• Autor: Kinga Karaś
Na działce budowlanej, którą kupiłam rok temu, aby się na niej wybudować, znajduje się stara kanalizacja deszczowa. Wystąpiłam o pozwolenie na budowę, ale mi odmówiono, ze względu na tę rurę. Działka jest mała, a rura przechodzi przez środek i nie da się postawić domu. Gmina w ogóle nie wiedziała, że w mojej miejscowość jest jakakolwiek kanalizacja deszczowa. Odesłano mnie do zarządu dróg powiatowych, później do województwa. Nikt się do tej kanalizacji nie przyznaje. Przepływ podobno był, gdy sprawdzano go 20 lat temu. Jednak, jak widać na mapach, deszczówkę przecina kanalizacja gminna, woda gminna, gaz i prąd. To niemożliwe, żeby ktoś, budując te nowsze instalacje, nie zauważył rury i tego nie zgłosił. Najprawdopodobniej inwestorem był urząd melioracji, który nie istnieje od 20 lat. Tak więc musiałam zawiesić postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę do czasu wyjaśnienia tej sprawy. Dodam, że jeżeli nawet ta rura jest drożna, to i tak nic nią nie płynie, bo wlot jest zarośnięty i cały w ziemi. Co powinnam zrobić? Nikt nie przyznaje się do rury i nie wiadomo, czy ma przepływ, a ja się nie mogę budować! [załączam mapy i nr KW]
Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne.
W opisanej sprawie mamy do czynienia z kanalizację deszczową na nieruchomości. Zgodnie z art. 9 pkt 38 Prawa ochrony środowiska – przez pojęcie ścieków rozumie się wprowadzane do wód lub do ziemi:
„a) wody zużyte na cele bytowe lub gospodarcze,
b) ciekłe odchody zwierzęce, z wyjątkiem gnojówki i gnojowicy przeznaczonych do rolniczego wykorzystania w sposób i na zasadach określonych w przepisach działu III rozdziału 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne oraz w przepisach ustawy z dnia 10 lipca 2007 r. o nawozach i nawożeniu (Dz. U. z 2018 r., poz. 1259),
c) wody odciekowe ze składowisk odpadów oraz obiektów unieszkodliwiania odpadów wydobywczych, w których są składowane odpady wydobywcze niebezpieczne oraz odpady wydobywcze inne niż niebezpieczne i obojętne, miejsc magazynowania, prowadzenia odzysku lub unieszkodliwiania odpadów, wykorzystane solanki, wody lecznicze i termalne,
d) wody pochodzące z obiegów chłodzących elektrowni lub elektrociepłowni,
e) wody pochodzące z odwodnienia zakładów górniczych, z wyjątkiem wód wtłaczanych do górotworu, jeżeli rodzaje i ilość substancji zawartych w wodzie wtłaczanej do górotworu są tożsame z rodzajami i ilościami substancji zawartych w pobranej wodzie, z wyłączeniem niezanieczyszczonych wód pochodzących z odwodnienia zakładów górniczych,
f) wody wykorzystane, odprowadzane z obiektów chowu lub hodowli ryb w obiektach przepływowych, charakteryzujących się poborem zwrotnym, o ile ilość i rodzaj substancji zawartych w tych wodach przekracza wartości ustalone w warunkach wprowadzania ścieków do wód określonych w pozwoleniu wodnoprawnym,
g) wody wykorzystane, odprowadzane z obiektów chowu lub hodowli ryb albo innych organizmów wodnych w stawach o wodzie stojącej, o ile produkcja tych ryb lub organizmów rozumiana jako średnioroczny przyrost masy tych ryb albo tych organizmów w poszczególnych latach cyklu produkcyjnego przekracza 1500 kg z 1 ha powierzchni użytkowej stawów rybnych tego obiektu w jednym roku danego cyklu.”
Zgodnie z art. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków:
„1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
1a. Do zakupu wody lub wprowadzania przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ścieków do urządzeń kanalizacyjnych niebędących w jego posiadaniu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.”
Zobacz też: Czy można wybudować budynek na sieci wodociągowej
Pojęcia przyłącza kanalizacyjnego oraz przyłącza wodociągowego zawierają swoją definicję legalną w art. 2 pkt 5 i 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z tymi definicjami przyłącze kanalizacyjne stanowi odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej; natomiast przyłącze wodociągowe – odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Ustawa ta w pkt 7 zawiera również definicję legalną pojęcia sieć, którą stanowią przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
Stosownie do art. 46 § 1 K.c.: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”.
Zgodnie z art. 48 K.c.: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.”.
Natomiast na gruncie art. 49 K.c.:
„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”
Urządzenia wymienione w art. 49 § 1 K.c., z chwilą ich połączenia z siecią należącą do przedsiębiorstwa, przestają być częścią składową nieruchomości i stają się samoistnymi rzeczami ruchomymi, które mogą być przedmiotem odrębnej własności i obrotu. Zgodnie zaś z art. 305[3] § 1 K.c. – służebność przesyłu przechodzi także „na nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 K.c.”. Konsekwentnie należy zatem przyjąć, że w razie przeniesienia własności części tych urządzeń, które tworzą jedną z sieci przesyłu, wchodzącą w skład sieci multimedialnej należącej do zbywcy, nabywca staje się właścicielem sieci stanowiącej przedmiot transakcji, a gdyby nie było możliwe techniczne wyodrębnienie tego przedmiotu – współwłaścicielem całej sieci (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 listopada 2016 r. II CSK 135/16).
