• Autor: Michał Berliński
Zamierzam kupić działkę budowlaną w drugiej linii zabudowy. Sprzedający ma do sprzedania w sumie 3 działki. Bezpośredni dostęp do drogi gminnej ma tylko pierwsza działka (budowlana), natomiast druga działka (budowlana) i trzecia działka (rolna) mają dostęp do drogi gminnej poprzez służebność w gruncie. Sprzedający ma już umowę przedwstępną na pierwszą działkę, ja natomiast jestem zainteresowany zakupem działki drugiej (budowlanej) i trzeciej (rolnej). Dojazd do „mojej” działki miałby odbywać się poprzez służebność w działce. W mapie z projektem podziału nieruchomości działki jest zapis o propozycji szerokości służebności gruntowej 4 m. Czy w przyszłości nie będę miał problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę czy sprzedaży działki rolnej ze względu na zbyt małą szerokość drogi? Czy wystąpić do sprzedającego z prośbą o zwiększenie szerokości drogi w służebności do 5 m? Dodatkowo gdzie powinien pojawić się zapis o służebności (księgi wieczyste, akt notarialny? W „moich” księgach czy „sąsiada” również?) i co powinno zostać tam wpisane odnośnie służebności, abym nie miał w przyszłości problemu z dojazdem, prowadzenie mediów czy uzyskaniem zgody na wykonanie zjazdu?
W tej sytuacji chodzi o ustanowienie tzw. służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu, która powinna obejmować każdego właściciela każdej z tych działek.
Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) określonymi prawami w taki sposób, że:
właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo
właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo
właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Jeśli chodzi o służebność gruntową, to określa ją art. 145 Kodeksu cywilnego mówiący, że jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności – drogi koniecznej. Inaczej mówiąc, służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebna) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).
Zobacz też: Dojazd do działki rolnej
Taka służebność powinna być wpisana do księgi wieczystej, do jej działu III. Powinna być wpisana zarówno do nieruchomości obciążonej jak i tej władnącej czyli tej, którą chce kupić Pan. Zapis powinien brzmieć mniej więcej tak (choć notariusz dokona zapewne prawidłowego wpisu):
„Każdorazowy właściciel działki X jest uprawniony do przejazdu i przechodu przez pas o szerokości 5 metrów, wskazany w mapie x z dnia…. Wobec każdorazowego właściciela działki Y”.
Także tutaj mamy oczywiście kwestię drogi, czyli przejazd i przechód. Niestety nie ma tu mowy o mediach – to trzeba by było zapisać osobno, bowiem może się to okazać istotne. Sąsiad powinien podpisać pisemną zgodę na media, ale także na przyszłość najlepiej zabezpieczyć się od razu ustanowieniem odpowiedniej służebności.
Przeczytaj też: Linia zabudowy od drogi wewnętrznej
Co do metrów. W mojej ocenie 4 metry na drogę to niestety za mało, raz z uwagi na wygodę, a dwa również na przepisy prawa. O konieczności zapewnienia dojazdu i dojścia do działek budowlanych, budynków i urządzeń z nimi związanych stanowi § 14 warunków technicznych. Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.
§ 14 warunków technicznych wskazuje wprost, iż „do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m” (ust. 1). „Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów” (ust. 2).
Wobec tego, mając na uwadze treść ust. 1 § 14 powyższego rozporządzenia, należy wskazać, iż przyjęte przez ustawodawcę w rozporządzeniu pojęcie „jezdni”, odnosi się do każdego pasa, po którym ma odbywać się dojazd, a w konsekwencji, że minimalnym wymaganiem dla takiego pasa jest szerokość 3 m (podobnie w wyroku NSA z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2492/14).
Zatem najlepiej dla Pana, aby ta droga miała te minimum 5 metrów, choć może być to mniej, jednak najbezpieczniej, aby spełniała te normy wskazane powyżej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
