• Autor: Michał Soćko
Moi dziadkowie mieli ustanowioną dożywotnią, osobistą służebność mieszkania na nieruchomości córki i byłego zięcia. Dziadkowie dołożyli sporo pieniędzy do kupna tego domu. Przez długi czas byli oni zbywani przez zięcia, że remontuje dom i niedługo będą mogli się wprowadzić. Ostatecznie zięć zmienił zamki i w ogóle nie było możliwości wejścia do domu. Dziadkowie ze względu na wiek i choroby wieku nie mieli możliwości nic z tym zrobić. Aktualnie są zmuszeni wciąż wynajmować mieszkanie, w którym panują niekomfortowe dla nich warunki. Zięć wniósł sprawę o zniesienie służebności i utraty części, którą włożyli dziadkowie, ze względu na to, że 10 lat nie korzystali ze służebności. Co można w tej sytuacji zrobić? Czy dziadkowie mają szanse w sądzie?
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na właściwe przepisy prawa cywilnego, które regulują służebność mieszkania. Przepisy te zawarte są w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. 2017 poz. 459; zwanej dalej „K.c.”).
Istotą służebności mieszkania jest to, że dana osoba mająca taką służebność ma prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 302 K.c.:
„Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.”
Natomiast co do ustania służebności mieszkania, to w grę mogą wchodzić różne sytuacje. Co do zasady wygasa ona najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej.
„Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.”
Z opisu wynika, że zięć nie chce czekać do śmierci dziadków i stara się już za ich życia o uchylenie takiej służebności. Podstawą prawną takiego działania jest najprawdopodobniej art. 293 K.c. w związku z art. 297 K.c. Przepisy te stanowią:
„Art. 293. § 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2.Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”
„Art. 297. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.”
Tak też przyjmuje się w orzecznictwie sądowym, że służebność osobista mieszkania może wygasnąć, jeżeli nie była wykonywana przez lat 10. W wyroku z dnia 16 kwietnia 1968 r., sygn. akt II Cr 187/68, Sąd Najwyższy stwierdził, że „do służebności osobistych ma zastosowanie przepis art. 293 § 1 K.c., a więc i służebność osobista wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.
W dalszej kolejności wskazać należy, że wygaśnięcie służebności na podstawie art. 293 K.c. wskutek niewykonywania prawa przez 10 lat ma miejsce z mocy prawa (ex lege). Dzieje się zatem niezależnie od woli stron. Sam zaś wyrok sądu ma jedynie charakter deklaratoryjny. Innymi słowy potwierdza zaistniały już stan rzeczy.
Dodać należy, że wygaśnięcie służebności oznacza jej całkowite unicestwienie.
Tytułem przykładu można wskazać wyrok Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 21 grudnia 2017 r., sygn. akt II Ca 826/17, w którym stwierdzono, że „wygaśnięcie służebności w rozumieniu art. 293 k.c. następuje z mocy samego prawa i w razie potrzeby stwierdzenia wygaśnięcia służebności można wytoczyć powództwo w trybie art. 189 k.p.c.”. Ewentualnie można wystąpić z żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Przesłanką wygaśnięcia służebności jest tylko sam fakt niewykonywania tego prawa przez 10 lat. Przyjmuje się bowiem, że skoro osoba uprawniona do służebności nie wykonuje tego prawa przez tak długi okres, to nie zależy jej na tym prawie. Innymi słowy, nie jest ta służebność dla strony niezbędna.
Zatem podstawową linią obrony dziadków powinno być kwestionowanie tego, że nie wykonywali oni służebności przez dziesięć lat. Wystarczyłoby wykazać, że w okresie tych 10 lat chociaż przez jeden dzień zamieszkiwali w tym budynku lub w jakikolwiek inny sposób korzystali z tej służebności. W tym jednak zakresie należałoby się odnieść do treści zawartej umowy służebności mieszkania. Ustalić zwłaszcza, do czego ona uprawniała dziadków.
Skutek opisany w art. 293 § 1 K.c. w zw. z art. 297 K.c., tj. wygaśnięcie służebności mieszkania, nastąpi bowiem w razie nieprzerwanego 10-letniego niekorzystania ze służebności. Każdy przejaw korzystania z niej przerywa bieg tego terminu, a odcinki pomiędzy poszczególnymi działaniami nie sumują się. W przypadku przerwania tego terminu, zaczyna on biec od nowa.
Natomiast same przyczyny, dla których dziadkowie nie korzystali ze służebności, nie mają istotnego znaczenia. Przesłanką wygaśnięcia służebności mieszkania jest bowiem tylko niewykonywanie tego prawa przez 10 lat.
Kwalifikacja niekorzystania ze służebności jest niezależna od charakteru jej przyczyny, tzn. okoliczności, czy ma ona charakter obiektywny, czy subiektywny. Niekorzystanie ze służebności może być więc zarówno wynikiem świadomego zaniechania przez uprawnionego, które wyraża jego brak zainteresowania tym prawem, jak i może wynikać z nieświadomości przysługującego mu prawa albo z powstania obiektywnej przeszkody w korzystaniu ze służebności (zob. np. wyrok Sądu Rejonowego w Koninie z dnia 8 października 2015 r., sygn. akt I C 1374/14).
Jeśli chodzi o wykazanie korzystania ze służebności w ciągu tych 10 lat, to może to nastąpić wszelkimi dostępnymi dowodami. Mogą to być zeznania świadków. Jeśli są jakieś dowody z dokumentów, to też można przedstawić je w sądzie, np. zaświadczenie o zameldowaniu w tym budynku choćby przez jakiś czas w ciągu tych 10 lat.
Jeśli sąd nie stwierdzi wygaśnięcia służebności, będzie można ubiegać się o wyegzekwowanie możliwości zamieszkiwania w tym budynku.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
