• Autor: Katarzyna Bereda
Mam zapis w księdze wieczystej dotyczący „nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez całą działkę oraz prawie położenia, przeprowadzenia i konserwacji urządzeń dostarczających wszelkie media na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości składającej się z działek…”. Czy mając taki zapis w swojej KW, muszę jeszcze pytać właściciela działki o pozwolenie na przeprowadzenie kabla internetowego do przyłącza firmy Orange? Czy mogę sam go przeprowadzić? Oczywiście drogę doprowadzę do stanu wyjściowego. Właściciel nie chce udzielić bezpłatnie służebności dla firmy Orange.
Zgodnie z treścią art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Zobacz też: Bezpłatna służebność drogi
Zgodnie natomiast z art. 287 zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Artykuł 287 dotyczy zakresu i sposobu wykonywania służebności, nie zaś określania ich treści rozumianej jako wskazanie uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości władnącej albo obowiązków właściciela nieruchomości obciążonej, które muszą być ściśle oznaczone w umowie o ustanowienie służebności, tj. w taki sposób, aby nie powstawały wątpliwości co do tego, jakie uprawnienia przysługują właścicielowi nieruchomości władnącej. Wątpliwy, tj. nieokreślony w umowie, może być natomiast zakres dopuszczalnych działań wobec nieruchomości obciążonej, w szczególności to, z jakich jej części konieczne/możliwe jest korzystanie oraz w jakich rozmiarach (np. ile uprawniony może pobierać pożytków z obciążonego gruntu, w jakim czasie itp.). „W braku innych danych” oznacza, że nie jest możliwe odwołanie się do obowiązujących przepisów czy ustaleń między stronami określających – zwykle w umowie o ustanowienie służebności – zakres lub sposób wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego (red. Pietrzykowski 2020, wyd. 10/Zaradkiewicz).
Z uwagi na powyższe, w pierwszej kolejności powinien Pan szukać odpowiedzi na powyższe pytanie w umowie – a nie w zapisie księgi wieczystej – ustanawiającej służebność gruntową. Należy bowiem podnieść, iż pierwotnie strony zapewne – chociaż nie jest to regułą – sporządziły i uzgodniły dokładną treść niniejszej służebności.
W przypadku braku sporządzenia takiej umowy lub braku wiedzy o jej istnieniu, należy – zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego – posłużyć się zasadami współżycia społecznego i ustalonymi zwyczajami.
Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania powinno odbywać się poprzez zastosowanie art. 56. Zgodnie z tym przepisem o zakresie skutków czynności prawnej rozstrzyga nie tylko jej treść, lecz także ustawa, zasady współżycia oraz ustalone zwyczaje, o ile te ostatnie nie zostaną wyłączone lub zmodyfikowane przez czynność prawną. Dopiero gdy przy użyciu tych podstaw nie jest możliwe określenie zakresu lub sposobu wykonywania służebności gruntowej, można sięgnąć do zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych jako autonomicznych podstaw ustalania zakresu i sposobu wykonywania służebności gruntowych.
Z uwagi na powyższe, w mojej ocenie, po wskazanym zapisie w KW, istnieje możliwość, aby przeprowadził Pan wskazane media, bez proszenia o zgodę właściciela nieruchomości obciążonej, bowiem zostało to wskazane wprost. Dla pewności jednak – gdyż nie wiem, co dokładnie wynika z treści uzgodnień i umowy – powinien Pan – najlepiej pisemnie powiadomić właściciela o dacie dokonywanych czynności.
Według uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1965 r. (sygn. akt III CO 34/65) dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.
Podsumowując, w mojej ocenie zapis służebności wskazany w księdze wieczystej daje możliwość dokonania powyższej czynności, jednak dla pełnej odpowiedzi konieczna jest znajomość porozumienia/umowy o ustanowienie służebności gruntowej, bowiem mogą tam się znajdować odrębne postanowienia w tym zakresie. Jeżeli nie jest Pan w jej posiadaniu, proponuję powiadomić właściciela nieruchomości obciążanej o powyższej inwestycji.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
