• Autor: Janusz Polanowski
Posiadam działkę budowlaną, na której stoi dom i słup energetyczny. Słup jest tam od zawsze (służebność nigdzie nie jest odnotowana) i zasila mój dom oraz dom sąsiada. Napisałem pismo do zakładu energetycznego z prośbę o likwidację słupa i doprowadzenie prądu do domów mojego i sąsiada pod ziemią. Otrzymałem odpowiedź, że słup nie przeszkadza sąsiadowi jak i przedsiębiorstwu tylko mnie, więc jeśli chcę się tego słupa pozbyć, muszę na własny koszt podłączyć sąsiada i siebie. W jaki sposób dalej postępować, żeby wypracować dobre dla wszystkich rozwiązanie bez obciążania mnie wielkich kosztami?
Według prawa polskiego własność to stan prawny (najsilniejszy tytuł prawny do rzeczy), zaś posiadanie jest stanem faktycznym (choć o znaczeniu prawnym). Ustawowe określenie własności, czyli artykuł 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) brzmi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Natomiast ustawowe określenie posiadania (zarówno samoistnego, jak i zależnego) zawarto w artykule 336 K.c., który stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Przedstawiłem te określenia, ponieważ napisał Pan o posiadaniu „działki budowlanej” – czyli nieruchomości (art. 46 K.c.) o określonym przeznaczeniu. Uprawnienia właścicielskie (np. w związku z daną instalacją elektryczną) może Pan wykonywać, o ile jest Pan właścicielem (albo współwłaścicielem) tejże nieruchomości.
Niestety, dotyczące służebności przepisy prawne (art. 285 i następne K.c.) są dość lakoniczne. Zwłaszcza w zakresie zagadnień organizacyjnych i finansowych.
Zobacz też: Wkopanie linii energetycznej
Ta ogólnikowość regulacji prawnej sprawia, że często właściciele nieruchomości (zwłaszcza właściciele działek z domami lub działek rolnych) są faktycznie zdani na kontakty z dobrze zorganizowanymi przedsiębiorstwami lub koncernami (zwłaszcza branży energetycznej). Przedsiębiorstwa zaś na ogół dążą do maksymalizacji zysku; dlatego mało osób w ich strukturach wyznaczonych jest do zajmowania się sprawami trudnymi lub złożonymi, zaś pracownicy (jako ludzie wolni) są uprawnieni otrzymywać wynagrodzenie za swą pracę. Sam sposób zorganizowania przedsiębiorstw sprawia, że właściciel nieruchomości styka się z niechęcią lub przejawami zbywania ze strony pracowników przedsiębiorstwa, którego instalacje (art. 49 K.c.) przebiegają przez cudze nieruchomości. Niekiedy można chodzić lub dzwonić bardzo długo i nie załatwić – choćby dlatego, że nie wyznaczono nikogo do załatwiania tego rodzaju spraw, a trudno znaleźć kogoś rozsądnego (zwłaszcza „z rodziną na głowie”) do świadczenia darmowej pracy.
Z uwagi na realia proponuję korzystać z formy pisemnej – przydatnej (często bardzo) w załatwianiu spraw (zwłaszcza ważnych).
Przeczytaj też: Przyłącze energetyczne od skrzynki sąsiada
Mógłby Pan zażądać uiszczania przez dane przedsiębiorstwo opłaty za korzystanie z Pańskiego gruntu. Niestety, mimo licznych zapowiedzi władz, nadal brakuje odgórnych (urzędowych) kryteriów ustalania odpłatności za korzystanie z cudzego gruntu (np. w związku z instalacjami określonego przedsiębiorcy). Dlatego często trzeba korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych – wielu z nich „odgaduje intencje zamawiającego” i wskazuje wartości stosownie do tego, kto zamawia wycenę (np. właściciel nieruchomości albo podmiot z cudzej nieruchomości korzystający). Podczas sporu sądowego często dochodzi do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego sądowego – którego wynagrodzenie na ogół jest wyższe od cen rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne. Te okoliczności sprawiają, że opłacalne może okazać się dążenie do ugody.
Samo pisemne (np. korespondencyjne) wezwanie nie przerywa biegu przedawnienia. Przerwać bieg przedawnienia (art. 123 K.c.) można np. przez wytoczenie powództwa lub przez zawezwanie do próby ugodowej (kierowane „za pośrednictwem” sądu rejonowego; być może do zawarcia ugody (art. 917 K.c. art. 918 K.c.) przyczyniłoby się kierowane przez sędziego posiedzenie pojednawcze – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Przyjmuje się, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy (np. nieruchomości) przedawnia się po 10 latach – art. 224 i następne K.c. w związku z art. 118 K.c. Pan mógłby w swym pisemnym wezwaniu wyznaczyć termin (np. miesięczny) na udzielenie odpowiedzi lub rozpoczęcie negocjacji. Potem mogłoby dojść do bardziej zdecydowanych kroków – np. zawezwania do próby ugodowej.
Przepisy o służebności przesyłu (art. 3051 i następne K.c.) wprost pozwalają właścicielowi nieruchomości, przez którą przebiega cudza instalacja, na domaganie się ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej. Poza sądem służebność jest uprawniony ustanowić właściciel nieruchomości – w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Dana instalacja prowadzi, między innymi, do Pańskiego domu, a więc jest niezbędna do zaopatrywania Pańskiej nieruchomości w energię elektryczną. Dlatego już same zasady współżycia społecznego – ważne także przy wykonywaniu własności oraz w związku ze służebnościami – mogą przemawiać za unikaniem żądania wysokiej odpłatności za korzystanie z Pańskiego gruntu. Skoro dana instalacja służy także zasilania innej nieruchomości w energię elektryczną, to chodzi o okoliczność mogącą uzasadniać żądanie określonej odpłatności. Absolutnym minimum jest uzyskanie refundacji części kosztów podatkowych; przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia może się okazać kłopotliwe – zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej (chociażby z uwagi na obowiązek płacenia podatków lub w związku ze zbyciem nieruchomości).
Być może udałoby się wynegocjować zmianę przebiegu lub zmianę rodzaju linii energetycznej (z napowietrznej na podziemną) w zamian za Pańskie ustępstwa finansowe – oczywiście, reguły negocjowania wskazują na potrzebę stopniowego ustępowania. Gdyby nie doszło do porozumienia, to stanowisko przedsiębiorstwa mogłoby być nawet takie, że oni we własnym zakresie (czyli w sposób właściwy) zabezpieczą dostawy energii elektrycznej na nieruchomość sąsiednią, zaś zlikwidują instalację z Pańskiej nieruchomości, co może oznaczać zakończenie dostaw energii elektrycznej.
Naprawdę bardzo trudno jest przewidzieć, co kogo zadowoli. Prawnik ma pracować na prawie obowiązującym; odgadywanie cudzych intencji (np. zadowolenia) jest poza zakresem właściwości prawnika – niekiedy psychologowie udzielają wskazówek z tego zakresu. Zdarza się (także w funkcjonowaniu przedsiębiorstw), że zwykły kaprys lub moda ma większe znaczenie od aspektów merytorycznych.
Proszę przemyśleć całą sprawę w kontekście przedstawionych możliwości prawnych i opracować strategię w związku z Pańską nieruchomością.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
