• Autor: Tomasz Krupiński
Od kilku lat jestem posiadaczem działki z założoną księgą wieczystą (bez służebności). Przez moją działkę sąsiedzi zrobili sobie przejazd z drogi publicznej do swoich działek rolnych (taki stan rzeczy był już przed objęciem gruntu przeze mnie). Niedawno postawiłem płot i poinformowałem sąsiadów o likwidacji „dzikiej” drogi. Sąsiedzi mają inne drogi dojazdu (nieco dłuższe) do swoich terenów. Część osób nakazała mi odblokowanie starego przejazdu i grozi udaniem się do burmistrza. Czy faktycznie będę zmuszony ustanowić prawnie tę służebność? Co robić?
Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, iż właściciele sąsiadujących z Pana gruntem działek postanowili skrócić sobie drogę dojazdu do swoich działek, przejeżdżając przez Pana nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż trwa to już od dłuższego czasu. Pana nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, w której brak jest wpisu o służebności przejazdu, przechodu itp. Obecnie niektórzy z sąsiadów domagają się przywrócenia służebności.
Już na samym początku muszę zaznaczyć, iż interwencja burmistrza nie będzie miała tutaj znaczenia, gdyż Pan jest właścicielem działki i nie ma tutaj znaczenia, co powie władza administracyjna, chyba że droga nie przebiega przez Pana nieruchomość (co nie jest raczej możliwe).
Zobacz też: Kara za utwardzenie drogi
Pozostają roszczenia na drodze cywilnej. Odnośnie służebności drogi koniecznej – w mojej ocenie nie jest możliwe jest jej ustanowienie, gdyż, jak Pan twierdzi, sąsiedzi mają swobodny dostęp do swoich nieruchomości, tylko że drogi są dłuższe – nie ma to jednak znaczenia.
Zgodnie bowiem z art. 145 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Powyższy artykuł przewiduje możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich służebności drogowej (przejazdu, przechodu), którą ustawa określa jako służebność drogi koniecznej. Droga jest konieczna, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które przysługuje także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności (postanowienie SN z 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000, LexPolonica nr 346026, OSNC 2000, z. 11, poz. 206).
Należy zaznaczyć, iż służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego), może być także ustanowiona w umowie między właścicielem nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, i właścicielem, przez którą będzie prowadzić droga.
Jak więc wynika z powyższego – jeżeli nieruchomości, których właściciele przejeżdżają przez Pana nieruchomość, mają dostęp do drogi publicznej, roszczenie o ustanowienie nie wchodzi w rachubę i zostanie przez sąd oddalone.
Istnieje jednak ryzyko, że przez tolerowanie przejeżdżania przez Pana (i poprzedników prawnych) mogło dojść do zasiedzenia służebności gruntowej.
Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Przy czym, służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.
Ponadto, zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego, „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”.
Jak z powyższego wynika, służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może być przedmiotem zasiedzenia. Powyższy artykuł dopuszcza taką możliwość i zarazem określa warunki, w których to może nastąpić, odsyłając poza tym do odpowiedniego stosowania przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, tzn. art. 172, 173, 175 i 176.
Przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko służebności czynne, czyli polegające na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody.
Terminy zasiedzenia określa tak jak w przypadku nabycie własności poprzez zasiedzenie – art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności gruntowej do jej wykonywania, tzn. do korzystania z urządzenia, o którym mowa w zdaniu 1. art. 292, w zakresie odpowiadającym treści służebności (orzeczenie SN z 21 kwietnia 1967 r., sygn. akt III CZP 12/67, LexPolonica nr 298987, OSNCP 1967, nr 12, poz. 212).
Samoistne posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie służebności określonego rodzaju. Posiadanie musi polegać na korzystaniu ze służebności w sposób pozbawiony cech przypadkowości.
W wyroku z 31 maja 2006 r., sygn. akt IV CSK 149/05 (LexPolonica nr 409449), Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że posiadania prowadzącego do nabycia służebności gruntowej w drodze zasiedzenia nie należy utożsamiać z posiadaniem prowadzącym do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości. Przy ocenie posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności gruntowej chodzi o faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność.
Przepisy określające przesłanki samoistności posiadania przy zasiedzeniu własności, stosuje się jedynie odpowiednio w stosunku do posiadania służebności gruntowej. W kwestii posiadania służebności Kodeks cywilny wprowadza bowiem przepis szczególny art. 352 § 1, mówiący, że kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Natomiast dopiero w kwestii nieuregulowanej w art. 352 § 1 do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy zgodnie z art. 352 § 2.
W doktrynie prezentowane jest stanowisko, że posiadanie służebności z definicji nie ma cech samoistności. Oznacza to, że posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w taki sposób, w jaki czyni to mający służebność. Swoistą cechą tego posiadania jest to, że władztwo posiadacza polega na korzystaniu z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, a więc może być wykonywane sporadycznie, w miarę potrzeby. Jednakże musi mieć cechę stabilności. Jak to bowiem stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 31 stycznia 1967 r., sygn. akt III CR 270/66, LexPolonica nr 296529 (OSNCP 9/67, poz. 160), gdyby akty faktycznego wykonywania służebności były przypadkowe i nie miały charakteru stabilności, to nie byłyby przejawem posiadania, a tym samym nie mogłyby stanowić przedmiotu ochrony posiadania.
