• Data: 2024-08-06 • Autor: Janusz Polanowski
Czy osoba, która posiada prawo przejazdu i przechodu może odsprzedać lub udzielić służebności innej osobie? Chodzi o to, że zakupiłem od kolegi działkę, do której prowadzi droga przez grunty sąsiada. Teraz kolega chce przekazać mi służebność przejazdu i przychodu przez te grunty, tylko nie wiemy, w jakiej formie to zrobić, żeby być w zgodzie z prawem. Zaznaczę, że właściciel gruntu, przez które przebiega ta droga, nie chce mi dać takiego pozwolenia. Służebność posiadana przez kolegę jest ujawniona w akcie notarialnym.
Najprawdopodobniej doszło do nieporozumienia – zwłaszcza polegającego na przejawach mylenia służebności osobistych ze służebnościami gruntowymi. Chodzi o nieruchomości – art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) – znajdujące się na terytorium Polski, więc prawo w Polsce obowiązujące ma w tym zakresie fundamentalne znaczenie; także właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek szanować obowiązujące prawo.
Określenie ustawowe służebności gruntowych zawarto w art. 285 K.c., który stanowi:
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”
Wszystkie rodzaje służebności (art. 285 i następne K.c.) należą do szerszej kategorii ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”, bo uprawnienia na podstawie ograniczonych praw rzeczowych służą na rzeczy cudzej, a więc ograniczają uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.).
Od służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) należy odróżniać inne rodzaje służebności: służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.) oraz służebność przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.). Ustawodawca określił służebność osobistą (art. 296 K.c.) następująco: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Skoro służebność została ustanowiona w formie aktu notarialnego, to został spełniony ustawowy wymóg zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Właściwe było wpisanie służebności do właściwych ksiąg wieczystych – prowadzonych (odpowiednio) dla nieruchomości: obciążonej oraz władnącej.
Zobacz też: Nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu
Odnośnie do Pańskich słów: „Czy osoba, która posiada prawo przejazdu i przechodu może odsprzedać lub udzielić służebności innej osobie?” – informuję, że służebności gruntowe nie są przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od nieruchomości, której dana służebność dotyczy – inaczej rzecz ujmując: prawnie wykluczone jest przenoszenie (np. sprzedanie lub darowanie) samej służebności gruntowej, a więc bez dokonywania zbycia nieruchomości (czy to obciążonej, czy to władnącej). Jeszcze inaczej zagadnienie ujmując:
Najczęściej (poza niżej wskazanym wyjątkiem) służebności gruntowe przechodzą (zarówno w zakresie obciążeń, jak i uprawnień) wraz ze zmianą własności nieruchomości – odpowiednio – władnącej lub obciążonej. Zacytujmy jeszcze art. 300 K.c. (dotyczący służebności osobistych): „Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania”.
Skoro Pan nabył nieruchomość władnącą, to równocześnie stał się Pan uprawniony do wykonywania służebności na odnośnej nieruchomości obciążonej.
Zbędne są dodatkowe czynności prawne (np. umowa jakiegoś dodatkowego zbycia służebności, a więc w konsekwencji zupełnie bezprzedmiotowy jest ewentualny spór co do zgody właściciela nieruchomości obciążonej na jakoweś „dodatkowe zbycie służebności”). Doszło do ustanowienia służebności gruntowej i służebność ta – dopóki nie dojdzie do jej wygaśnięcia albo do jej zniesienia – będzie wiązała każdego właściciela (wszystkich współwłaścicieli) zarówno nieruchomości władnącej (przez Pana nabytej), jak i nieruchomości obciążonej (teraz prawdopodobnie należącej do owego właściciela). Zmiany podmiotów własności (właścicieli lub współwłaścicieli) są obojętne dla samego „istnienia” służebności oraz jej zakresu; dziedziczenie lub umowy skutkujące przeniesieniem własności którejkolwiek z odnośnych nieruchomości skutkują zmianą osób uprawnionych i zobowiązanych z uwagi na daną służebność gruntową (ale nie samej służebności jako takiej), ponieważ służebność gruntowa dotyczy uprawnień i obowiązków każdorazowych właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości władnącej oraz nieruchomości obciążonej. Ujawnienie służebności w księgach wieczystych pomaga chronić przed problemami związanymi z egzekucją z nieruchomości obciążonej – zwłaszcza art. 1000 oraz art. 1001 Kodeksu postępowania cywilnego.
Skutkiem przeniesienia własności (art. 158 K.c. w związku z art. 140 K.c.) nieruchomości władnącej na Pana stało się to, że Panu zaczęła przysługiwać służebność gruntowa na nieruchomości obciążonej. Jeżeli były właściciel zbył na Pańską rzecz własność „w całości” (a więc bez zostawiania sobie nawet niewielu udziałów we współwłasności), to przestała mu przysługiwać służebność na nieruchomości obciążonej. Można zbyć (np. sprzedać) coś, co przysługuje potencjalnemu zbywcy. Niemo plus iuris transfer(r)e potest, quam ipse habet („Nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam ma”); tak wyrażono to w starożytnej paremii łacińskiej.
Służebność gruntowa została ustanowiona na rzecz (dla) każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej – niezależnie od tego, kogo na myśli miał właściciel nieruchomości obciążonej w czasie ustanawiania służebności gruntowej. To jest oczywiste według prawa polskiego.