W każdym przypadku koniecznym elementem umowy o ustanowienie służebności przesyłu lub orzeczenia sądowego prowadzącego do ustanowienia tego rodzaju służebności jest oznaczenie zakresu korzystania z nieruchomości obciążonej niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga niewątpliwie „specjalnej wiedzy”, czyli wiedzy dostępnej specjalistom w danej dziedzinie. Wobec tego sąd nie może samodzielnie rozstrzygać w tym zakresie a także nie może opierać swego rozstrzygnięcia na opinii biegłego innej specjalności (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 września 2015 r. II CSK 656/14).
Zgodnie z art. 49 § 1 K.c. – urządzenia, o których mowa w tym przepisie, stają się samoistną rzeczą ruchomą, która może być przedmiotem odrębnej własności i obrotu prawnego, dopiero z chwilą ich fizycznego połączenia z siecią przedsiębiorstwa (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 marca 2014 r. IV CSK 442/13).
Urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., z chwilą połączenia ich fizycznego z siecią przestają być częścią składową nieruchomości, a zachowują status samoistnych rzeczy ruchomych, mogących być przedmiotem odrębnej własności i odrębnego obrotu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – V Wydział Cywilny z dnia 25 kwietnia 2013 r. V ACa 71/13).
Zgodnie z art. 3051 K.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Stosownie do art. 3053 K.c.:
„§ 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.
§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.”
Art. 3054 K.c. przewiduje, iż: „Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Co oznacza, że znajduje zastosowanie art. 292 § 1 K.c., w którym przewidziano, iż służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
W związku z zainstalowaniem tej instalacji nie ustanowiono na Pani nieruchomości służebności przesyłu, zatem należy rozważyć dwie możliwości. Po pierwsze, instalacja ta jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i w związku z tym może Pani żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz ustanowienia odpłatnej służebności (w innym miejscu).
Po drugie, instalacja ta nie jest połączona z przedsiębiorstwem przesyłowym, w związku z czym stanowi Pani własność. Jednak, by można było jednoznacznie udzielić odpowiedzi na pytanie o charakter prawny tej instalacji, należałoby dotrzeć do dokumentacji związanej z jej ustanowieniem (w Geoportalu jest ona uwzględniona jako „aktywna”). Proponuję zwrócić się do miejskiego przedsiębiorstwa zajmującego się odprowadzaniem ścieków w gminie z zapytaniem, czy posiadają dokumenty potwierdzające istnienie tej instalacji. Równocześnie być może w archiwum powiatowego nadzoru budowlanego odnajdzie Pani stosowne informacje.
Jeżeli uda się Pani ustalić, że instalacja ta znajduje się w posiadaniu przedsiębiorstwa przesyłowego, to może Pani wystąpić z żądaniem do zmiany usytuowania tej inwestycji na taką, aby najmniej przeszkadzała w korzystaniu z działki (tj. wzdłuż jej granicy). Zgodnie z art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.
Należy się jednak liczyć z możliwością zasiedzenia przesyłu tego fragmentu oraz ewentualną koniecznością jego sądowego zniesienia.
Zasiedzenie zarówno służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu, jak i służebności przesyłu nie dotyczy całej nieruchomości właściciela, ale jej części zajętej przez wybudowane urządzenia oraz niezbędnej do ich eksploatowania. Ustanowienie służebności przesyłu wymaga określenia terytorialnego zakresu tego prawa przez oznaczenie pasa gruntu umożliwiającego właściwe korzystanie z urządzeń będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Chodzi o uprawnienie polegające na określonym prawie wstępu, używania i korzystania li tylko z tego pasa gruntu (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 kwietnia 2017 r. II CSK 344/16).
Zgodnie z art. 294 K.c.: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.
Podsumowując, w pierwszej kolejności należałoby wezwać przedsiębiorstwo odpowiedzialne za odprowadzanie ścieków do usunięcia przedmiotowej instalacji lub jej przeniesienie w inne miejsce. Z uwagi na nieustanowienie służebności przesyłu dysponuje Pani uprawnieniem do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jednak należy pamiętać, iż w następstwie korzystania z tej nieruchomości mogło dojść do tzw. zasiedzenia służebności przesyłu. Jako że służebność ta obciąża w sposób istotny Pani nieruchomość, na podstawie art. 288 K.c. w związku z art. 309 K.c. może Pani żądać jej zniesienia (lub też przeniesienia w inne miejsce). Dlatego też pierwszym etapem powinno być wezwanie przedsiębiorstwa do dobrowolnej zmiany miejsca lokalizacji przedmiotowej instalacji. Można by spróbować zawrzeć odpowiednią ugodę w tym zakresie w zamiana za np. zrzeczenie się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości. Należałoby również sprawdzić, czy w archiwum nadzoru budowlanego istnieją stosowne dokumenty na tę inwestycję. A także zweryfikować datę jej ustanowienia oraz to, czy w tej dacie potrzebne było pozwolenie na budowę. Ponieważ może okazać się, że instalacja ta została wybudowana bez pozwolenia i stanowi samowolę budowlaną, której nakaz rozbiórki może wydać nadzór budowlany.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