Dodatkowo należy zauważyć, iż nie tylko element faktycznego korzystania ze służebności (łac. corpus), ale i element woli (łac. animus) należy wykładać odpowiednio, mając na względzie odmienny cel oraz charakter samoistnego posiadania prawa służebności gruntowej od samoistnego posiadania nieruchomości.
Posiadanie jest to stan faktyczny, faktyczne władanie rzeczą połączone z odpowiednim nastawieniem psychicznym władającego, przy czym każdy stan władania rzeczą odpowiadającego treści jakiegoś prawa i połączony z wolą władania dla siebie należy kwalifikować jako posiadanie.
Różnica między posiadaniem rzeczy a posiadaniem służebności polega na tym, że jego przedmiotem nie jest rzecz, a prawo do rzeczy. Posiadaczem służebności jest bowiem ten, kto faktycznie korzysta z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Konieczne jest tutaj, podobnie jak w przypadku posiadania rzeczy, korzystanie z nieruchomości dla siebie (łac. animus rem sibi utendi) oraz w zakresie odpowiadającym treści służebności (łac. corpus).
W postanowieniu z 28 kwietnia 1999 r., sygn. akt I CKN 430/98, (OSN 1999, Nr 11, poz. 198) Sąd Najwyższy stwierdził, że samoistny posiadacz w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.
Przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to musi być w zasadzie wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności, tylko bowiem wtedy stanowi ono widomy znak ostrzegający właściciela nieruchomości o korzystaniu z niej (tak SN w orzeczeniu z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 94/74, LexPolonica nr 296450, OSNCP 1975, nr 6, poz. 94). Nie może to być urządzenie wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale nie jest konieczne, aby wykonał je korzystający z tego urządzenia właściciel nieruchomości władnącej (postanowienie z 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 972/00, LexPolonica nr 362101, OSP 2003, nr 7–8, poz. 100).
Samo natomiast korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez właściciela tej nieruchomości lub jego poprzednika prawnego w ogóle nie prowadzi do nabycia takiej służebności (drogi koniecznej) przez zasiedzenie. Natomiast w postanowieniu z 27 stycznia 2006 r., sygn. akt III CSK 38/05, LexPolonica nr 418378 (OSP 2006, nr 10, poz. 114), z glosą krytyczną S. Rudnickiego (tamże, s. 530) i z glosą aprobującą M. Warcińskiego (PS 2009, nr 6, s. 127), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.
Samo pojęcie „urządzenie” oznacza „wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Dlatego urządzeniem takim nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła” (orzeczenie SN z 26 listopada 1959 r., sygn. akt 1 CR 516/59, LexPolonica nr 317134, OSN 1962, nr 1, poz. 8). Samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości, np. przez pozostawienie jej wolnej od drzew, nie wystarcza, natomiast utwardzenie szlaku drogowego, budowa mostku czy nasypu odpowiada już wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia.
W wyroku z 11 maja 2000 r., sygn. akt I CKN 273/00 (LexPolonica nr 384426), Sąd Najwyższy uznał, że utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, ponieważ są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu.
Powyższe rozważania zarówno doktryny, jak i orzecznictwa sądowego miały na celu wskazanie Panu, jakimi kryteriami będzie kierował się sąd w ewentualnym postępowaniu Pana z sąsiadami.
Moim zdaniem nie ma żadnych przesłanek, iż w przypadku Pana sąsiadów doszło do zasiedzenia służebności gruntowej, gdyż po pierwsze sąsiedzi od początku wiedzieli, że nie przejeżdżają zgodnie z prawem przez Pana (i Pana poprzedników) nieruchomość. Nie dysponują w tym zakresie umową. Ponadto, jak się wydaje, służebność nie jest zaznaczona trwałym urządzeniem (sąsiedzi nie karczują służebności, nie utwardzają jej). Po trzecie ten stan rzeczy nie istniał zapewne aż przez 30 lat (tyle czasu potrzeba do zasiedzenia służebności w złej wierze).
Pana sąsiedzi mogą również wystąpić do sądu z pozwem o naruszenie posiadania służebności. Moim zdaniem i to roszczenie nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż owej służebności nigdy nie było, a ogrodzenie działki należy do Pana uprawnień jako właściciela, ponadto osoby występujące z roszczeniami, mają swobodny dojazd do swoich nieruchomości innymi sposobami.
Reasumując, na podstawie przedstawionych przez Pana okoliczności, w świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, iż właścicielom działek sąsiednich nie przysługują zasadne roszczenia dotyczące służebności ze względu na brak przesłanek do ustanowienia drogi koniecznej i zasiedzenia służebności gruntowej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
