• Autor: Janusz Polanowski
Problem dotyczy ustalenia przeszłej oraz przyszłej służebności z racji posadowienia na działce, na której mieszkamy, stacji transformatorowej. Z tą sprawą zwróciła się do nas energetyka. Działka oraz zabudowania są własnością mojej mamy i to ona kieruje zapytania do przedsiębiorcy przesyłowego. Transformator postawiony jest na 4 słupach, od domu znajduje się w linii prostej ok. 15 m – powierzchnia wyłączona z użytkowania to 14 m2. Prąd z tego słupa dostarczany jest do kilkudziesięciu gospodarstw. Uważamy, że posadowienie transformatora obniża wartość nieruchomości, ponieważ z części nie można korzystać, ale trzeba ją wykaszać. Ponadto „buczenie” urządzenia trochę przeszkadza i mają też znaczenie względy estetyczne –transformator stoi z przodu działki i zarazem od frontu domu.
W związku z zaproponowaną przez przedsiębiorcę kwotą chcielibyśmy wiedzieć, czy możemy mieć większe żądania wobec tej firmy z tytułu użytkowania naszej działki, płacenia podatków za ten fragment, obniżenia wartości działki. Na co zwrócić uwagę, negocjując i ustalając warunki umowy? Czy firma uzyska prawo własności do części działki i może np. wygrodzić część posesji? Czy służebność jest ustalana za lata przeszłe, jako forma jednorazowego odszkodowania, czy ustalamy ją na lata przyszłe, podając kwotę corocznej „rekompensaty” za korzystanie z naszego podwórka? [do wglądu korespondencja z przedsiębiorcą przesyłowym oraz zdjęcia transformatora na posesji]
Z całą pewnością (w tego rodzaju sytuacjach) ułatwieniem dla przedsiębiorstw jest to, że ustawodawca (w art. 49 K.c.) jednoznacznie zdecydował, że przedsiębiorstwa są właścicielami urządzeń znajdujących się na cudzych gruntach. Także ich własność (ustawowo określona w art. 140 K.c.) podlega ochronie prawnej; poza podstawowymi cywilistycznymi (ochroną własności oraz ochroną posiadania) może wchodzić w grę ochrona z zakresu prawa publicznego (administracyjnego, a niekiedy nawet karnego).
Z przesłanych pism wynika, że Pani mama akcentuje (być może nie nazywając tego „po imieniu”) aspekty z zakresu prawa cywilnego. Przedsiębiorstwo nie unika tego aspektu, ale w jego stanowisku zwrócono uwagę na legalność inwestycji budowlanej (budowy odnośnych urządzeń energetycznych), a więc na aspekty z zakresu prawa administracyjnego (należącego do prawa publicznego). Być może rzeczywiście rzeczone urządzenia zbudowano legalnie (w kontekście Prawa budowlanego). W tym względzie proponuję zapoznać się z art. 3 Prawa budowlanego, czyli z tak zwanym słowniczkiem ustawowym, w którym między innymi określono prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane (określenie to jest bardzo nieprecyzyjne, z czym wiążą się różne nieprawidłowości lub nadużywanie zaufania ludzi).
Zobacz też: Odszkodowanie za transformator na działce
Zapoznanie się z aktami administracyjnymi (dotyczącymi odnośnej inwestycji budowlanej) powinno pomóc w ocenie, czy zasadnie w imieniu przedsiębiorstwa napisano, iż doszło do zasiedzenia służebności – dziś służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.) – w dobrej wierze. Daleki jestem od zarzucania komukolwiek kłamstwa. Zachęcam do sprawdzenia (i to dokładnie), czy są dostępne (np. w aktach administracyjnych) jakieś oświadczenia ówczesnych (z czasu prowadzenia danej inwestycji budowlanej) o gotowości ustanowienia służebności (według ówczesnych przepisów służebności gruntowej) na rzecz np. ówczesnego „zakładu energetycznego”. Do ustanowienia służebności może dojść przez oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej – i to złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – lub na drodze sądowej. Ściśle rzecz ujmując, złożone w zwykłej formie pisemnej oświadczenie o gotowości ustanowienia służebności to za mało – jednak takowe oświadczenie mogłoby być jakimś (choć słabym) „punktem zaczepienia” dla zwolenników stanowiska przedsiębiorstwa. W dodatku wskazane przez nich podstawy prawne budowania odnośnych urządzeń pozwalają powątpiewać w to, czy w ogóle „pytano o zdanie” ówczesnych właścicieli nieruchomości.
