• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zaczynam budowę domu i chciałabym doprowadzić prąd do mojej działki. Jest to działka rolna, buduję się jako rolnik, czyli zakładam siedlisko. Moja działka sąsiaduje tylko z działkami rolnymi. Ostatni budynek podłączony do sieci jest ok. 250 m od mojej działki, w czego efekcie prąd musi być poprowadzony do mojej działki przez działki innych osób. PGE wstępnie potwierdziło możliwość podłączenia do sieci. W między czasie dowiedziałam się, że aby poprowadzić prąd do mojej działki, PGE musi mieć zgodę wszystkich właścicieli dziełek, przez które linia ta będzie przebiegała. Niestety jeden z sąsiadów, który bezpośrednio graniczy ze mną, już powiedział, że nie zgodzi się na to i na pewno nie dojdziemy do porozumienia. Czy sąsiad rzeczywiście może wstrzymać doprowadzenie prądu do mojej działki? Co zrobić żeby w takim przypadku, by doprowadzić prąd do działki?
Niestety, ale każdy z właścicieli ma prawo do poszanowania jego własności. Może jednak Pan wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przeprowadzenia mediów.
Zgodnie z art. 285:
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.
Według uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65) „dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności”.
Zobacz też: Koszt doprowadzenia prądu
Z definicji zawartej w art. 285 § 1 wynika, że mogą być dwa rodzaje służebności gruntowych: czynne i bierne. W praktyce z reguły występują służebności czynne. Mogą one dotyczyć przejazdu i przechodu (tzw. służebność drogowa), służebność przechodu może być ustanowiona wewnątrz budynku w postaci przejścia przez sień lub klatkę schodową – por. postanowienie SN z dnia 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/66 (OSPiKA 1967/5 poz. 110), przegonu lub wypasu bydła, czerpania wody ze źródła lub studni sąsiada, oparcia budynku o mur sąsiada itp. Według uchwały SN z dnia 30 sierpnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 73/91 OSNCP 1992/4 poz. 53) okoliczność, że nieruchomość pozbawiona dostępu do sieci energetycznej jest nie zabudowana, nie stoi na przeszkodzie ustanowieniu na rzecz tej nieruchomości – jeżeli przemawiają za tym potrzeby społeczno-gospodarcze – służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej.
Istota służebności gruntowej polega na tym, że ustanawia się ją nie na rzecz określonej osoby, lecz na rzecz właściciela oznaczonej nieruchomości. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, stanowiącym jej część składową (art. 50 Kodeksu cywilnego).
Może ona powstać na podstawie orzeczenia sądu (np. w przypadkach określonych w art. 145 § 1), zasiedzenia (art. 292), decyzji administracyjnej (np. w drodze wywłaszczenia) i w drodze umowy. Do umownego powstania służebności gruntowej mają zastosowanie przepisy ogólne o ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych, a głównie art. 245. Według § 1 art. 245 do ustanowienia służebności gruntowej mają, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, odpowiednie zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności, tj. art. 155–171, 245 § 2 przewiduje wyjątki od tej zasady, które w odniesieniu do służebności gruntowej polegają na tym, że może być ona ustanowiona z zastrzeżeniem warunku lub terminu, a forma aktu notarialnego wymagana jest tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości, która ma być obciążona, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być nawet dorozumiane. W praktyce jednak obydwie strony składają oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Służebność gruntowa może powstać na podstawie:
W praktyce w procesach zarządzanie szczególnie ważne jest forma ustanowienia służebności gruntowej na cudzej nieruchomości wbrew woli jej właścicielowi, z zatem na mocy orzeczenia sądu. Dotyczy to w zasadzie tylko służebności drogi koniecznej, ale jak była o tym mowa wcześniej, dziś rozumie się ją nie tylko dosłownie, ale także jako drogę doprowadzająca określone media do nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
