• Autor: Katarzyna Siwiec
Kilka lat temu okazyjnie kupiliśmy od znajomego działkę budowlaną 12a w bardzo dobrej cenie. Teraz, po jego śmierci, zgłaszają się do nas spadkobiercy sprzedawcy (niedawno zmarł), proponując odkupienie drogi dojazdowej do tej działki. Żądają za nią wysokiej ceny, co nas oburza, bo samą działkę kupiliśmy niemal za tyle samo. Twierdzą, że cena była zbyt okazyjna. Czy musimy kupować drogę dojazdową? Jak rozwiązać ten problem?
Cena zakupu działki atrakcyjna bądź nie została uzgodniona w umowie. Jeżeli tylko sprzedający nie był w chwili zawarcia umowy np. niepoczytalny z powodu choroby psychicznej, czy też nie podpisał umowy pod wpływem groźby, to nie ma możliwości podważania ważności takiej umowy, zwłaszcza że była zawarta w formie aktu notarialnego. Tak więc argumenty o niskiej ceny ze strony rodziny zmarłego sprzedającego nie mają żadnego sensu i znaczenia.
Natomiast jeżeli chodzi o dostęp do drogi, to wobec braku chęci ustanowienia jej przez właścicieli sąsiadujących działek pozostaje Pani wystąpienie do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zgodnie bowiem z treścią art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.
Zobacz też: Czy można sprzedać działkę bez drogi dojazdowej
Jeżeli zatem zakupiona działka nie ma rzeczywiście dostępu do drogi, jest w zasadzie pewne, że służebność taka zostanie ustanowiona i rodzina sprzedawcy – czy będzie chciała, czy nie – będzie musiała się do orzeczenia sądu zastosować i umożliwić dojazd i dojście do nieruchomości należącej do Pani.
Wynagrodzenie co do zasady powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, jednakże dopuszcza się również możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych; nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić jego podstawę. W piśmiennictwie wysuwane są różne propozycje, nie może bowiem być jednolitej zasady dla niemożliwych do przewidzenia stanów faktycznych. Jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.
W każdym razie nie ma żadnego znaczenia cena zakupu działki dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności, zwykle jest to kwota jednorazowa rzędu 1500–3000 zł, ale bywa i po 1000 zł rocznie, jeżeli ma być prowadzony po działce jakiś większy transport, wszystko zależy od zakresu tej służebności (przy zwykłych przejazdu samochodem osobowym od czasu do czasu i przechodu) mając na uwadze, że działka, która miałaby zostać obciążona, stanowi drogę dojazdową, powinna to być zdecydowanie kwota w tych niższych granicach.
Proponuję rozważenie wystąpienia z takim wnioskiem do sądu, a przynajmniej zakomunikowanie tego rodzinie zmarłego sprzedawcy.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
