• Autor: Janusz Polanowski
Zakupiłem 10 lat temu działkę, stoi na niej budynek mieszkalny, działka jest ogrodzona. Są na niej również posadowione trzy słupy energetyczne, w tym jeden z transformatorem (linia energetyczna średniego napięcia) oraz podziemna linia niskiego napięcia. Czy należy mi się od przedsiębiorcy przesyłowego odpłatna służebność, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości? Muszę dodać, że nie sprawdzałem legalności posadowienia tych instalacji, ale ostatnio przedstawiciel przedsiębiorstwa zaproponował, żebym wystąpił z pismem o uregulowanie prawne urządzeń energetycznych na mojej działce. Trwa między nami spór o prawo dostępu do transformatora, czyli wejścia na mój teren. Są bardzo ugodowi, co daje mi do myślenia. W księgach wieczystych nie ma żadnych wpisów, a nie wiem, gdzie miałbym to jeszcze sprawdzać. Jak jest moja sytuacja?
Zacznijmy od prawdopodobnego założenia, że ta nieruchomość jest wolna od obciążenia służebnością (dotyczącą odnośnych urządzeń, w tym instalacji). Pan – jako właściciel nieruchomości – jest władny ustanowić służebność (aktualnie chodzi o służebność przesyłu) na rzecz przedsiębiorstwa, będącego właścicielem odnośnych instalacji. Dla ustanowienia służebności wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, złożone w formie aktu notarialnego – art. 245 Kodeksu cywilnego (K.c.) w związku z art. 158 K.c. Do ustanowienia służebności (art. 285 i następne K.c.) może dojść w postępowaniu sądowym na żądanie podmiotu, na którego rzecz służebność miałaby zostać ustanowiona. W przepisach o służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.) przewidziano wprost, że ustanowienia służebności przesyłu na drodze sądowej jest uprawniony domagać się także właściciel nieruchomości (na której umieszczono lub ma dojść do umieszczenia należących do przedsiębiorstwa instalacji). Każda służebność – służebność gruntowa, służebność osobista, służebność przesyłu – może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie.
Zobacz też: Słup energetyczny na prywatnej działce
W świetle obowiązującego prawa to odnośnemu przedsiębiorstwu (w skład którego wchodzą znajdujące się na Pańskim gruncie instalacje) może przysługiwać uprawnienie do ustanowienia służebności. Z uwagi na art. 3052 K.c., także Panu – jako właścicielowi nieruchomości – przysługuje uprawnienie do żądania ustanowienia służebności, ale tylko na drodze sądowej. Przesłanką takiego roszczenia jest odmowa przedsiębiorcy (do którego należą rzeczone instalacje) zawarcia umowy związanej z ustanowieniem służebności przesyłu; użyte w tym przepisie sformułowanie umowy o ustanowienie służebności przesyłu można uznać za dalekie od doskonałości – lepsze (z perspektywy prawnej konstrukcji służebności) byłoby wskazanie na odmowę zawarcia umowy związanej z ewentualnością ustanowienia służebności przesyłu. Ustawodawca mógł to ująć lepiej.
