Kanalizacja przechodzącą przez działkę sąsiada

Wycofanie się sąsiada z ustnej umowy na przebieg kanalizacji przez działkę

W podanym stanie faktycznym nie doszło do ustanowienia służebności gruntowej, o której mowa w art. 285 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.). Dla jej skuteczności ustawodawca wymaga, aby oświadczenie woli ustanawiającego służebność przybrało formę aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.). W Pańskim przypadku sąsiad zgodził się na wykonanie kanalizacji w formie ustnej. Biorąc pod uwagę, że sąsiad za zgodę na wykonanie kanalizacji otrzymał wynagrodzenie jego oświadczenia nie można również potraktować jako ustnej umowy użyczenia, która to cechuje się nieodpłatnością.

W myśl art. 292 K.c. możliwe jest zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w przypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się w takim przypadku odpowiednio. A zatem znajdą zastosowanie terminy, jakich wymaga ustawa w odniesieniu do zasiedzenia prawa własności nieruchomości – upływ oznaczonego w ustawie czasu, czyli 20 lub 30 lat, w zależności od tego, czy posiadacz służebności był w dobrej, czy w złej wierze. W podanej sprawie od oświadczenia złożonego przez właściciela nieruchomości obciążonej minęło 15 lat. W związku z tym nie doszło również do zasiedzenia służebności gruntowej.

Zobacz też: Kolektor ściekowy na prywatnej działce

Ustanowienie służebności gruntowej

Jeżeli porozumienie z sąsiadem jest możliwe może dojść do ustanowienia służebności w drodze umowy. Wówczas oświadczenie sąsiada powinno przybrać formę aktu notarialnego. W umowie tej powinny znaleźć się oświadczenia o tym, czy służebność będzie miała charakter odpłatny i na jaki czas zostanie ustanowiona.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 r. (VI ACa 1045/10) co do zasady, posiadanie służebności gruntowej nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną, sam natomiast fakt uszczuplenia prawa własności przez wykonywanie służebności usprawiedliwia, co do zasady, żądanie odpowiedniego ekwiwalentu, jednakże wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno być adekwatne do stopnia ingerencji w prawo własności.

Przeczytaj też: Studzienka sąsiada na mojej działce

Brak zgody między sąsiadami i wniosek do sądu o ustanowienie służebności gruntowej

W przypadku, kiedy nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem może on na podstawie art. 222 § 2 K.c. domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Nie może jednak sam usunąć przyłącza kanalizacyjnego. W takim wypadku może Pan wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomość obciążona. We wniosku należy umieścić wszystkich właścicieli nieruchomości władnącej, wszystkich właścicieli nieruchomości służebnej, odpis księgi wieczystej (jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości). W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł.

We wniosku tym może się Pan powołać w drodze analogii na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które dopuszcza ustanowienie przez sąd odpowiedniej służebności gruntowej, polegającej na doprowadzeniu linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci energetycznej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1006/62).

Zawarte w tym postanowieniu stanowisko Sądu Najwyższego zostało potwierdzone w odniesieniu zarówno do linii przewodów elektrycznych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/91), jak i do instalacji wodociągowych – w uchwale z dnia 3 maja 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65). Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.

Ustanowienie służebności gruntowej w drodze orzeczenia sądu

W odpowiedzi na Pańskie pytanie – może dojść do ustanowienia służebności gruntowej w drodze orzeczenia sądu. W takim przypadku znaczenie będzie miało również udowodnienie przez Pana, że 15 lat temu sąsiad zgodził się na to, aby część przyłącza przebiegała przez jego nieruchomość. Jeżeli jednak sąsiad wyraża chęć na porozumienie lepszym rozwiązaniem będzie ustanowienie służebności w drodze umowy. W takim przypadku warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który określi odpowiednią wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja, jeżeli to nie Pan a przedsiębiorstwo wodociągowo- kanalizacyjne jest właścicielem przyłącza. Wówczas ustanowienie odpowiedniej służebności przesyłu będzie należało do przedsiębiorcy odpowiedzialnego za wykonanie przyłącza kanalizacyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 r. (VI ACa 1045/10
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1006/62
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.