• Autor: Janusz Polanowski
Dwa lata temu zakupiliśmy działkę i rozpoczęliśmy budowę domu. Nasza działka została zakupiona wraz ze służebnością gruntową i z zobowiązaniem sprzedającego do utwardzenia drogi do działki. Niestety do tej pory właściciel nie wykonał drogi dojazdowej, jest ona tylko wytyczona. Nie mamy możliwości dojazdu do działki – jest to łąka, przez którą nie da się przejechać, gdy popada. Na czas budowy właściciel drogi zgodził się na przejazd przez jego działkę sąsiadującą. Aktualnie nie jesteśmy w stanie wykonać szamba, ponieważ żaden samochód nie dojedzie do miejsca instalacji, a chcieliśmy zgłosić dom do odbioru. Właściciel teraz wprost mówi, że drogi nie wykona. W akcie notarialnym zawarta jest klauzula o tym, że jego obowiązkiem jest wykonanie utwardzonego dojazdu. Jak wyegzekwować wykonanie utwardzenia drogi? (treść aktu dołączamy do wglądu).
W zakresie przepisów prawnych podstawowe znaczenie ma w tej sprawie artykuł 289 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi:
„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”
Przedstawiona treść zobowiązania właściciela nieruchomości, na której ustanowiono służebność gruntową, wskazuje na obowiązek właściciela nieruchomości obciążonej w zakresie utwardzenia gruntu (aby stanowił on drogę wewnętrzną). Za to samo utrzymywanie drogi wewnętrznej jest poza zakresem zobowiązania, które na siebie przyjął właściciel tamtej nieruchomości (art. 46 K.c.).
Akt notarialny (w praktyce na ogół wypis aktu notarialnego) może stanowić dowód z dokumentu (i to dokumentu urzędowego) – art. 74 K.c., art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Z reguły dowody są przeprowadzane na wniosek tego, komu zależy na udowodnieniu określonej okoliczności (jako tezy dowodowej) przy pomocy wskazywanego środka dowodowego (np. dokumentu). Zgłaszanie wniosków dowodowych jest ważne z uwagi na prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Ponadto istotna jest odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.), np. polemizowanie ze stanowiskiem przeciwnym.
Państwo są uprawnieni wystąpić na drogę sądową i np. zażądać, by właściciel nieruchomości obciążonej został w orzeczeniu sądowym zobowiązany do utwardzenia gruntu – stosownie do tego, do czego się zobowiązał. Teraz spore znaczenie przywiązuje się do prób ugodowego załatwiania sporów. Także dlatego proponuję rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (przed właściwym dla wzywanego sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c.; jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa. Proponowaną treść ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) można by przedstawić nie tylko w zawezwaniu do próby ugodowej, ale również w pisemnym (zapewne wysłanym listem poleconym) wezwaniu (które powinno zawierać wskazanie terminu oczekiwania na spełnienie żądania).
Wyzwaniem może okazać się treść zobowiązania do utwardzenia gruntu. Chodzi o względy techniczne oraz o użyty aspekt czasownika.
Czasownik „utwardzić” wskazuje na czynność jednorazową, a nie powtarzalną (wtedy zapewne użyto by formy „utwardzać”). Chodzi więc o jednorazowe utwardzenie – niezależnie od jego trwałości (z którą mogą być problemy, szczególnie na gruntach podmokłych lub o wysokim poziomie wód gruntowych). W dodatku brakuje wskazania sposobu utwardzenia – zaś technik jest wiele.
Zobacz też: Wniosek o budowę drogi dojazdowej
Najprawdopodobniej nie chodzi o zbudowanie drogi wewnętrznej o parametrach współcześnie budowanych ulic z jezdniami asfaltowymi lub betonowymi (nawet dosłowne wyłożenie gruntu płytami betonowymi mogłoby okazać się dalekie od oczekiwań, zwłaszcza z perspektywy użytkowników drogi). W wielu państwach (także powszechnie uważanych za bogate) szeroko stosowane jest utwardzanie dróg gruntowych – niekiedy przy użyciu tłucznia lub destruktu asfaltowego (w Polsce dość popularne), a niekiedy przez „przeoranie” i ubicie gruntu; w sieci można spotkać sporo materiałów na ten temat (co zapewne przyczynia się do zainteresowania części gmin w Polsce taką metodą – odnośnie do dróg publicznych i dróg wewnętrznych przez gminy zarządzane. Szczególnie ważny może okazać się brak zastrzeżenia, że po utwardzeniu droga wewnętrzna przestanie być drogą gruntową.
Zwracam uwagę na aspekty: językowy oraz techniczne, ponieważ sformułowanie żądania (szczególnie w przypadku rzeczywiście spornej sprawy sądowej) może okazać się wyzwaniem. Wprawdzie Państwo są uprawnieni żądać utwardzenia (a więc jeden raz) odnośnej nieruchomości, ale przedmiotem sporu może stać się sposób utwardzenia. Zapewne właściciel obciążonej służebnością nieruchomości byłby w stanie nie tylko utwardzić ją (lub sfinansować jej utwardzenie) oraz zarejestrować (w celu dowodowym) prace z tego zakresu – to jednak nie gwarantuje, że droga będzie przejezdna stale. Wystarczą obfitsze opady lub spływy wód roztopowych, by utwardzenie drogi gruntowej straciło na znaczeniu; żywioł (np. masy wody) niszczy nawet potężne mosty lub nasypy z drogami, zaś długotrwałe podsiąkanie może zdestabilizować porządnie ubity grunt (np. użytkowany jako droga).
