.) – albo postępowanie sądowe – albo stan niepewności.
Prawo to przede wszystkim dziedzina uprawnień oraz obowiązków. Samo uprawnienie oznacza, że jest się wolnym np. zgodzić się na jakąś propozycję albo odmówić zgody. Dotyczy to między innymi uprawnień osób uprawnionych do wykonywania służebności. Ewentualne próby zmuszania (czyli zachowań niestosownych) mogłyby skutkować nawet odpowiedzialnością na podstawie Kodeksu karnego (K.k.) – np. za groźby bezprawne (art. 190 K.k., art. 191 K.k.) lub za nękanie (art. 190a K.k.). Pan ma swoje uprawnienia, zaś właściciel nieruchomości władnącej swoje – także on (a nie tylko Pan) jest uprawniony do bycia wolnym od przejawów bycia zmuszanym.
Proszę zwrócić uwagę także na treść art. 154 K.c.:
„§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.”
Jeżeli płot lub innego rodzaju ogrodzenie rzeczywiście ma znajdować się w granicy między Pańską nieruchomością a nieruchomością sąsiednią, to należałoby umownie – chociażby w formie pisemnej (być może z podpisami oficjalnie poświadczonymi) – umówić się z sąsiadem w sprawach organizacyjnych i finansowych. Doświadczenie uczy (a spraw takich jest sporo w praktyce), że postawienie w granicach nieruchomości płotu wyłącznie przez właściciela jednej z nieruchomości ze sobą graniczących może mieć poważne skutki prawne – np. zasiedzenie (po wielu latach) lub rozgraniczenie (przewidziane w art. 152 i w art. 153 K.c. oraz uregulowane w art. 29 i następnych Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Jeżeli do tego doda się różne (niekiedy wprost niesamowite) sytuacje w związku z „odnowieniem znaków granicznych” – prawdopodobnie w sieci można znaleźć informacje o „śmiałości geodetów i ich zleceniodawców” – to ukazuje się mogący niepokoić obraz.
Proszę zastanowić się nad tym, czy rzeczywiście dla Pana korzystne byłoby (także w określonej perspektywie czasowej) wybudowanie w granicy między nieruchomościami płotu wyłącznie przez Pańskiego sąsiada. Jeżeli Pan się waha, to rozsądnym wariantem może okazać się zażądanie (w sposób pozwalający na udowodnienie takiej okoliczności) od owego sąsiada, by uzyskał (w odpowiedniej formie prawnej) zgodę właściciela nieruchomości władnącej na zmianę przebiegu lub na zwężenie pasa drogi wewnętrznej wraz z odpowiednią umową dotyczącą kosztów. Właściciel nieruchomości władnącej może odmówić pokrywania kosztów związanych z realizacją cudzych planów. Pan może optować również za innym wariantem (np. za poniesieniem kosztów przez Pana).
Łatwo się mówi lub pisze o „dorobieniu” (np. drogi lub chodnika) – szczególnie za cudze pieniądze, a przecież również cudze pieniądze są pod ochroną prawa; samo oczekiwanie Pańskiego sąsiada to za mało, by ktoś inny miał pokrywać określone koszty. Jeżeli zabraknie zgody lub dojdzie do niestosownych zachowań, to może mieć miejsce poważny spór prawny – być może przejawiający się w długim i kosztownym postępowaniu sądowym.
Nie wiem, ilu osobom przysługuje uprawnienie z tytułu odnośnej służebności. Jeżeli jest to więcej niż jedna osoba, to przyda się zgoda każdej z tych osób lub zawarcie umowy między wszystkimi uprawnionymi z tytułu służebności a Panem oraz sąsiadem; umowa taka powinna zawierać (między innymi) postanowienia dotyczące finansowania odpowiednich prac (w tym usług geodezyjnych) oraz pokrywania kosztów sądowych i opłat w starostwie (w związku z ewidencją gruntów i budynków).
Reasumując, właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony korzystać z tego pasa gruntu, który objęto przysługującą mu służebnością. Albo zostanie osiągnięte porozumienie, albo w grę wchodzą rozwiązania prawne (sporne lub zmierzające do ugody), albo może powstać stan niejasności.
Ustanowienie służebności ogranicza Pańskie uprawnienia właścicielskie (w określonym zakresie) – to samo w sobie daje Panu możność domagania się, by sąsiad załatwił interesującą go sprawę z właścicielem nieruchomości władnącej. Jeżeli nie zostanie osiągnięte porozumienie, to w grę może wchodzić zmiana sposobu wykonywania służebności (art. 291 K.c.) – zapewne odpłatna (np. sfinansowanie odpowiednich prac oraz np. także usług geodezyjnych i być może kosztów wpisu nowej treści do działu III księgi wieczystej).
Służebność została ustanowiona – chodzi o określoną szerokość pasa gruntu, więc za późno jest na zastanawianie się, jaka szerokość byłaby wystarczająca. Właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony do korzystania z Pańskiej nieruchomości w takim zakresie, który objęto służebnością; byłoby tak również w sytuacji o wiele szerszego pasa gruntu.
Mogę jedynie dodać, że w dotyczących służebności gruntowych sprawach sądowych (także np. w związku ze zniesieniem współwłasności lub z działem spadku) biegli sądowi na ogół zalecają drogę o szerokości przynajmniej 4 metrów; a biegłych sądy powołują często w sporach z zakresu nieruchomości.
Skoro dla ustanowienia służebności wymaga się zachowania formy aktu notarialnego, to oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej o częściowej rezygnacji ze służebności powinno zostać złożone także w takiej formie prawnej – gdyby w grę wchodziło „przesunięcie” objętego służebnością pasa gruntu, to w formie aktu notarialnego powinno zostać wyrażone Pańskie oświadczenie o obciążeniu służebnością innego pasa gruntu na Pańskiej nieruchomości.
Jeżeli (związane z proponowanym Panu ogrodzeniem) koszty miałyby być wspólne, to – szczególnie w aspekcie ekonomicznym – byłoby to wspólne ogrodzenie, a więc także Pan byłby jego inwestorem; w takim razie odpowiednio dokładna umowa się przyda. Cechy tegoż ogrodzenia (np. wysokość i rodzaj materiałów) warto zestawić z przepisami Prawa budowlanego (zwłaszcza z art. 28 i następnymi) – chodzi o zgodne z prawem działanie.
Być może w negocjowaniu z właścicielem nieruchomości władnącej udałoby się skorzystać z argumentacji finansowej – np. dotyczącej refundowania na Pańską rzecz odpowiedniej części podatku (zapewne podatku od nieruchomości).
Jeżeli Pan się zgodzi na jakiekolwiek prace bez stosownej (w odpowiedniej formie prawnej) zgody właściciela nieruchomości władnącej, to może się Pan spodziewać sporu prawnego (np. o przywrócenie naruszonego posiadania lub o odszkodowanie, np. za uszkodzoną drogę wewnętrzną) lub innych problemów – np. związanych z awanturą, do jakiej mogłoby dojść w związku z korzystaniem przez właściciela nieruchomości władnącej z uprawnień przewidziany artykułem 343 K.c.
Proszę ocenić ryzyko – zarówno w związku z daną służebnością, jak i związane z postawieniem ogrodzenia w granicy działki bez odpowiedniego udokumentowania, że chodzi o wspólną (Pana oraz sąsiada) inwestycję.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