Dodać można, że trudno byłoby wskazać „przełożenie” z legalności w ujęciu prawa administracyjnego (w tym Prawa budowlanego) na zagadnienie dobrej wiary – szczególnie w ujęciu cywilistycznym (np. dotyczącym zasiedzenia). Przepisy o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.) stosuje się odpowiednio do zasiedzenia służebności – przewidzianego w art. 292 K.c. („Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”). Dotyczy to między innymi terminów zasiedzenia – także w przypadku zasiedzenia służebności chodzi o terminy: trzydziestoletni (w złej wierze) albo dwudziestoletni (w dobrej wierze). Jakiś podpis (np. złożony pośpiesznie podczas prac polowych) lub orzeczenie administracyjne (uprawniające do umieszczenia urządzeń energetycznych na cudzych gruntach) to za mało, by można było zasadnie zakładać dobrą wiarę (a więc krótszy okres zasiedzenia służebności). Być może osoba przygotowująca skierowane do Pani mamy pisma doskonale zdawała sobie z tego sprawę i nie tylko pominęła niezręczne dla przedsiębiorstwa aspekty w późniejszym piśmie, zaś celem pisma wcześniejszego było zwiększenie prawdopodobieństwa, że dojdzie do zasiedzenia służebności w złej wierze – w tym roku minie 30 lat.
Z uwagi na ryzyko (z perspektywy Pani mamy) zasiedzenia służebności w złej wierze proponuję doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia służebności. W art. 292 K.c. znajduje się odesłanie do przepisów o zasiedzeniu (art. 172 i następne K.c.), zaś w tychże przepisach zawarto odesłanie do przepisów o przedawnieniu roszczeń (art. 117 i następne K.c.) – w nich zaś „znajduje się” art. 123 K.c. (dotyczący między innymi przerwania biegu przedawnienia). Do przerwania biegu zasiedzenia służebności może dojść np. przez wytoczenie powództwa lub przez zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – z jednego z tych wariantów należałoby skorzystać przed upływem 30 lat (wskazówką co do daty może być przesłane do Pani mamy pismo).
Oczywiście do Pani mamy, jako właściciela nieruchomości, należy wybór sposobu postępowania. Wolno np. zachować bierność – skutkiem jej może być np. zasiedzenie służebności w złej wierze (choć wykluczyć nie można całkowicie zasiedzenia w dobrej wierze). Wytoczenie powództwa (związane z wyższą opłatą sądową niż w przypadku zawezwania do próby ugodowej) mogłoby okazać się ryzykowne w przypadku zbyt małej wiedzy o szczegółach. Chodzi przecież o dążenie do wygrania sprawy cywilnej, a nie o jej przegranie, z czym mógłby wiązać się obowiązek zwrotu kosztów postępowania na rzecz strony wygrywającej – art. 98 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Moim zdaniem warto rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (art. 184 – art. 186 K.p.c.). W zawezwaniu do próby ugodowej należałoby przedstawić propozycję ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.); w pozwie zaś wskazać żądania. Być może zawezwanie do próby ugodowej przyczyniłoby się do zawarcia ugody; gdyby do tego nie doszło, to samo zawezwanie do próby ugodowej skutkowałoby przerwaniem biegu zasiedzenia służebności.
