• Autor: Michał Berliński
Zakupiłem działkę wraz z warunkami zabudowy dla tego terenu. Okazało się, że pod przyszłym budynkiem jest rura wodociągowa, do której dodatkowo nie mogę się podpiąć. Zażądałem przesunięcia rury wzdłuż granicy, ale dostałem odpowiedź, że mam zrobic to na własny koszt. Czy to zgodne z prawem? Jak walczyć o swoje prawa?
Na samym początku warto wskazać, że obecnie problem, o którym Pan wspomina, dotyczy wielu właścicieli nieruchomości. Zawdzięczać to możemy głównie boomowi inwestycyjnemu, zwiększeniu świadomości prawnej obywateli oraz innym. Niegdyś nikt bardzo nie przejmował się faktem, iż przez jego nieruchomość przebiega linia energetyczna, rura wodociągowa czy gazowa, bądź na jego działce stoi słup energetyczny. Dziś świadomość prawna jest dużo większa. Kupując działkę, możemy zweryfikować jej stan zarówno prawny, jak i fizyczny. To, czy pod ziemią nie kryją się jakieś przewody czy rury, można sprawdzić w zakładzie uzgodnień dokumentacji działającym przy starostwie lub w zakładach, do których należą sieci uzbrojenia.
Jeśli jednak nabyła Pan grunt, może się Pan starać o:
W uwagi na brak wpisów w księdze wieczystej dotyczących służebności ustanowionej na rzecz wodociągów może Pan jedynie domniemywać, iż taka służebność nie istnieje. Niestety, brak jest ustawowego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych – czynione jest to na wniosek, ale z tego, co Pan pisze, to poprzedni właściciel nie wyrażał zgody na ustanowienie żadnych służebności. Przyjmując, że służebność nie została nigdy ustanowiona to ma Pan prawo wezwać Zakład do zmiany przebiegu rury, jej likwidacji bądź stosownego wynagrodzenia.
Zobacz też: Jeśli przez działkę przechodzi wodociąg
Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem. Koniecznie jednak przed skierowaniem sprawy na drogę sądową należy wystąpić do właściciela rury z formalnym wnioskiem o jego przeniesienie.
Właściciel instalacji może odmówić Panu zmiany przebiegu, gdyż uzna, że nabył służebność poprzez zasiedzenie. Odnosząc się do zagadnienia związanego z możliwością korzystania z gruntu przez wodociągi, należy ustalić, czy wskazane przedsiębiorstwo posiada do tego tytuł prawny. Istnieje możliwość, iż nieruchomość, przez którą przebiega rura, mogła być na ten cel wywłaszczona wskutek decyzji administracyjnej wydanej na mocy nieobowiązującej już dzisiaj ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Inną opcją jest wspomniane wyżej zasiedzenie. Jeśli przedsiębiorca posiada taki tytuł, to sprawa nie jest już tak prosta i oczywista i wtedy jak najbardziej to Pan może być obciążony kosztami zmiany przebiegu rury, a zarazem utraci Pan prawo do zgłaszania roszczeń. Jeśli zaś chodzi o samo przesunięcie rury w inne miejsce, w przypadku, gdy właściciel posiada ową służebność, która została ustanowiona, jednak nie jest ujawniona w księdze wieczystej, sąd raczej nie nakaże zakładowi przesunięcia rury na ich koszt ani tym bardziej ich usunięcia. Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr 116, poz. 731) o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw znowelizowała Kodeks cywilny i wprowadziła nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Powyższa nowelizacja miała na celu nadanie zakładom energetycznym, gazowym i innym większych uprawnień, które niestety zmniejszyły uprawnienia właścicieli gruntów.
Przeczytaj też: Jak znaleźć pękniętą rurę w ziemi
Jeśli zaś przedsiębiorca zajmuje Pana grunt bez tytułu prawnego, może Pan żądać bezzwłocznego usunięcia rur, zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego (K.c.) – właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Tego rodzaju roszczenia należy jednak wysuwać po ustaleniu, że właściciel rury korzysta z Pana działki bezprawnie.
Powyższy przepis prawa pozwala Panu na usunięcie rury ze swojej działki – które powinno zostać poprzedzone poprzez zgłoszenie takiego żądania do naruszyciela bezpośrednio (tj. do właściciela – wodociągów), zaś w przypadku odmowy poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa.
Zobacz również: Rura budowlana na działce
Można spróbować również od razu przerwać bieg zasiedzenia- przerwanie biegu może nastąpić tylko wtedy gdy zasiedzenie jeszcze nie
nastąpiło. Jako klasyczny można określić skargę negatoryjną, czyli powództwo o usunięcie urządzeń z nieruchomości albo ich przebudowę w jej obrębie.
Skutek w postaci przerwania biegu zasiedzenia służebności wywoła także wniosek o jej ustanowienie. Bieg zasiedzenia przerwie także powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (o tym orzeczenie SN, sygn. akt V CSK 239/09).
Warto zapamiętać, że ten sam skutek co pozew będzie miał wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.
Podsumowując powyższe, może Pan oprócz żądań opisanych powyżej, a w zasadzie powinien zażądać od przedsiębiorcy uregulowania prawnego stosunku służebności. Przede wszystkim trzeba uregulować stosunki zaległe. W tym zakresie można zwrócić się do właściciela z wnioskiem o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania za czas, w którym to Pan jest właścicielem gruntu. Ogólnie należności można dochodzić z ostatnich 10 lat, gdyż po takim okresie owo roszczenie się przedawnia, jednak to nie Pan był uprzednio właścicielem gruntu. Wobec tego może Pan dochodzić zapłaty za czas, w którym to Pan jest właścicielem.
Zasiedzenie następuje po upływie 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze. Z opisu nie wynika zaś, od kiedy rury znajdują się na tej działce. Proszę jednak pamiętać, że gdy zakład przed sądem lub przed Panem podniesie zarzut przedawnienia, może okazać się, że usunięcie rury, zmianę ich przebiegu będzie możliwy tylko na Pana koszt, a zapłata wynagrodzenia okaże się niemożliwa.
Przeczytaj również: Czy bez mojej zgody przez moją działkę może iść wodociąg
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
