Częste awarie wodociągu na prywatnej posesji

Nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie

Brak wpisu o służebności (jeżeli ją ustanowiono) w księdze wieczystej wydaje się typowy – niestety, tak przedstawia się sytuacja w przypadku bardzo wielu nieruchomości (także w związku z przebiegiem cudzych instalacji). O wiele ważniejsze jest to, czy służebność ustanowiono (o ile do tego doszło). Z przekazanej kopii dokumentu wynika, że jeszcze nie doszło do zasiedzenia służebności (zapewne służebności przesyłu).

Wstępnie rzecz ujmując, zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) wydaje się w przedstawionej sytuacji szczególnie dobrym wariantem – zwłaszcza „lekarstwem” na przejawy lekceważenia; daje szansę na osiągnięcie porozumienia, a zarazem sygnalizuje gotowość prowadzenia sporu prawnego.

Artykuł 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Odesłanie do przepisów o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.) oznacza między innymi potrzebę odpowiedniego stosowania art. 172 K.c., w którym ustalono okresy zasiedzenia: dwudziestoletni (dla zasiedzenia w dobrej wierze) oraz trzydziestoletni (dla zasiedzenia w złej wierze) – do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi bardzo rzadko. Skoro minęło około 27 lat od podpisania załączonego dokumentu, to właściciel instalacji (w rozumieniu art. 49 K.c.) nie nabył jeszcze służebności przez zasiedzenie – aktualnie do instalacji, wchodzących w skład przedsiębiorstw, mają zastosowanie przepisy o służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.).

Zobacz też: Budowa sieci wodociągowej przez osobę prywatną 2021

Uregulowanie kwestii cudzych urządzeń na prywatnej nieruchomości

Trudno wskazać (zwłaszcza jednoznacznie) przyczyny zachowania, które można uznać za lekceważenie Pana (szczególnie jako właściciela odnośnej nieruchomości). Różnie bywa ze świadomością prawną – również w instytucjach, w których można by spodziewać się dobrej znajomości prawa (przynajmniej z zakresu działalności danej instytucji). Czasami decydującym czynnikiem jest dążenie do (maksymalizacji) zysku – oszczędza się na: etatach (zwłaszcza na wyznaczaniu ludzi do rozwiązywania problemów), korzystaniu z obsługi prawnej. Niekiedy bazuje się na błędach – np. przyjmowanie (ważnego w Prawie budowlanym) prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane jako „załatwienia sprawy”. Poza tym występować mogą względy ambicjonalne („my decydujemy”).

Skoro pisemne wystąpienia okazały się bezskuteczne, to należy rozważyć skorzystanie z właściwości sądów powszechnych oraz pozyskać wiedzę (np. w archiwum organu administracji budowlanej). Daleki jestem od rekomendowania spornych wariantów rozstrzygania sporu – zwłaszcza w sytuacji, gdy (potencjalnie) możliwe jest zawarcie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wezwanego) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – wydaje się dobrym wariantem; daje szanse na osiągnięcie porozumienia (a przynajmniej na poznanie jasnego stanowiska właściciela odnośnej instalacji) i jest objęte niską opłatą sądową.

Odszkodowanie za służebność gruntową

W zawezwaniu do próby ugodowej należałoby przedstawić propozycję ugody. Chodzi o dwa podstawowe aspekty: wynagrodzenie za korzystanie z należącej do Pana nieruchomości oraz tryb naprawiania usterek instalacji i naprawiania szkód z funkcjonowaniem instalacji związanych (co niekiedy może oznaczać wypłacenie odszkodowania). Dość często używa się zwrotu „odszkodowanie za służebność”. Jest on mało precyzyjny. Odszkodowaniem bowiem jest refundacja szkody (np. zwrot kosztów naprawy zniszczeń), zaś wynagrodzenie to rodzaj pożytku z rzeczy własnej – pozyskiwanie pożytków jest jednym z uprawnień właścicielskich. Dobrze jest nie tylko rozróżniać te zagadnienia, ale także mieć własną koncepcję – również odnośnie do wynagrodzenia. Sporo osób preferuje wynagrodzenie jednorazowo wypłacane (i przyjmowane). Wygoda (na ogół faktycznie głównie dla zobowiązanego do wypłaty wynagrodzenia) to nie wszystko. Przecież cyklicznie (na ogół każdego roku) należy płacić podatek (od nieruchomości, rolny lub leśny). Wieloletnie płacenie podatku przez właściciela nieruchomości skutkuje zmniejszeniem ekonomicznego aspektu przyjętego wynagrodzenia.

Zatajenie przez zbywce nieruchomości przyjęcia wynagrodzenia za służebność przesyłu

Co więcej, zatajenie przez zbywcę przyjęcia wynagrodzenia (w związku ze służebnością) może skutkować sporami w przypadku zbycia nieruchomości odpłatnie, np. na podstawie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.); niekiedy w grę mogą wchodzić roszczenia z zakresu rękojmi (art. 556 i następne K.c.), np. roszczenie obniżenia ceny, a nawet powiadomienie organów ścigania (o oszustwie). Zasadne wydaje się przewidzenie w związanej ze służebnością umowie cyklicznej refundacji stosownej kwoty w związku z opodatkowaniem nieruchomości (niezależnie od samego wynagrodzenia za korzystanie z gruntu) – oczywiście, można zdecydować inaczej (np. przewidzieć cykliczne, podobne do czynszu, płacenie wynagrodzenia). Od woli stron umowy lub aktywności w sprawie sądowej (art. 230 K.p.c.) sporo zależy – dobrze jest mieć własny plan oraz jasno go przedstawiać (np. w projekcie umowy lub w kierowanych do sądu wnioskach). Prawodawca bardzo wiele spraw pozostawił bez uregulowania.

Bezskuteczność dążeń do osiągnięcia porozumienia może skutkować wystąpieniem na drogę sądową. Odnośnie do służebności przesyłu, jest niewątpliwe, że również właściciel nieruchomości, przez którą przebiega cudza instalacja, jest uprawniony żądać przed sądem ustanowienia służebności. Dla ustanowienia samej służebności wystarczyłoby Pańskie oświadczenie o jej ustanowieniu – oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.), ale ważne zapewne okazałoby się zawarcie odpowiedniej treści umowy (w związku ze służebnością). Służebność ustanowiona (przez oświadczenie woli lub na drodze sądowej) mogłaby zostać ujawniona w księdze wieczystej – na wniosek zainteresowanej osoby; wypadałoby przy ustanawianiu służebności uregulować oficjalnie, kto miałby ponieść koszty w związku z wpisaniem służebności do księgi wieczystej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.