Proszę zastanowić się nad tym, jakie Państwa żądanie (np. co do jakości drogi wewnętrznej) może zyskać aprobatę sądu. Gdyby nawet właściciel nieruchomości obciążonej służebnością gruntową zdecydował się walczyć w sądzie (i narazić na przegraną, z uwagi na odnośną treść aktu notarialnego), to w przypadku Państwa wygranej wykonanie orzeczenia mogłoby wiązać się z kolejnymi wyzwaniami. Oczywiście, właściciel tamtej nieruchomości mógłby wykonać orzeczenie – np. formalizujące obowiązek zbudowania drogi wewnętrznej (choć bardziej racjonalne wydaje się wykonanie takiego utwardzenia wcześniej). Orzeczenia cywilne wykonują komornicy sądowi. Komornik zaś korzystałby z najętego wykonawcy (w ramach wykonania zastępczego), z czym wiązałyby się koszty (związane z egzekucją).
Przeczytaj też: Utwardzanie gruntu
Być może racjonalne (z Państwa perspektywy) okazałoby się żądanie wprowadzenia zmian w zakresie zapewnienia Państwa nieruchomości (z już niemalże gotowym domem) drogi publicznej. Skoro jest inna możliwość dojazdu (jak wynika z Pańskich słów), to być może bardziej rozsądne byłoby żądanie obciążenia służebnością – jako służebnością drogi publicznej (art. 145 K.c.) – nieruchomości, z której Państwo korzystali w czasie budowy domu? Co więcej: być może na to właśnie liczył sprzedający – planowanie (także w sposób cyniczny) zdarza się. Korzystanie (w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej) z innej nieruchomości mogłoby wiązać się z odpłatnością (w przypadku sporu sąd mógłby orzec także co do wartości wynagrodzenia).
Z jednej strony, atrakcyjnie „wygląda” nieodpłatnie ustanowiona służebność – bardzo dziwna w realiach kapitalistycznych (szczególnie w przypadku przedsiębiorcy, a więc kogoś działającego w celu osiągania zysku). Z drugiej strony należy liczyć się z realiami – niezależnie od przepisów prawnych, treści dokumentów („papier jest cierpliwy”) lub czyichkolwiek obietnic. Skoro na jakimś terenie z dawien dawna nie budowano, to prawdopodobnie z ważnych względów – np. dotyczących dojazdu. Przyroda ma swe prawidłowości – niezależnie od tego, co zostanie zapisane i w co wierzą lub co obiecują ludzie. Niestety, można zauważyć (i to od dość dawna, w Polsce) lekceważenie obiektywnych prawidłowości; sztandarowym przejawem tego zjawiska jest często spotykane budowanie domów (i to mieszkalnych), a nawet całych osiedli, na terenach zalewowych. Wprost masowe w Polsce stało się zasypywanie (a więc niszczenie) rowów przydrożnych – zjawisko odmienne od występującego np. na Węgrzech (gdzie w bardzo wielu miejscowościach powszechne są (i to dobrze utrzymane) rowy przydrożne po obydwu stronach drogi. Pokonanie prawidłowości przyrodniczych niekiedy bywa możliwe – jednakże często wiążą się z tym wysokie nakłady (np. na: zmianę koryta rzeki lub budowanie grobli). Proszę zastanowić się nad tym, jakie byłyby koszty utrzymania (a to jest poza zakresem zobowiązania właściciela nieruchomości służebnością obciążonej) odpowiedniej drogi do Państwa nieruchomości. Być może wystarczyłaby jedynie bieżąca konserwacja (z uwagi na art. 289 K.c., Państwa obciążająca) w powiązaniu z wykopaniem rowu albo rowów przy drodze.
Aspekt ekonomiczny może mieć bardzo duże znaczenie przy opracowywaniu Państwa strategii działania. Wprawdzie są szanse na wygranie sprawy sądowej, ale wynik faktyczny (z uwagi na nietrwałość jednorazowego utwardzenia gruntu) może okazać się daleki od Państwa oczekiwań.
Zobacz również: Gdzie zgłosić zniszczenie drogi
Państwo wiedzą, z jakich względów została zakupiona właśnie ta nieruchomość – mająca tak ryzykowny dostęp do drogi publicznej (znaczenie prawnego dostępu do drogi publicznej staje się coraz większe, szczególnie od liberalizacji Prawa budowlanego w 2015 r.). Być może Państwo ulegli urokowi promocji (np. dotyczącej nieodpłatnego ustanowienia służebności)? Być może bardzo istotna okazała się cena? Tego nie wiem. Z pewnością jednak funkcjonujący w Polsce system naraża bardzo wiele osób na niemiłe sytuacje odnośnie do nieruchomości.
Gdyby nie dom (już prawie gotowy) – stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) – to łatwiej byłoby korzystać z żądań (zwłaszcza daleko idących, np. rozwiązania umowy sprzedaży) na podstawie przepisów o rękojmi (art. 556 i następne K.c.). Powiadomienie prokuratury (o podejrzeniu przestępstwa oszustwa) również mogłoby mieć skutki dalekie od oczekiwanych. Żądanie obniżenia ceny (za sprzedaną Państwu nieruchomość) może wydawać się racjonalne. Tylko należałoby wyliczyć wartość obniżki oraz zestawić ją z obciążającymi Państwa kosztami – nawet dotyczącymi wyłącznie utrzymania drogi wewnętrznej na gruncie z wysokim poziomem wód gruntowych. Znajomość techniki oraz cen (za materiały i usługi) może się przydać. Sądy teraz często przeprowadzają dowód z opinii biegłego. Wiąże się to z kosztami – niekiedy znacznymi, ponieważ wynagrodzenie biegłych sądowych (nie tylko z zakresu szacowania nieruchomości) często jest wyższe od cen rynkowych za analogiczne usługi specjalistyczne.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
