• Autor: Katarzyna Bereda
Jestem właścicielem działki budowlanej niezabudowanej. W dniu dzisiejszym otrzymałem prośbę na wyrażenie zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowę przyłącza światłowodowego internetowego, natomiast inwestor informuje mnie, że po wyrażeniu zgody zawrze umowę. Nic nie mówi o odszkodowaniu i ewentualnym ustanowieniu służebności. Czy wyrazić zgodę i jakich kwot mogę żądać?
Zgodnie z treścią art. 3051 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Zgodnie natomiast z treścią art. 3052:
„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.
Zobacz też: Zgoda na przeprowadzenie kabla przez działkę wzór
Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 3052 jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością.
Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są:
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., sygn. akt V CSK 190/11, Legalis).
Kodeks cywilny nie normuje sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w tym także służebności przesyłu (post. SN z 9.7.2015 r., I CSK 629/14, Legalis). Wynagrodzenie powinno zostać każdorazowo ustalone w sposób zindywidualizowany oraz – jak już wskazano – proporcjonalny do stopnia ingerencji w prawo własności, z zachowaniem kryteriów obiektywnych. Zdaniem SN „wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne, ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, z uwzględnieniem stopnia faktycznej i prawnej uciążliwości, której doznaje właściciel nieruchomości. Należy je określać proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności” (post. SN z 9.8.2016 r., sygn. akt II CSK 770/15). W dotychczasowym orzecznictwie zostały wypracowane kryteria dotyczące zapewnienia wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu „odpowiedniości” w rozumieniu art. 3052 § 2. Powyższe kryteria zostały przedstawione powyżej i na ich podstawie, strony, a w przypadku sporu także sąd, winny oceniać wysokość wynagrodzenia.
Przeczytaj też: Zgoda współwłaścicieli drogi na przyłącze wzór
Jak wynika z opinii doktryny, w tym red. Osajda:
„Trwałość utrudnień i istotnych ograniczeń w eksploatacji nieruchomości uzasadniać będzie zazwyczaj przyznanie wynagrodzenia okresowego przez cały okres istnienia obciążenia, a nawet stanowić podstawę ustalenia czasu trwania służebności. W takim bowiem przypadku daleko idące ograniczenie możliwości wytyczania uprawnień właścicielskich oraz brak rzeczowego powiązania istnienia służebności ze świadczeniem wynagrodzenia okresowego czyni wątpliwą dopuszczalność ustanowienia służebności ad infinitum (zob. Nb 73 do art. 285). Wynagrodzenie jednorazowe nie powinno odpowiadać pełnej wartości obciążonej nieruchomości, skoro powstałe ograniczone prawo rzeczowe nie pozbawia właściciela jego prawa, a także władania rzeczą w zakresie wykraczającym poza potrzebę istnienia służebności. Trudno natomiast byłoby przyjąć możliwość zasądzenia wynagrodzenia jednorazowego w razie istotnego i trwałego ograniczenia wykonywania własności, w szczególności wówczas, gdyby urządzenie przesyłowe miało istnieć na całej lub istotnej części nieruchomości”.
Jak wskazuje SN:
„(…) muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności” (wyr. SN z 3.2.2010 r., sygn. akt II CSK 444/09).
W nowszym orzecznictwie wskazuje się też, że wynagrodzenie „w pierwszej kolejności ma (…) odpowiadać wartości świadczenia spełnionego na rzecz strony obowiązanej do jego zapłaty lub korzyści, którą obowiązany uzyskał w związku ze świadczeniem spełnionym wzajemnie, co nie oznacza, że nie może ono odpowiadać wysokości uszczerbku w majątku uprawnionej osoby, o ile tylko powstaje on w związku z sytuacją rodzącą obowiązek zapłaty. Niezapłacenie wynagrodzenia w tych relacjach, w których zasadnie go zażądano prowadzi do zachwiania równowagi ekonomicznej między stronami, gdyż ten, kto nie zapłacił wynagrodzenia za spełnione na jego rzecz świadczenie lub prawo, z którego skorzystał, uzyskuje korzyść kosztem majątku uprawnionego do wynagrodzenia”.
Ponadto wynagrodzenie jednorazowe „powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności” (post. SN z 8.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12). W orzecznictwie trafnie przyjmuje się też, że wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie oraz stanowi świadczenie niemające charakteru odszkodowawczego.
Z uwagi na powyższe, nie można w sposób jednoznaczny i ramowy określić wysokości wynagrodzenia z tytułu zajęcia części nieruchomości i ustanowienia służebności na cele umiejscowienia przyłącza światłowodowego. Odszkodowanie powinno mieć przede wszystkim funkcję kompensacyjną. Jeżeli nie jest wiec Pan w stanie oszacować wartości odszkodowania lub zdecydować, czy powinno to być odszkodowanie jednorazowe, czy płatne okresowo, proponuję zwrócić się do rzeczoznawcy, w celu dokonania stosownych kalkulacji dotyczących tego przyłącza światłowodowego.
Zobacz również: Światłowód na słupach - zgoda właściciela terenu
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
