• Autor: Katarzyna Bereda
Do granicy mojej działki, na której stoi budynek jednorodzinny, doprowadzone zostały światłowody operatora telekomunikacyjnego. Ja nie korzystam z usług tego operatora, choć to się może zmienić. Jeżeli zawarłbym z operatorem umowę, otrzymałbym na czas umowy małą zniżkę do abonamentu jako koszt doprowadzenia kabli. Zgłosił się do mnie pracownik operatora, aby ustalić doprowadzenie światłowodu do mojego domu i do domów sąsiadów – przez moją działkę, bo inaczej się nie da. Wstępnie wyraziłem zgodę na położenie światłowodów, informując sąsiadów i operatora. Odwiedzili mnie pracownicy firmy, aby uzgodnić ułożenie kabli. Czy operator powinien ze mną zawrzeć umowę? Chodzi mi również o służebność przesyłu, przedstawiciel operatora nic o tym nie mówi. Co powinienem zrobić, aby przeprowadzenie światłowodu zostało wykonane zgodnie z prawem i bez szkody dla mojej nieruchomości?
W pierwszej kolejności zaznaczę, iż zgodnie z treścią art. 3051 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Zgodnie natomiast z treścią art. 49 § 1 K.c.: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”.
Z uwagi przede wszystkim na dynamiczny rozwój techniki ustawodawca w powyższy sposób skonstruował treść niniejszej normy – odnosząc się do urządzeń podobnych, za które uznać należy światłowód.
Zgodnie natomiast z art. 3052 § 2 K.c.: „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.”.
Zobacz też: Wynagrodzenie za światłowód przechodzący przez działkę
Mając na uwadze powyższe, wskazuję, iż ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić na mocy umowy pomiędzy właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym, a także na mocy orzeczenia sądu lub też innej decyzji administracyjnej. Ustawodawca w pierwszej kolejności zachęca do umownego określenia stosunku, jednak w przypadku braku porozumienia, a także odmowie zawarcia umowy, konieczna staje się droga sądowa.
W celu umownego ustanowienia służebności przesyłu właściciel nieruchomości musi złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie przedsiębiorcy przesyłowego nie wymaga takiej formy, jednak przyjmuje się, iż takie umowy zawierane są w formie aktu notarialnego. Po ustanowieniu służebności przesyłu należy także dopełnić formalności wieczystoksięgowych. Konieczny jest bowiem wpis służebności do księgi wieczystej. Marginalnie tylko podkreślam, iż służebność przesyłu stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość, przez którą przechodzi urządzenie przesyłowe.
Przeczytaj też: Zgoda na przeprowadzenie światłowodu przez działkę wzór
Treścią tego prawa jest zatem korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych, co oznacza m.in. możliwość wejścia na cudzy grunt obciążony służebnością w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, usunięcia ich awarii, przeprowadzenia konserwacji, czy też modernizacji (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2011 roku, sygn. akt IV CSK 303/10).
Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 17 września 2015 r.: „W każdym przypadku, koniecznym elementem umowy o ustanowienie służebności przesyłu lub orzeczenia sądowego prowadzącego do ustanowienia tego rodzaju służebności jest oznaczenie zakresu korzystania z nieruchomości obciążonej niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga niewątpliwie »specjalnej wiedzy«, czyli wiedzy dostępnej specjalistom w danej dziedzinie. Wobec tego sąd nie może samodzielnie rozstrzygać w tym zakresie, a także nie może opierać swego rozstrzygnięcia na opinii biegłego innej specjalności” (II CSK 656/14).
Zobacz również: Skrzynka elektryczna sąsiada na mojej działce
Należy jednak wskazać, iż niezbędną kwestią ustanowienia służebności przesyłu jest wynagrodzenie przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej. Niniejsze wynika bowiem wprost z treści art. 3052 K.c. Zgodnie także z opinią doktryny, umowa może być nieodpłatna, ale najczęściej właściciele nie zrzekają się swojego uprawnienia, albowiem taka służebność w pewien sposób obniża wartość nieruchomości.
Ustawodawca nie określił wprost jak powinno wyglądać niniejsze wynagrodzenie – zależy to bowiem od woli i porozumienia stron. W orzecznictwie przyjmuje się natomiast, że wynagrodzenie powinno mieć jednorazowy charakter. Jedynie wyjątkowo dopuszcza się wypłacanie go w formie świadczenia okresowego. W związku z brakiem ustawowych mierników wynagrodzenia przyjmuje się, iż powinno ono być ustalone w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w treść prawa własności, straty właściciela z tytułu uszczuplenia jego prawa, sposobów wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części obciążonej nieruchomości), rozwoju gospodarczego terenów położonych w sąsiedztwie, a także z uwzględnieniem ograniczeń ewentualnych zamierzeń inwestycyjnych właściciela. Na wysokość wynagrodzenia wpływ ma także przewidywany okres trwałości urządzeń przesyłowych. (por. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 roku, sygn. akt II CSK 401/11).
W przypadku braku porozumienia co do wysokości wynagrodzenia może okazać się potrzebna opinia rzeczoznawcy majątkowego.
Z uwagi na powyższe proponuję Panu, aby napisał Pan oficjalnie pismo do przedsiębiorcy lub skontaktował się z osobą decyzyjną i zaproponował zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Proszę wskazać na plany przedsiębiorca odnośnie usytuowania urządzeń przesyłowych na Pana gruncie oraz ewentualne niedogodności z tym związane – wykopy, konserwacje, wchodzenie na Pana nieruchomość itp. Dopiero w przypadku braku ugodowego załatwienia sporu, konieczna będzie droga sądowa. Proszę także pamiętać, iż z tytułu ustanowienia służebności przesyłu przysługuje Panu wynagrodzenie, które powinien Pan określić wspólnie z przedsiębiorcą, biorąc pod uwagę niedogodności oraz ograniczenie w zakresie korzystania z nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