Niezależnie od jakości przepisów o służebności przesyłu, istotne znaczenie może mieć zażądanie przez Pana na piśmie, by przedsiębiorstwo energetyczne napisało jednoznacznie, czy zgadza się na zawarcie takowej umowy, czy też nie zgadza się; w kierowanym do nich wezwaniu wypadałoby wskazać termin oczekiwania na odpowiedź (np. miesięczny). Takie wezwanie może mieć duże znaczenie dla ewentualnego zażądania przez Pana na drodze sądowej ustanowienia służebności przesyłu. Proszę pamiętać o tym, by pisma w ważnych sprawach składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sekretariat) lub wysyłać listami poleconymi (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Przeczytaj też: Wycinka drzew pod liniami wysokiego napięcia na działce prywatnej
Nie można zupełnie wykluczyć także takiego wariantu, że w przeszłości służebność została ustanowiona; także w przedsiębiorstwach zdarzają się pomyłki, więc ich „niepewność” (ogólnie rzecz ujmując) może być jedynie wskazówką co do tego, że zapewne służebności nie ustanowiono. Niestety, ustawodawca wciąż utrzymuje dowolność wnioskowania o ujawnienie służebności w księdze wieczystej – praktycznie rzecz biorąc, podstawowe znaczenie ma wpis w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Dość wiele służebności nie zostaje ujawnionych (np. z chęci „oszczędzenia pieniędzy” na opłatach sądowych), przez co faktycznie tracą na znaczeniu zasady właściwe księgom wieczystym (określone w ustawie o księgach wieczystych i hipotece). Zdarza się niekiedy, że nabywca nieruchomości o służebności dowiaduje się po jej nabyciu (np. po dokonaniu zakupu). O ile napowietrzne linie (energetyczne lub telekomunikacyjne) na ogół łatwo jest zauważyć (a więc np. można zapytać o to, czy doszło do ustanowieni służebności), to w przypadku instalacji podziemnych sprawa jest o wiele trudniejsza. Niekiedy zbywca nieruchomości (np. sprzedający) „zapomina” powiadomić nabywcę (np. kupującego) o tym, że nieruchomość obciążono służebnością (czasami zaś „zapomnienie” dotyczy „tylko” wcześniejszego przyjęcia jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności). Dawniej różne instalacje – zwłaszcza linie energetyczne (szczególnie w okresie elektryfikacji) –budowano często „po prostu” (w tym bez liczenia się z zagadnieniami własnościowymi). Niekiedy nawet trudno się temu dziwić. Głównie w warunkach wiejskich stan posiadania tak bardzo odbiegał od własności, że uchwalono ustawę z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych; tak zwane przyłączenie do prądu było ważniejsze od „szukania właściciela” gruntu. Teraz zaś ustawodawca ułatwia (np.: przedsiębiorcom energetycznym lub telekomunikacyjnym lub deweloperom) „wejście na cudzy grunt (bez ustanawiania służebności). Co więcej, niekiedy dochodzi do zbywania gruntów np. z podziemnymi cysternami (co zataja się przed nabywcą).
Przepisy prawne z zakresu nieruchomości są na tak bardzo niskim poziomie, że w niektórych sytuacjach trudno wskazać dobre rozwiązania. Niestety, nawet trudno dostrzec rzeczywistą wolę naprawy stanu prawnego – zwłaszcza w sposób kompleksowy. Służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.) uregulowano w sposób właściwy „stosunkom wiejskim” – i to sprzed ponad połowy stulecia. Wprawdzie w poprzednim dziesięcioleciu wprowadzono przepisy o służebności przesyłu, ale (jak wspomniałem) także one są dalekie od ideału – a ponadto do służebności przesyłu odpowiednie zastosowanie mają przepisy o służebnościach gruntowych. Nadal brak nawet odgórnych (oficjalnych, urzędowych) stawek odpłatności za korzystanie z cudzych gruntów w sposób właściwy służebności – to jest w przypadku ustanowienia służebności albo w przypadku posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Bez takich tabel strony (np. właściciele gruntów i przedsiębiorstwa) toczą – także przed sądami – spory o wysokość wynagrodzenia; rzeczoznawcy majątkowi (sporządzający operaty szacunkowe) potrafią przedstawiać różne wyliczenia (na tak zwanym wolnym rynku dość często, także w przypadku tak zwanych zawodów wolnych, pamięta się o tym, kto płaci oraz jaki ma interes w określonym „układzie sytuacyjnym”). Jeżeli wartość wynagrodzenia ustalana jest w postępowaniu sądowym, to koszty są wyższe, bo wynagrodzenia biegłych sądowych często są wyższe od cen rynkowych za analogiczne usługi specjalistyczne. Można spotkać propozycje lub oferty pośredników od „uzyskiwania odszkodowań za służebności”, ale warto pamiętać o tym, że działają oni w celu zarobkowym (by samemu zarobić) – należy więc także w takim przypadku bardzo dokładnie czytać umowy (w tym odnośnie do wysokości wynagrodzenia oraz za co wynagrodzenie przysługuje i kiedy powinno zostać wypłacone).