Widzimy więc, że zagadnienie odrębnego zbycia służebności gruntowej jest bezprzedmiotowe. Za to, moim zdaniem, warto pochylić się nad zagadnieniami rozliczeniowymi – zwłaszcza w dwóch podstawowych aspektach. Pierwszym jest to, czy dana służebność gruntowa została ustanowiona odpłatnie, czy też nieodpłatnie. Jeżeli odpłatnie, to czy wniesiono już odpłatność (co warto sprawdzić także dlatego, by uniknąć zbędnych sporów). Samo wynagrodzenie również wypadałoby rozumieć właściwie; to zaś może stanowić wyzwanie, ponieważ ustawodawca niemalże dopuszcza w tym zakresie „wolnoamerykankę”. Rozsądne rozumienie odpłatności (wynagrodzenie) oznacza świadczenie mające na celu osiągnięcie dochodu (pożytków w rozumieniu art. 140 K.c.); w przypadku służebności: przez właściciela nieruchomości obciążonej. Jak wiadomo, nieruchomości są opodatkowane, więc zwłaszcza w przypadku ustanowienia służebności nieodpłatnie wypadałoby porozumieć się (najlepiej na piśmie) co do refundowania jakiejś części podatku (np. rolnego albo od nieruchomości), aby właściciel nieruchomości obciążonej nie płacił za coś zwiększającego użyteczność Pańskiej nieruchomości.
Proponuję zapoznać się z przepisami o służebnościach gruntowych. Być może wydrukowanie takich przepisów (np. z zasobów sejmowej bazy danych) i udostępnienie wydruku właścicielowi nieruchomości obciążonej pomogłoby uniknąć zbędnych sporów, np. związanych z obciążeniami podatkowymi oraz zakresem nakładów (art. 289 K.c.) na objętą służebnością część nieruchomości obciążonej.
Ustanowienie służebności gruntowej na nowego właściciela działki
Pan Jan zakupił działkę rekreacyjną od swojego kolegi, Marka. Działka znajduje się na terenach wiejskich i jedyny dojazd do niej prowadzi przez drogę znajdującą się na działce należącej do sąsiada, pana Kowalskiego. Pan Kowalski, na podstawie aktu notarialnego, ustanowił służebność gruntową dla poprzedniego właściciela działki, czyli Marka, pozwalając mu na swobodny przejazd i przechód. Po sprzedaży działki na rzecz Jana, Marek i Jan udali się do notariusza, by formalnie przenieść prawo służebności na nowego właściciela. Akt notarialny został zaktualizowany, a Jan zyskał pełne prawo do korzystania z drogi, pomimo początkowego oporu pana Kowalskiego. W tym przypadku kluczowe było uświadomienie panu Kowalskiemu, że służebność gruntowa przysługuje każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej, co oznacza, że Jan automatycznie zyskał prawo do przejazdu i przechodu.
Rozwiązanie konfliktu z sąsiadem
Pani Anna odziedziczyła działkę budowlaną od swojego dziadka. Działka znajduje się w gęsto zabudowanej okolicy, a jedyny dostęp do niej prowadzi przez wąską ścieżkę na terenie sąsiada, pana Nowaka. Dziadek Anny miał ustanowioną służebność gruntową, ale pan Nowak nie był zadowolony z nowego sąsiedztwa i utrudniał Annie korzystanie ze ścieżki, blokując ją różnymi przeszkodami. Anna skonsultowała się z prawnikiem i dowiedziała się, że prawo służebności zostało zapisane w księgach wieczystych i przysługuje każdemu właścicielowi działki, którą odziedziczyła. Po interwencji prawnika i wyjaśnieniu kwestii prawnych, pan Nowak zrozumiał, że musi respektować służebność, a Anna mogła swobodnie korzystać z drogi prowadzącej do jej działki.
Służebność a modernizacja drogi
Pan Tomasz nabył działkę budowlaną, do której dojazd prowadzi przez nieruchomość sąsiada, pani Wiśniewskiej. Służebność gruntowa była ustanowiona wiele lat temu, a droga była w złym stanie technicznym. Tomasz, chcąc poprawić dojazd do swojej działki, zaproponował pani Wiśniewskiej modernizację drogi na własny koszt, co spotkało się z jej aprobatą. Dzięki temu Tomasz zyskał lepszy dostęp do swojej działki, a pani Wiśniewska zgodziła się na zmiany, widząc korzyści wynikające z modernizacji. W ramach porozumienia Tomasz zobowiązał się do utrzymania drogi w dobrym stanie, co zostało zapisane w formie aneksu do umowy notarialnej dotyczącej służebności.
Przykłady te pokazują, że zrozumienie prawnych aspektów służebności gruntowej jest kluczowe dla uniknięcia konfliktów oraz dla skutecznego przeniesienia praw związanych z użytkowaniem nieruchomości. Właściwe działania formalno-prawne i współpraca z właścicielami nieruchomości obciążonych mogą przynieść korzyści obu stronom.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących służebności gruntowych, zapewniając rzetelne wsparcie i rozwiązania dostosowane do Twoich potrzeb. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i skuteczną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
