• Autor: Janusz Polanowski
Ustanowienie nieograniczonej w czasie służebności przesyłu w formie aktu notarialnego pomiędzy operatorem a ustanawiającym (czyli mną) oraz kopalnią dla potrzeb posadowienia w przyszłości urządzeń elektroenergetycznych: linia elektroenergetyczna kablowa ziemna 0,4 kV o szerokości 1 m poprzez całą szerokość działki ok. 50 m wzdłuż drogi. Nowo projektowane urządzenia są związane z usunięciem kolizji projektowanego zagospodarowania terenu z istniejącą siecią SN 15kV. Operator wraz z kopalnią zaproponowali jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 192 zł. Czy to wynagrodzenie jest adekwatne? Czy jest ono tożsame w odszkodowaniem, czy może chodzi o wiele większe pieniądze w związku z tym, iż kabel ten będzie podłączony do infrastruktury kopalni? Jesteśmy ostatnią działką i dalej nie ma zabudowań mieszkalnych, rozpoczyna się teren kopalni. Widocznie ten kabel jest im potrzebny.
Wprawdzie szacowanie wartości nieruchomości (np. w związku z używaniem cudzego gruntu i związanych z tym świadczeń) należy do właściwości rzeczoznawców majątkowych – a nie prawników – ale wolno zauważyć, że zaproponowano Panu kwotę skrajnie niską w tej sytuacji; gdyby chodziło o jakiś mały narożnik nieruchomości lub krótki okres przejściowy (np. do czasu przejęcia gruntu na poszerzenie pasa drogi publicznej), to być może taka kwota byłaby zadowalająca (o ile Pan by ją za taką uznał). Chodzi o dość długi odcinek oraz o znaczną powierzchnię ogółem, więc sama wysokość podatków (np. podatku rolnego, a zwłaszcza podatku od nieruchomości) za odnośny areał (z uwzględnieniem strefy ochronnej) mogłaby wkrótce okazać się wyższa od kwoty Panu zaproponowanej (podlegającej opodatkowaniu, z uwagi na uzyskanie przychodu).
Bliskość drogi publicznej jest ważna; szczególnie z uwagi na duże znaczenie prawnego dostępu do drogi publicznej (przede wszystkim w związku z inwestycjami). Dlatego proponuję unikać zbywania pasa ziemi między drogą publiczną a Pańskim gruntem. Za to rozsądne mogłoby okazać się doprowadzenie do poszerzenia pasa drogi publicznej – Pan miałby spokój z tą instalacją i zostałoby zachowane sąsiedztwo owej drogi publicznej.
Zobacz też: Służebność przesyłu wynagrodzenie jednorazowe
Prawdopodobnie ktoś usiłuje wprowadzić przejawy zamętu, by utrudnić Panu podejmowanie racjonalnych decyzji. O to nietrudno, ponieważ władze państwowe zagadnienia z zakresu służebności – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – pozostawiły w dużym stopniu bez odpowiednich regulacji prawnych; pod szczytnie brzmiącymi hasłami wolności (co jest typowe dla liberalizmu) może więc tym łatwiej dochodzić do nadużywania pozycji dominującej (ekonomicznie), a nawet do faktycznych oszustw, nawet wyczerpujących znamiona czynu zabronionego z artykułu 286 Kodeksu karnego.
Daleki jestem od zachęcania do stawiania bardzo wysokich żądań finansowych (ale Pan jest uprawniony jest być odmiennego zdania); żądanie (zwłaszcza skuteczne) opłat (zwłaszcza wysokich) za korzystanie z nieruchomościami prawdopodobnie będzie skutkowało kolejnymi podwyżkami (a i tak drożyzna jest coraz bardziej dostrzegalna). Jednak Pan (podobnie jak inni właściciele nieruchomości, przez które przebiegają cudze instalacje) jest wolny od ponoszenia strat w związku z funkcjonowaniem przedsiębiorstw, których składniki (a dokładnie instalacje) – w rozumieniu art. 49 K.c. – znajdują się w należącej do Pana nieruchomości (art. 46 K.c.); co więcej, samo nieodpłatne korzystanie (dotychczas) z Pańskiego gruntu mogłoby zostać zgłoszone (jako prawdopodobny dochód) Krajowej Administracji Skarbowej.
Przyda się wypracowanie rozsądnej, uczciwej, precyzyjnej ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.); proponuję, by Pan opracował swą własną strategię – może się ona przydać zarówno w przypadku załatwienia sprawy za porozumieniem (i bez korzystania z właściwości sądów), jak i na drodze sądowej (ponieważ odpowiednio precyzyjne żądania mogą pomóc w uzyskaniu właściwej treści wyroku, szczególnie w zakresie rodzajów należnych Panu świadczeń, czasu i trybu spełniania świadczeń). Skoro wcześniej potraktowano Pana w sposób daleki od ideału, to proszę rozważyć wystąpienie (do właściwego dla wzywanego sądu rejonowego) z zawezwaniem do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego; prawdopodobnie chodziłoby o zawezwanie (nawet w jednym wezwaniu) dwóch podmiotów (przedsiębiorców). Zawezwanie do próby ugodowej (w którym należałoby wskazać propozycje ugodową) objęte jest niską opłatą sądową – niższą od opłaty sądowej w wielu rodzajach spraw cywilnych (np. w sprawach o zapłatę lub o ustanowienie służebności na drodze sądowej).
