• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Czy istnieją przepisy regulujące wyliczenie jednorazowej zapłaty od przedsiębiorstwa energetycznego za przesył energii nad naszą działką, na której stoi nasz dom? Dostałam 3 propozycje, każda następna niższa od poprzedniej. Najwyższa była 21 tys. zł, a ostatnia 11 tys. zł. Skąd mamy wiedzieć, jak oszacować tę służebność? Działkę nabyliśmy w 2007 r., wymiana słupów elektrycznych, które stały na ulicy, nastąpiła w 2009 r. Przedsiębiorstwo postawiło nowe słupy bez zapytania, czy się na to zgadzamy. Linia energetyczna szła i nadal idzie nad naszą działką. Dodatkowo pociągnięto nową linię wzdłuż ulicy i otoczono naszą posiadłość z dwóch stron liniami wysokiego napięcia. Nasz dom jest wart około 2 milionów złotych i na taką degradację wartości nieruchomości trudno się zgodzić bez odpowiedniego ekwiwalentu pieniężnego. Dodam jeszcze, że słupy zagrażają bezpieczeństwu – w ubiegłym roku podczas wichury jeden z nich się przechylił i zniszczył część nowego ogrodzenie. Przedsiębiorstwo postawiło go ponownie, ale bardzo niechlujnie; stoi krzywo i nadal zagraża. Na naszą propozycję, by puścić przewody pod ziemią i że zrzekniemy się ekwiwalentu za przesył energii, odpowiedz brzmiała – na nasz koszt.
Ustanowienie służebności przesyłu zawsze ma tę samą treść. Będzie Pani zobowiązana do udostępnienia zakładowi energetycznego wstępu na grunt w celu remontu, konserwacji czy usuwania awarii.
Treść służebności przesyłu wynika z Kodeksu cywilnego (K.c.) i nie ma tu podstaw do obaw. Prawa i obowiązki są standardowe. Oczywiście jeśli otrzyma Pani umowę, warto ją gruntownie przeanalizować.
W interesie Pani jako strony jest wywalczyć jak najwyższą kwotę za ustanowienie służebności.
W świetle art. 305¹ i art. 305² K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca zaś odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Zobacz też: Służebność przesyłu cena za m2
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd, z reguły przy pomocy biegłego, kierując się rodzajem urządzeń i związanym z nim sposobem korzystania z nieruchomości przez uprawnionego oraz wpływem, jaki mają te urządzania na ograniczenie wykonywania prawa własności nieruchomości. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych. Nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Wydaje się, że można tu per analogiam sięgnąć do niektórych wypowiedzi doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność (zob. art. 551 pkt 3 K.c.), ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Wysokość tego wynagrodzenia powinien ustalać każdorazowo biegły sądowy (zob. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r., I SA 834/00, opubl. Legalis). Sąd, ustanawiając służebność przesyłu, orzeka o tym wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia.
Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia ustanowienia służebności (art. 118 K.c.). Jeżeli ustanowienie służebności nastąpiło w orzeczeniu sądowym, termin biegnie od daty uprawomocnienia się tego orzeczenia (Komentarz do prawa cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. G. Rudnicki, wydanie 9, Warszawa 2008 r., Lexis Nexis, str. 571 oraz Komentarz do art. 305² kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93), [w:] A. Kidyba (red.), K.A. Dadańska, T.A. Filipiak, „Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe”, LEX, 2009).
Kwota ta zależy od powierzchni zajętej przez przedsiębiorstwo oraz wartości prawa własności – ceny rynkowej gruntu.
Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 K.c.), wyzysku (art. 388 K.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej (art. 83 § 1 K.c.).
Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.
Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.
W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób, Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).
Oblicza się je wg wzoru.
W = Cśr x Ui
gdzie: W– wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej
Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego
Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
Współczynnik korygujący Ui, odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:
Ud = Cmin/Cśr
Ug = Cmax/Cśr
gdzie:
Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących
Ug – granica górna sumy współczynników korygujących
Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.
W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu
SR = PG x WG x RD x WK
SJ = SR x 40 lat
w którym:
SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności
SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury
PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności
WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym
RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości
WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej
Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.
W wyroku z dnia 14 listopada 2013 roku ( II CSK 69/2013) Sąd Najwyższy orzekł o zakresie, w jakim przedsiębiorca odpowiada finansowo za ustanowioną na cudzej działce strefę ochronną dla urządzeń przesyłowych. Sąd uznał, że przedsiębiorcy, którzy korzystają z pasa ochronnego pod swoje urządzenia, zobowiązani będą do zapłaty nie tylko za część pasa ochronnego, z którego rzeczywiście korzystają, ale również za tę cześć, której właściciel nieruchomości faktycznie nie może zagospodarować.
Oczywiście więc istnieje wzór na obliczenie wartości służebności przesyłu. Niestety trzeba mieć dostęp do wartości i cen rynkowych gruntów. Najlepiej więc zlecić wycenę biegłemu i w oparciu o tę wycenę dochodzić roszczeń od elektrowni.
Niestety usunąć linii się nie da. Jeśli słup zagraża budowli – należy powiadomić organy budowlane.
Od przedsiębiorstwa zażądać ponadto odszkodowania za dotychczasowe korzystanie od 2007 r. – to 5 lat. Może to ich zmobilizuje nawet od zakopania kabla.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
