Określenie korzystania ze służebności przejazdu przez właściciela działki

Korzystanie z cudzej nieruchomości na podstawie służebności gruntowej

Sprawa jest niejednoznaczna; w dużym stopniu z uwagi na niskiej jakości przepisy z zakresu nieruchomości, ale coraz częściej można zauważyć deficyty zdrowego rozsądku w działaniu ludzi. Zauważalne w różnych miejscach i kontekstach zwyczajne marnotrawstwo miejsca (np. na „pajęczynę” dróg wewnętrznych, które powstają z powodu braku sensownie zaplanowanej drogi publicznej) można traktować jako przejaw nawet gardzenia terytorium państwa, z którego można by – w przypadku dobrego planowania – lepiej korzystać. Nawet w ramach nowych inwestycji powstaje sporo dróg dojazdowych blisko siebie, a place zabaw mają wielkość kojca dla psa. Zdrowy rozsądek skłania do racjonalnego gospodarowania przestrzenią. Dotyczy to, między innymi, korzystania z cudzej nieruchomości na podstawie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.), w tym mającej cechy (określone w art. 145 K.c.) służebności drogi koniecznej (często takie określenie nie występuje, ale chodzi o zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Zobacz też: Służebność drogi a zmiana właściciela

Wykonywanie służebności z jak najmniejszą szkodą dla nieruchomości obciążonej

Niestety, brak jednoznacznych przepisów prawnych dotyczących wykonywania służebności. Pewne jest to, że uprawnienie do wykonywania służebności znacznie różni się od uprawnień właścicielskich (określonych w art. 140 K.c.). Przysługiwanie służebności oznacza wyjątek od (zawartego w art. 140 K.c.) wykluczenia innych osób od korzystania z nieruchomości (czyli jednego z rodzajów rzeczy). Służebności (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.). Samo określenie „ograniczone prawo rzeczowe” wskazuje na ograniczenie uprawnień do rzeczy – nadal rzeczy cudzej. Inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) na podstawie służebności uzyskuje uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości; jednak stale powinna pamiętać o tym, że jest to nieruchomość należąca do kogoś innego. Praktyczne traktowanie cudzej nieruchomości jak swojej byłoby sprzeczne z treścią art. 288 K.c.: „Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”.

Skoro służebność gruntowa powinna mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej określonej części (według art. 285 K.c.), to – potocznie rzecz ujmując – „wchodzenie w szkodę” (niekiedy dosłownie: w zasiewach lub w ogrodzie) trudno byłoby traktować jako służące realizacji tak określonego przez ustawodawcę celu. Warto mieć na uwadze również zasady współżycia społecznego oraz miejscowe zwyczaje; niekiedy (zwłaszcza dawniej) właściciele gruntów sąsiednich (zwłaszcza gruntów rolnych) nawet uzgadniali między sobą rodzaje upraw, by łatwiej było korzystać z gruntów sąsiada w celach organizacyjnych (np. przy zbiorze plonów) z gruntów sąsiednich bez czynienie szkód na nich.

W praktyce zdarzają się różne sytuacje – niekiedy nawet absurdalne. Chyba w kontekście przejeżdżania przez cudzą nieruchomość szczególnie problematyczne okazuje się: powiększanie podwórka o drogę wewnętrzną oraz całymi latami trwające przejeżdżanie bezpośrednio pod oknami domu, chociaż miejsca wystarcza na zorganizowanie innego przebiegu drogi wewnętrznej przez nieruchomość obciążoną.

Aktualnie (szczególnie w przypadku drogi sądowej, w której na ogół korzysta się z opinii biegłego sądowego) pas gruntu pod drogę wewnętrzną przy ustanawianiu służebności na ogół wyznaczany jest dość precyzyjnie (np. przez wskazanie: szerokości pasa gruntu oraz jego umiejscowienie); niestety, nadal spotyka się brak uwzględniania wymogów zarządców dróg publicznych przy urządzaniu zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość (w związku z czym niekiedy trzeba „wprowadzać korekty”, np. w tym celu wnioskować do sądu o częściową zmianę wcześniej wydanego orzeczenia). Proszę zwrócić uwagę również na art. 289 K.c., który stanowi:

„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”

Przeczytaj też: Działka obciążona służebnością

Wspólne korzystanie z drogi służebnej właściciela nieruchomości obciążonej i właściciela nieruchomości władnącej