Trudno wskazywać konkretne kwoty. Wciąż brak (pomimo ponawianych co jakiś czas zapowiedzi) urzędowych, oficjalnych tabel lub kryteriów, pozwalających określić wysokość opłat za korzystanie z cudzego gruntu (np. w przypadku służebności). Szacowanie wartości nieruchomości oraz opłat (związanych ze służebnościami) to zadanie z zakresu właściwości rzeczoznawców majątkowych. Zamówienie usługi (np. sporządzenia operatu szacunkowego) wiąże się z kosztami. Koszty byłyby także w przypadku przeprowadzenia przez sąd dowodu z opinii biegłego – wynagrodzenia biegłych sądowych na ogół są wyższe od cen rynkowych za analogiczne usługi specjalistyczne. W grę wchodzić może także dogadanie się z odnośnym przedsiębiorstwem, bazując na własnej orientacji, ale wiąże się to z ryzykiem.
Bardzo zasadnie Pani zaakcentowała coroczne płacenie podatków. Umowa (np. ugoda) lub orzeczenie sądowe (na ogół na wniosek osoby zainteresowanej) może określać różne warianty. Wprawdzie wiele osób preferuje jednorazową płatność – niekiedy mało precyzyjnie zwaną „odszkodowaniem” (choć odszkodowanie to refundacja szkody); taki wariant wskazano w piśmie przedsiębiorstwa. Jednorazowo płacone wynagrodzenie może okazać się problematyczne. Chodzi nie tylko o nieuwzględnianie w nim podatków (obciążających właściciela nieruchomości), ale także o to, że nabywca nieruchomości (zwłaszcza na podstawie umowy sprzedaży lub innej umowy odpłatnej) mógłby wystąpić z roszczeniami przeciwko zbywcy nieruchomości (żądania mogą dotyczyć np. obniżenia ceny). Można więc wskazać argumenty na rzecz opłat uiszczanych cyklicznie (np. raz do roku) – przynajmniej w zakresie refundowania części „kosztów podatkowych”.
Pani mama może mieć odmienne od tegoż przedsiębiorstwa stanowisko odnośnie do korzystania z jej nieruchomości – nie tylko co do tego, czy już doszło do zasiedzenia służebności, ale także odnośnie do innych aspektów. Gdyby się okazało, że nawet z poprzednim właścicielem nieruchomości nie zawarto umowy (dotyczącej korzystania z jego gruntu), to Pani mama mogłaby prezentować stanowisko, że chodzi o tak zwane bezumowne korzystanie z jej mienia – z tym zaś mogłyby wiązać się roszczenia (art. 224 i następne K.c.). Jeżeli jeszcze nie doszło do zasiedzenia służebności, wyłączne, faktyczne korzystanie przez owo przedsiębiorstwo z nieruchomości Pani mamy ma cechy posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.); taki stan faktyczny wolno traktować jako tak zwane bezumowne (to jest bez podstawy prawnej) korzystanie z nieruchomości.
Znowelizowanie w 2018 r. przepisów ogólnych o przedawnieniu roszczeń oznacza między innymi skrócenie dłuższego z określonych w art. 118 K.c. terminów przedawnienia roszczeń z 10 lat do 6 lat. Skutkiem tych zmian jest krótszy okres, za który Pani mama miałaby szanse domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jej nieruchomości w latach poprzednich; co do roszczeń za więcej lat dłużnik (a więc to przedsiębiorstwo) byłoby uprawnione zgłosić (postawić) zarzut przedawnienia roszczeń (art. 117 K.c.).
Na rynku działają pośrednicy w „uzyskiwaniu odszkodowań za służebności”. Niezależnie od oceny tego sformułowania warto zwrócić uwagę na potrzebę zachowania wielkiej rozwagi. Podobnie jak w wielu innych sytuacjach trzeba bardzo uważnie czytać dokumenty przed ich podpisaniem – różna bywa jakość usług (także z zakresu takiego pośrednictwa).
Uciążliwość instalacji energetycznej (zwłaszcza transformatora) może uzasadniać żądanie wprowadzenia stosownych zmian lub wypłacenia odszkodowania, np. w przypadku powodowania szkód zdrowotnych (art. 444 i następne K.c.). Przeprowadzenie odpowiednich analiz i sporządzenie opinii (np. medycznych) mogłoby wymagać czasu i wiązać się z kosztami; jednakże bez właściwych ekspertyz zapewne trudno byłoby wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).