Jedną z ważniejszych okoliczności (do ustalenia i później do odzwierciedlenia w dokumentach) jest to, o ile instalacji chodzi, oraz kto jest ich właścicielem. Być może należałoby ustanowić służebność na rzecz dwóch Przedsiębiorstw i od nich żądać świadczeń.
Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są na bardzo niskim poziomie. Jednym z wyraźnych przejawów tego stanu rzeczy, jest wspomnienie w przepisach o służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.) o umowie o ustanowieniu służebności przesyłu (art. 3052 K.c.) – czyli wskazanie koncepcji nowatorskiej lub będącej przejawem błędu (skoro nie zmieniono w analogiczny sposób przepisów o służebnościach gruntowych). To dobrze, że ustawodawca wprost przewidział możność wystąpienia na drogę sądową również przez właściciela nieruchomości, na której znajdują się albo planuje się zainstalowanie cudzych instalacji. Jednakże konstrukcja umowy o ustanowienie służebności odbiega od konstrukcji służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – a przecież do służebności przesyłu odpowiednio (to jest przez analogię) stosuje się przepisy o służebnościach gruntowych.
W takim stanie rzeczy może przestać dziwić brak uregulowania przez prawodawcę zagadnień z zakresu odpłatności za korzystanie z cudzych gruntów – czy to w ramach wykonywania służebności (już ustanowionej), czy to w przypadku posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.); zapowiadano takie regulacje, ale (jak dotychczas) na zapowiedziach się skończyło. Często używa się określenia „odszkodowanie” („odszkodowanie za służebność”) w sposób bardzo mało precyzyjny. Odszkodowaniem jest refundacja szkody – np. spowodowanej czynem niedozwolonym (art. 415 i następne K.c.). Właściciel rzeczy (np. właściciel nieruchomości) jest uprawniony pobierać pożytki ze swej rzeczy – chodzi o jedno z uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.). Trzeba więc odróżnić wynagrodzenie od ewentualnego odszkodowania, a ponadto przewidzieć refundowanie stosownej części „kosztów podatkowych” (na ogół podatki trzeba płacić każdego roku). Szczególnie sprzyjać temu może świadczenie cykliczne (np. płatne raz w roku) – zawierające wynagrodzenie (odpowiednik czynszu) oraz zwrot określonej części zobowiązania podatkowego. Wprawdzie jednorazowe wynagrodzenie może wydać się atrakcyjne (zwłaszcza w przypadku znacznych kwot), ale może ono także stanowić wyzwanie – np. w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości albo jej części; jeżeli przed nabywcą nieruchomości (np. kupującym) zatajono istotną okoliczność (np. przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia lub samo ustanowienie służebności), to mogą wystąpić problemy – np. roszczenia z tytułu rękojmi (art. 556 i następne K.c.), a nawet powiadomienie organów ścigania (np. o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oszustwa).
Forma aktu notarialnego dla ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej jest niewątpliwa – z uwagi na art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c. Wpis służebności do księgi wieczystej także bardzo się przyda – chociażby z uwagi na potrzebę unikania problemów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jeżeli zestawi się zaproponowaną Panu kwotę z realiami, to można dojść do wniosku, że może chodzić o jakiś żart. Ta kwota wystarczałaby np. na zapłacenie mniej niż połowy pełnej kwartalnej składki na KRUS (w stawce od niewielkich obszarowo gospodarstw rolnych). Co z podatkiem „gruntowym” (Pan zna rodzaj podatku od danej nieruchomości)? Co z taksą notarialną oraz opłatami sądowymi (w sądowym wydziale ksiąg wieczystych)? Z pewnością jest sporo zagadnień do omówienia oraz ustalenia. Jednym z wariantów (przez pana preferowanych) mogłoby być poszerzenie – odpłatnie (by Pan otrzymał wynagrodzenie) – poszerzenie pasa drogi publicznej; Pan być może zgodziłby się przyjąć niskie wynagrodzenie za okres przejściowy (przed odpłatnym przejęciem gruntu w celu poszerzenia pasa drogi publicznej); następnie Pan byłby uprawniony otrzymać pieniądze od władz publicznych (np. odszkodowanie za wywłaszczenie części nieruchomości, a właściciele rzeczonych instalacji dokonywaliby uzgodnień i rozliczeń z właścicielem (poszerzonego) pasa drogi publicznej.
Proponuję nie tylko zastanowić się, ale także sprawdzić, przyczyny silnego dążenia do formalnego uregulowania sytuacji w związku z przedmiotowymi instalacjami. Nie można wykluczyć, że doszło do samowoli budowlanej (mogącej mieć poważne następstwa, w tym ekonomiczne) lub „zabrakło” jakiegoś zezwolenia; przedsiębiorcy niektórych branż (w tym energetycznej) są uprawnieni występować o zezwolenia administracyjne na przeprowadzenie swych instalacji przez cudze grunty – chodzi o rozwiązanie z zakresu prawa administracyjnego, więc nawet takie zezwolenie (o ile je wydano) i tak dawałoby Panu szansę na żądanie wynagrodzenia za tak zwane bezumowne korzystanie z Pańskiej rzeczy (art. 224 i następne K.c.). Podkreślam, że chodzi o hipotezy – a te wymagają sprawdzenia. Być może w starostwie udałoby się Panu zapoznać z aktami (szczególnie dotyczącymi budowy odnośnych instalacji przez Pańską nieruchomość) – w takich aktach mogłyby znajdować się dane (dokumenty, oświadczenia, numery), pozwalające na dokonanie dalszych ustaleń.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