Ogólnie rzecz biorąc, większość typowych – bez specjalnego wykształcenia lub odpowiedniej biegłości – właścicieli gruntów może się czuć nawet „przegrana” już na początku relacji z przedsiębiorstwami, których instalacje przebiegają lub mogą przebiegać przez ich grunty. Same przedsiębiorstwa dość często – w ramach „logiki kapitalizmu” – ograniczają koszty; np. niewielu pracowników zostaje wyznaczonych do zajmowania się relacjami z właścicielami nieruchomości lub są to ludzie bez odpowiedniego przeszkolenia (to może dodatkowo osłabiać motywację wielu ludzi).
Daleki jestem od zniechęcania Pana. Po prostu informuję o realiach, by łatwiej było Panu opracować właściwą strategię działania. Trudno dawać szczegółowe wytyczne. Jednak sprawa powinna trafić (nawet w ramach zawezwania do próby ugodowej) na drogę sądową przed końcem tego roku. Chodzi o doprowadzenie do przerwania biegu przedawnienia (art. 123 K.c.) – szczególnie w odniesieniu do roszczeń za okresy dawniejsze.
Proszę zastanowić się nad tym, czy Pan wolałby otrzymać wynagrodzenie jednorazowo, czy też pozyskiwać je cyklicznie (np. raz do roku). Jednorazowa wypłata może wydać się atrakcyjna (choć także w jej przypadku trzeba pamiętać o opodatkowaniu). Jednak w perspektywie wieloletniej mogłaby okazać się kłopotliwa. Przynajmniej z dwóch względów. Pierwszym jest ewentualność zbycia nieruchomości – wypadałoby nabywcę (np. kupującego) powiadomić o uzyskaniu jednorazowego wynagrodzenia; chociażby z uwagi na ryzyko późniejszych sporów (np. żądania obniżenia ceny lub obwiniania o oszustwo, co też czasem się zdarza). Drugą okolicznością są „koszty podatkowe”. Co po nawet wysokim wynagrodzeniu jednorazowym, skoro co roku właściciel nieruchomości jest zobowiązany płacić podatek (np. podatek od nieruchomości) – realnie zmniejszający znaczenie wynagrodzenia? Zasadne może być oddzielenie od siebie wynagrodzenia (czyli przewidzianego w art. 140 K.c. pożytki z rzeczy własnej właściciela gruntu) od refundacji stosownej części „kosztów podatkowych”. Niekiedy względy praktyczne przemawiają np. na rzecz domagania się zmian w przebiegu instalacji (np. zamiana linii napowietrznej na linię podziemną), z czym może wiązać się ograniczenie żądań finansowych – szczególnie dotyczących rzeczywistego odszkodowania (np. za utratę możności zyskownego zagospodarowania działki), od którego warto odróżniać wynagrodzenie (to jest pożytek).
Księga wieczysta (do sprawdzenia np. pod jednym z niżej wskazanych adresów sieciowych) może pomóc w zorientowaniu się, czy wcześniej ustanowiono służebność przesyłu. Jednak mogło nie dojść do ustanowienia służebności. Rzeczoznawca majątkowy może wykonać dla Pana odpłatnie operat szacunkowy – ze względów praktycznych mogłoby się przydać zażyczenie sobie wyceny realistycznej (by uniknąć zbędnych sporów z przedsiębiorstwem energetycznym). Przez jakiś czas można zastanawiać się nad zagadnieniami finansowymi, jednak proponuję, by wyznaczony przez Pana termin oczekiwania na odpowiedź dotyczył najpóźniej pierwszej połowy grudnia. Gdyby nawet Pan nie zdecydował się na wytoczenie powództwa, to – w celu doprowadzenia do przerwania biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.) – przed końcem tego roku należałoby skierować do sądu rejonowego (właściwego dla przedsiębiorstwa energetycznego) zawezwanie do próby ugodowej (wezwanie powinno zawierać propozycje ugody). Takie wezwanie – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) w związku z artykułami: 917 oraz 918 K.c. – objęte jest niską opłatą sądową.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