Zaproponowana Pani mamie wysokość opłaty (zwłaszcza jednorazowej i bez uwzględnienia wysokości podatków) wydaje się zbyt niska – przydać może się wskazanie bardziej odpowiednich wariantów.
Służebność ustanawia się na przyszłość (od momentu jej ustanowienia). Jeżeli doszło do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c.), to sąd w orzeczeniu określa, kiedy (w przeszłości) doszło do zasiedzenia. Służebność – czy to ustanowiona, czy to zasiedziana – może być nieodpłatna, jak i związana z odpłatnością; ze względów praktycznych znacznie łatwiejsze jest doprowadzenie do tego, by służebność wiązała się z odpłatnością, przy ustanawianiu służebności (także w przypadku drogi sądowej).
Właścicielowi nieruchomości przysługuje możność pozyskiwania pożytków z tego, co do niego należy, nie tylko w przypadku służebności. Także korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego (tak zwane bezumowne korzystanie z rzeczy) może wiązać się z roszczeniami (art. 224 i następne K.c.); wartość żądanych roszczeń można ustalić samodzielnie lub przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Wydaje się wątpliwe, by koncern energetyczny zgodził się płacić za okresy, których dotyczy przedawnienie roszczeń – chociaż jest to prawnie dopuszczalne. Przewidywany czas dalszego znajdowania się na Państwa nieruchomości urządzeń energetycznych przemawia za doprowadzeniem do ustanowienia służebności oraz zawarciem odpowiedniej umowy w związku ze służebnością.
Proszę także pamiętać, że służebność nie jest „formą odszkodowania”. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym (będącym ograniczeniem własności) – służebność nie jest więc własnością, ponieważ ogranicza własność komuś innemu przysługującą. Służebność nie jest też umową dzierżawy (art. 693 i następne K.c.). Wykonywanie służebności to korzystanie z cudzej nieruchomości w sposób właściwy posiadaczowi zależnemu – to bardzo ważne, ponieważ tylko posiadanie samoistne (nigdy zaś posiadanie zależne) może skutkować zasiedzeniem.
Samo ustanowienie służebności może być proste. Wystarczy do tego złożenie przez Państwa oświadczeń woli (w formie aktu notarialnego) o ustanowieniu służebności; służebność może zostać ustanowiona także na drodze sądowej – w przypadku odpowiednio długiego (na ogół przynajmniej 30-letniego) znajdowania się urządzeń lub instalacji na cudzym gruncie może mieć miejsce zasiedzenie służebności (art. 292 K.c.), zaś stwierdzenie zasiedzenia służebności należy do właściwości sądów. Warto zwrócić uwagę na podobnie sformułowane zwroty: „ustanowienie służebności” oraz „stwierdzenie zasiedzenia służebności” – pierwszy dotyczy ustanowienie służebności niejako „na nowo”, zaś drugi sformalizowania zaistniałego zasiedzenia służebności.
Nie chodzi o robienie prezentów właścicielom instalacji w ramach wykonywania służebności. Dlatego warto zastanowić się nad rozsądnymi postanowieniami umownymi. Wiele osób wybiera jednorazowe wynagrodzenie. Jest to wygodne oraz może wydawać się atrakcyjne – jednorazowy „spory zastrzyk pieniężny”. Pieniądze na ogół szybko się rozchodzą, zaś podatki „gruntowe” (np. podatek od nieruchomości) trzeba płacić każdego roku. W ciągu wielu lat może dojść nawet do takiej sytuacji, że właściciel nieruchomości obciążonej „będzie dokładał do interesu”. Jak widać, można dostrzec zalety płatności okresowych (na ogół raz do roku).
Nieruchomość należy do Państwa, więc Państwa plan oraz Państwa wola są tu najważniejsze. Proszę przeanalizować całość zagadnienia i wypracować stanowisko wobec propozycji przedsiębiorstwa. Ugoda jest godna rozważenia, właściwe dla niej są wzajemne ustępstwa, np. Państwa ustępstwa finansowe oraz ustępstwa organizacyjne właściciela sieci energetycznej).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