Niestety (już kolejne), zabrakło uregulowania ustawowego odnośnie sytuacji, w której właściciel nieruchomości obciążonej także (czyli wraz z właścicielem nieruchomości władnącej) korzysta z jednej drogi wewnętrznej. W związku z tym dochodzi do sporów; wielu ludzi woli, by inni płacili za nich koszty związane z drogą wewnętrzną (chociaż np. w sklepach lub restauracjach zdarza się to sporadycznie) – stosunkowo niedawno na jednym z zagranicznych wideoblogów pojawiła się informacja o tym, że ludzie robią składkę na koszty dbałości o drogę wewnętrzną, z której korzystają, uwzględniając intensywność korzystania z niej. Brak ustawowego uregulowania odnośnie tego, czy na nieruchomości powinna być jedna droga wewnętrzna „w jednym kierunku”, czy też może być ich więcej (spotyka się np. odrębną drogę do zabudowań właściciela nieruchomości oraz odrębną drogę na gruncie oddanym w celu wykonywania służebności. Jeżeli nie ma precyzyjnych uregulowań (zwłaszcza w akcie notarialnym lub w orzeczeniu sądowym), to pojawia się wyzwanie.

Z jednej strony, z reguły właściciel nieruchomości władnącej powinien zbudować drogę wewnętrzną na cudzym gruncie oraz o taką drogę dbać. Z drugiej strony, właściciel nieruchomości władnącej jest wolny od obowiązku faktycznego fundowania właścicielowi nieruchomości obciążonej możliwości skomunikowania (drogowego) innej nieruchomości właściciela nieruchomości obciążonej (czy to z samą nieruchomością obciążoną, czy to z drogą publiczną).

Tendencja do poszerzania dróg wewnętrznych

Droga dojazdowa ma umożliwiać przejeżdżanie. Można zauważyć (zwłaszcza przy ustanawianiu służebności na drodze sądowej) tendencję do tego, by drogi wewnętrzne miały szerokość przynajmniej 4 metrów, choć często biegli wskazują na 4,5 m lub 5 metrów (czyli szerokość jezdni na typowych drogach osiedlowych); wprawdzie zdarzają się niekiedy wskazówki co do organizowania chodnika, ale one wydają się przesadne – także z uwagi na (zawarty w „lex deweloper” z 2018 r.) wymóg, by droga dojazdowa do osiedla mieszkaniowego (nawet zbudowanego „gdzieś w polach”) miała szerokość 6 metrów. Sama praktyka życiowa – w tym duże gabaryty pojazdów (np. odbierających odpady oraz dostarczających materiały budowlane) – wskazuje na to, że pas drogi o szerokości 4 metrów może okazać się wystarczający (choć daleki od wygody). Węższa droga wewnętrzna mogłaby okazać się bardzo problematyczna – tak bardzo, że zasadne mogłoby okazać się wystąpienie na drogę sądową w celu władczego uregulowania relacji dotyczącymi służebności, której wykonywanie ma polegać między innymi na przejeżdżaniu.

Wzajemne ustępstwa i zawarcie ugody co do wspólnego korzystania z drogi dojazdowej

Właściciele obu odnośnych nieruchomości (obciążonej oraz władnącej) stoją przed dylematem: porozumienie – spór sądowy – (dalsza) niepewność. Chodzi o właściwie o odwieczne prawidłowości; w tym taką, że inne osoby (np.: Skarb Państwa oraz biegli sądowi) chętnie zarobią na cudzym sporze, tak jest z dawien dawna. Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Odpowiednio precyzyjne postanowienia ugodowe przydałoby się zapisać w formie aktu notarialnego, czyli w formie prawnej wymaganej dla ustanowienia służebności (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); poważne względy (w tym dążenie do rzeczywistej wiarygodności ksiąg wieczystych) przemawiają za ujawnieniem służebności gruntowej w księgach wieczystych (prowadzonych dla nieruchomości obciążonej oraz władnącej). Akcentuję to, ponieważ wiele osób „oszczędza” i nie wnioskuje o dokonanie dotyczących służebności wpisów w księgach wieczystych. Utrudnianie, a zwłaszcza uniemożliwianie wykonywania służebności może skutkować roszczeniami – chodzi o odpowiednie stosowanie roszczeń z art. 222 K.c. (wprost przewidzianych dla ochrony własności). Właściciel nieruchomości władnącej mógłby zaś mieć roszczenie związane z finansowaniem przez niego prac dotyczących drogi wewnętrznej. Wskazane byłoby porozumienie się właścicieli obu nieruchomości – tak co do lokalizacji drogi wewnętrznej, jak i w zakresie kosztów takiej drogi dotyczących (umowa co do kosztów może wymagać zmian co jakiś czas). Ugoda mogłaby zostać zawarta poza sądem (przydałoby się zawnioskowanie o jej zatwierdzenie przez sąd) lub po zawezwaniu do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku braku porozumienia w grę może wchodzić droga sądowa – dość kosztowna oraz długotrwała (zwłaszcza w związku z restrykcjami epidemicznymi).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.